Как оформляется договор купли продажи квартиры через агентство

Содержание

Что нужно знать при покупке и продаже квартиры через риэлтора или АН? Сколько стоят услуги?

В настоящее время купля-продажа жилья без посредников уходит с рынка. Подобные операции требуют серьезного и внимательного подхода, хорошего знания законов и больших затрат времени. Поэтому услуги профессионалов становятся все более востребованными.

В статье описано, как работают при продаже и покупке жилья риэлторы, что надо знать покупателю и продавцу, чтобы не избежать обмана, стоит ли продавать недвижимость через агентства, а также цены на услуги и пошаговая инструкция по заключению договора на услуги.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что нужно знать при покупке и продаже?

Как работают конторы и риэлторы?

При обращении к риэлторам покупателю подбирают подходящую квартиру. Организовать просмотр жилья и предоставить максимальную информацию о помещении – тоже обязанность агента. Кроме того, риэлтор (или контора) организуют сопровождение сделки.

Если клиент агентства или частного риэлтора – продавец, то исполнитель услуг выставляет его жилье на продажу и сам занимается поисками покупателя. Требование сопровождать сделку также сохраняется в этом случае.

В отличие от частных риэлторов, агентства недвижимости запрашивают более высокий процент комиссионных. Но зато агентство предоставляет более широкий спектр услуг и может сотрудниать с банком, что дает ему возможность предлагать клиентам ипотечные программы с выгодными ставками.

Сколько стоит: какой процент комиссии берут?

На цену оказываемой услуги влияет ее вид, город, в котором продается или покупается недвижимость, также может повлиять цена на квартиру (как оценить стоимость жилья). Обычно процент комиссионных составляет от 1 до 8 от стоимости недвижимости.

Кто, когда и в каких случаях оплачивает услуги?

Услуги агентства оплачивает тот, кто в него обращается. Либо продавец платит процент от стоимости квартиры, получая на руки меньше, либо покупатель переплачивает этот же процент. Недобросовестные агентства могут взять двойную комиссию с обоих участников сделки.

Время оплаты обговаривают заранее. В одних случаях риэлторские услуги оплачивают после совершения сделки купли-продажи, когда передают деньги за квартиру. В других – только после того, как будут получены документы о переходе права собственности покупателю.

Стоит ли обращаться к агентским услугам?

Работа с риэлторами имеет несколько преимуществ:

  • Экономия времени. Жилье с риэлторской помощью продается быстрее.
  • Экономия денег. Несмотря на то, что клиенту придется оплачивать услугу агентства, выгода есть. Риэлторы будут стараться продать квартиру дороже: от стоимости квартиры будет зависеть оплата услуг агента.
  • Сопровождение сделки и подготовка документов. Не каждый человек способен разобраться во всех юридических тонкостях, связанных с куплей-продажей недвижимости.
  • Консультация по вопросам ипотеки.

В случаях, когда при продаже могут понадобиться дополнительные документы, выгоднее обратиться к услугам риэлтора:

  • Продажа жилья, в котором прописаны несовершеннолетние. О нюансах заключения сделки с несовершеннолетним собственником мы рассказывали здесь.
  • Продажа жилья с обременением. О купле-продаже залогового жилья читайте тут.
  • Продажа квартиры с перепланировкой.
  • При отсутствии согласия на продажу всех собственников жилья.

Советы: как выбрать агента, с чего начать?

  1. Поискать информацию и отзывы в социальных сетях, специализированных группах, сайтах.
  2. Уточнить срок работы на рынке недвижимости.
  3. Выяснить, имеется ли в компании собственная юридическая служба.
  4. Наличие в штате риэлторов с большим стажем.
  5. Участие в объединениях риэлторов. Проверить данные организации (можно в любом электронном справочнике юридических лиц).
  6. Проверить соответствие кодов ОКВЭД: деятельности агентства недвижимости соответствует код 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
  7. Узнать количество сделок. Если фирма существует 10 лет, но при этом сопровождает 1-2 сделки в год, это должно насторожить.

Какие вопросы задавать?

  • Как будет формироваться вознаграждение риэлтора, будет ли это фиксированная оплата или процентная ставка?
  • Сколько времени займет поиск покупателя или жилья?
  • Какие оптимистические и пессимистические прогнозы могут быть?
  • Какая средняя цена на кв. метр жилья вашего типа в вашем городе?
  • За какую работу должны вознаградить комиссией: за размещение в базе, за юридическое сопровождение?
  • По каким критериям агент оценивает стоимость жилья?
  • Где будет размещена информация об объекте? Будет ли он размещен на топовых позициях?

Как правильно продать и купить жилье, чтобы не обманули?

  1. Деньги за оказание услуг агентства передавать только в офисе, подтверждать факт передачи договором с печатью и подписью. Производить расчет за жилье лучше через депозитный счет. О других способах передачи денег мы писали в этой статье.

Черные риэлторские схемы и способы их избежать

  1. Агент предлагает клиенту эксклюзивный доступ к платным базам данных. Скорее всего, никаких особенных списков не существует. Из клиента просто хотят вытянуть дополнительные деньги.
  2. Ненадлежащая проверка юридической чистоты недвижимости. Риэлтор ограничивается выпиской из домовой книги, которую может получить и сам покупатель при предъявлении предварительного договора купли-продажи.
  3. Сговор риэлтора и хозяина квартиры. Может оказаться так, что агент утаит от клиента важную информацию. Например, при продаже квартиры, которая только недавно отошла в собственность наследникам, может оказаться так, что вскоре после покупки появится еще один наследник и заявит о том, что он свое согласие на продажу не давал и имеет полное право на свою долю.
  4. С клиента требуют аванс на выполнение риэлторских услуг. В этом случае агент может исчезнуть сразу после получения денег.
  5. Договор на подбор квартиры. Если человек обращается к риэлторам, чтобы приобрести недвижимость, этот пункт входит в обязанности исполнителя услуг. Дополнительного договора не требуется.
  6. Другие дополнительные услуги. Клиенту придется платить за каждый шаг риэлтора: снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатывание и подготовку тех или иных документов.
  7. Требование заплатить за оставшуюся в квартире мебель. Бывает так, что бывшие хозяева оставляют мебель по своему желанию, а агенты пытаются выдать это за отдельные бонусы.
  8. Продажа квартиры нескольким лицам. Как правило, осуществляется при продаже от застройщика.

Пошаговая инструкция по обращению за оформлением сделки

Какие документы нужны, чтобы заключить договор и что в них проверить?

От риэлтора, если он работает от фирмы, потребуется:

  1. паспорт;
  2. доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Если это частный риэлтор, он должен предоставить, кроме паспорта:

  1. документы об открытии ИП;
  2. сертификаты и дипломы об обучении.

От агентства:

  1. учредительные документы;
  2. свидетельство о государственной регистрации;
  3. свидетельство о постановке на налоговый учет.

От заказчиков:

  1. как для продавца, так и для покупателя — паспорт, ИНН или СНИЛС;
  2. только для продавца:
    • копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.);
    • разрешение органов опеки, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
    • выписка из домой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как оформить договор?

Договор с риэлтором или агентством должен включать определенные разделы:

  1. Стороны договора.
  2. Предмет договора. Здесь обозначается цель договора. При продаже квартиры дается ее описание. При покупке клиенту лучше четко сформулировать свои требования к искомому объекту.
  3. Обязательства сторон.
  4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить.
  5. Стоимость услуг и порядок расчетов. В этом пункте указывают, является сопровождение полным (сопровождение на всех этапах) или частичным (поиск покупателя и составление договора купли-продажи).
  6. Порядок расторжения договора.
  7. Ответственность сторон. Здесь указывается, какую ответственность несет фирма за срыв сделки или в случае признания сделки недействительной.

Подводные камни при составлении документа

  • Отсутствие сроков для исполнения обязательств. Бессрочность договора даст возможность риэлтору законно не торопиться с оказанием услуг, купить-продать квартиру с таким договором быстро не получится.
  • Неточные формулировки о стоимости услуг. Может оказаться так, что с клиента потребуют дополнительную оплату за некоторые виды услуг.
  • Запрет на общение с покупателем без присутствия риэлтора.
  • Запрет на обращение в другие агентства.

Требуется ли государственная регистрация и нотариальное заверение?

Договор с риэлтором или агентством не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения. Его составляют в простой письменной форме.

А вот зарегистрировать сам договор купли-продажи у нотариуса все же имеет смысл, особенно для покупателя. Это даст больше гарантий на действительность сделки. О том, нужно ли регистрировать ДКП в Росреестре, вы узнаете из отдельного материала.

Как расторгнуть соглашения: условия и основания для обеих сторон

Если риэлтор не может исполнить условия договора (найти жилье или покупателя недвижимости в обговоренные договором сроки, подготовить необходимые документы), клиент имеет право отказаться от услуг агентства недвижимости. Однако в этом случае нужно будет оплатить все фактические расходы, которые понес агент, подтвержденные документально.

Риэлтор также может в одностороннем порядке разорвать договор с клиентом. Это редко, но случается. Например, из-за того, что продавец не предоставляет возможности посмотреть квартиру.

Обращение к риэлтору может значить упростить процесс продажи или покупки жилья. Однако клиенту не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Сопровождение сделки купли-продажи риэлтором: плюсы и минусы. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Образец договора

Перед продажей квартиры у собственника может возникнуть серьезный вопрос – как продать свою недвижимость быстро и по выгодной цене? Для ответа на него нужно хорошо знать рынок и уметь искать потенциальных покупателей.

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры: именно этим и занимаются специалисты по продаже недвижимости – риэлторы.

На каких условиях они работают и есть ли риски при обращении в агентство? Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры? Более подробно об этом далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы

После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.

Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.

Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

В чем заключается помощь специалиста по недвижимости?

Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:

  • консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
  • проведение процедуры оценки недвижимости (как оценить жилье самостоятельно и что значит заниженная стоимость квартиры, читайте тут);
  • подготовка и проведение рекламной кампании;
  • поиск покупателей квартиры;
  • проведение переговоров с потенциальными покупателями;
  • проведение показа недвижимости;
  • сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
  • подготовка проекта договора купли-продажи (где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры?);
  • организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
  • подготовка заключительной документации.
  • Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.

    Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.

    Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

    Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

    В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

    Какие бумаги необходимы для заключения договора

    Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.

    В зависимости от способа получения жилья это может быть:

    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • договор мены;
    • копия судебного решения;
    • договор дарения и т.п.

    Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору – он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

    Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

    Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры? Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника – она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов (сама сделка купли-продажи по этой доверенности недоступна).

    После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора купли-продажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

    Расторжение договора с риэлтором

    Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:

    1. После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
    2. Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
      • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
      • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
    3. Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.

    На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

    Осторожно: мошенничество!

    Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

    Можно выделить несколько самых распространённых схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента:

    Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки – это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.

    При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.

  • Привлечение подставных покупателей – риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
  • Использование доверенности – агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению (например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека).

    Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.
    Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре – поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.

    Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

    Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).

    Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно – лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.

    Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ – решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.

    Однако стоит помнить и о недостатках – необходимости переплачивать комиссионные риэлтору и риску нарваться на мошенника.

    На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы договоров с риэлторским агентством о продаже и покупке недвижимости:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Преимущества купли-продажи квартир через агентство

    Для каждого человека покупка квартиры – серьезное событие. Тем более, если жилье приобретается в мегаполисе с развитой инфраструктурой. Поэтому важно максимально обезопасить себя от рисков. Купля-продажа квартиры через агентство – самый простой и безопасный вариант. Организация берет на себя поиск покупателя/квартиры и занимается сопровождением сделки. Конечно, можно обойтись и своими силами. Но потребуются базовые знания в области права. Иначе не удастся избежать ошибок.

    Как происходит покупка квартиры

    Порядок действий покупателя:

    1. Проверка юридической «чистоты» жилья. Предстоит изучить правоустанавливающие документы, технические характеристики помещения, состояние оплаты коммунальных платежей, проверить данные о прописанных в квартире лицах.
    2. Предварительный договор купли-продажи. Документ позволяет зафиксировать намерения сторон о купле-продаже квартиры на будущее время (например, через 1 месяц). При необходимости можно заключать основной договор сразу.
    3. Оформление договора купли-продажи. Документ содержит описание объекта, права и обязанности сторон, порядок расчета за квартиру и реквизиты участников сделки.
    4. Расчеты по договору. Способы оплаты: наличные деньги, денежный перевод, аккредитив, через сейфовую ячейку.
    5. Регистрация права собственности. Пакет документов подается в Росреестр или МФЦ. Право собственности на квартиру возникает с момента внесения записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
    6. Оплата налога. Если собственник владеет жильем менее 5 лет, а его стоимость превышает 1 млн. руб., то с суммы превышения продавец должен заплатить 13% налога. Освобождение от уплаты НДФЛ допускается в случае продажи единственного жилья.

    Выбор агентства недвижимости

    При выборе агентства нужно учитывать:

    Порядок покупки квартиры через агентство

    Купля-продажа квартиры через агентство позволяет избежать волокиты. Клиенту нужно лишь выбрать квартиру. Агентство проверит законность прав собственников, дееспособность продавца, факт выписки жильцов и отсутствие обременений. Также компания поможет составить договор купли-продажи.

    Следующий шаг – расчеты по сделке. Они могут быть совершены в наличной форме. Однако потребуется расписка от продавца о получении денег. Наиболее надежным способом считается банковская ячейка. Финальная часть сделки – регистрация права собственности.

    Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

    Купля-продажа квартиры через агентство на вторичном рынке имеет свои особенности. Агент должен проверить:

    • работу инженерных коммуникаций;
    • отсутствие незаконных перепланировок;
    • возможные юридические проблемы (фальшивые документы, отсутствие согласия на сделку от второго супруга, наличие малолетних жильцов).

    Порядок покупки квартиры через агентство предполагает максимальную защиту интересов клиента. Однако гарантировать 100% надежность сделки никто не может. Риэлторы – тоже люди. Они не могут предугадать все возможные риски.

    Оформление договора купли-продажи квартиры через агентство

    Обращение в агентство недвижимости значительно упростит процесс покупки жилья. Однако важно изучить положения договора, который заключается с компанией. Он должен содержать:

    1. Перечень услуг, их объем.
    2. Права и обязанности сторон.
    3. Размер вознаграждения агентства.
    4. Срок действия соглашения (например, 1 год).
    5. Отчет риэлтора о выполненной работе по требованию клиента.
    6. Возможность для расторжения договоренности.

    Единого образца договора не существует. У каждого агентства свой шаблон. Иногда компании отображают в договоре незаконные условия. Например, они запрещают покупателю общаться с продавцом или пользоваться услугами другого агентства. За нарушение условий договора предусматривается штраф.

    Стоимость услуг агентства недвижимости

    Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).

    В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.

    Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:

    • полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
    • поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
    • проверка юридической чистоты сделки;
    • просмотры / показы, переговоры;
    • составление договора купли-продажи;
    • сопровождение сделки;
    • организация взаиморасчетов;
    • регистрация жилья в Росреестре.

    Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.

    На каких сайтах искать квартиру для покупки

    Интернет значительно облегчает поиск объектов недвижимости и позволяет обходиться без привлечения третьих лиц. Также пользователи могут получить нужную информацию об объекте недвижимости. Доступные источники информации:

    1. Базы данных по недвижимости. Доступ к ним бесплатный. Например, сайты покупки квартир в СПб или ином городе России – ru, sevgorod. ru, cian. ru, emls. ru.
    2. Росреестр. Здесь можно получить нужную информацию о жилых помещениях и их собственниках;
    3. МФЦ. Здесь граждане могут самостоятельно оформить сделку и подать документы на регистрацию.
    4. Тематические сайты. Здесь пользователи могут найти подробные инструкции по купле-продаже квартиры.

    Можно ли расторгнуть договор с агентством

    Соглашение с агентством недвижимости подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей». Следовательно, клиент может в любое время расторгнуть договор. Причины для подобных действий:

    • нарушены оговоренные в договоре сроки;
    • недвижимость приобретена самостоятельно;
    • клиент передумал совершать покупку.

    Однако придется письменно уведомить о своем решении другую сторону. Желательно подавать извещение в двух экземплярах, чтобы один остался у клиента с отметкой о дате принятия.

    Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство

    Преимущества покупки квартиры через агентство:

    1. Экономия времени.
    2. Покупаемое жилье подвергается тщательной проверке.
    3. Быстрая оценка объекта недвижимости.
    4. Агентство недвижимости подберет оптимальный вариант для любой категории клиентов (пенсионеры, студенты, молодые семейные пары).

    Недостатки работы с агентством:

    1. Дополнительные издержки (комиссия за услуги).
    2. Риск нарваться на организацию, которая небрежно относится к своим обязанностям.

    Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры: сколько берет риэлтор

    На первый взгляд кажется, что продать квартиру просто – достаточно найти покупателя, договориться о цене и сдать документы на регистрацию. Однако на практике весь этот процесс занимает довольно много времени, а при заключении договора и оформлении документов всплывает масса нюансов. В такой ситуации имеет смысл обратиться за помощью к риэлтору.

    Нужна ли помощь юриста?

    Юрист в данном случае оказывает консультационные услуги, проверяет документы и оценивает риск сделки, рассказывает порядок покупки и продажи квартиры, сформирует пошаговую инструкцию в конкретном случае.

    Агентство недвижимости же предоставляет более широкий перечень услуг. Но мало кому требуются просто посреднические услуги – найти покупателя можно хоть и медленнее, но самостоятельно. Какие услуги предоставляет агент?

    Реклама недвижимости

    Самый очевидный пункт. Хорошее агентство не просто разместит объявление на общеизвестных сайтах, но и будет активно искать покупателя – совершать звонки, договариваться о показах квартиры, давать объявления в справочники, иногда даже расклеивать их. Именно риэлтор поможет найти надежного покупателя или продавца, проследит судьбу квартиры назад во времени.

    Сопровождение

    Именно для получения гарантии юридической чистоты сделки и обращаются к риэлторам. Хороший агент способен не просто распечатать типовой договор купли-продажи, но и организовать глубокий юридический анализ с позиций, выгодных именно его клиенту. Большие агентства, как правило, располагают своим штатом юристов, которые специализируются именно на соглашениях в отношении недвижимости.

    Правовой анализ договора сводит к минимуму риск аннулирования сделки в будущем по любым основаниям.

    Помощь при оформлении документов и передаче недвижимости

    Профессиональный агент проконтролирует, что в день заключения договора, сдачи документов на регистрацию, передачи денег и недвижимости все необходимые документы подписаны, и у сторон не осталось друг перед другом незавершенных обязательств.

    Таким образом, купля-продажа недвижимости через агентство имеет свои особенности – на стороне покупателя или продавца появляется третье лицо, помощник, сопровождающий всю процедуру от начала до конца. Заключая договор, клиент передает часть своих забот агенту.

    Дорого ли стоят услуги и кто платит

    Стоимость услуг агентства зависит от региона, стоимости квартиры, особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте. Нормативно установленных тарифов оплаты риелторских услуг не существует.

    В договоре комиссия может быть прописана как твердая сумма (от 30 000 рублей и больше), так и стоимость в процентном выражении, которая рассчитывается от стоимости квартиры (от 1% и выше). Главное, чтобы цена была прописана доступным языком, и у клиента не возникало сомнений по поводу возможных доплат.

    Оплачивает услуги агентства непосредственно клиент. То есть, если продавец обращается в агентство – он и заключает договор от своего имени, оплачивает услуги. Срок оплаты также варьируется. В некоторых регионах распространена частичная предоплата, где-то – оплата услуг в момент подписания основного договора купли-продажи.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Договор с посредником: на что обратить внимание

    Текущее законодательство не содержит каких-либо типовых форм договора с агентами по недвижимости, поэтому каждое агентство разрабатывает свою форму, по которой и работает с клиентами. Нетрудно догадаться, что скорее всего договор, разработанный риелтором, направлен на защиту интересов самого риелтора, поэтому при согласовании условий сотрудничества следует внимательно прочитать документ.

    Обратить внимание нужно на форму составления договора – если разные блоки документа написаны разным шрифтом, скорее всего, там скрыт какой-то финансовый подвох. Сотрудничество с таким агентом стоит прекратить.

    Если договор содержит условие о запрете клиенту общаться с другой стороной сделки, это также должно насторожить. Чаще всего такие пункты включают, чтобы собрать дополнительную комиссию.

    Напротив, информационные пункты о застрахованной ответственности агента, об участии агентства в какой-либо ассоциации риелторов – позитивный признак. Таким фирмам можно доверять, они профессионально относятся к своим обязанностям.

    Далее подробнее рассмотрим разделы соглашения при покупке или продаже через агентство.

    Стороны соглашения

    Здесь указывается наименование фирмы и имя клиента. Со стороны агентства действует конкретный представитель, у которого должны быть полномочия на подписание документа. Если это директор, то полномочия у него имеются в силу закона, а вот у сотрудника фирмы должна быть действующая доверенность от руководителя.

    Предмет договора

    Здесь прописывается суть договора, какие услуги оказывает риелтор, и описывается объект недвижимости. Более подробно конкретные услуги прописываются в разделе прав и обязанностей, здесь же важно максимально точно описать квартиру. В случае с продавцом описание берется из документов на квартиру, покупатель же прописывает все свои пожелания к будущей недвижимости.

    Права и обязанности

    Это – важнейший раздел договора. Именно здесь должно быть подробно расписано, какие конкретно действия совершает агентство. Читать нужно очень внимательно, отмечая, каждый ли пункт понятен. Здесь недостаточно расплывчатых формулировок, например «Оказывает консультационные услуги». Нужно обязательно уточнить, какие именно это услуги, что они в себя включают, расшифровать их.

    В перечень прав клиента нужно включить право контролировать деятельность агента по исполнению договора, а риелтору назначить обязанность отчитываться перед клиентом в определенной форме о проделанной работе. Это поможет в случае спора точно установить, какие действия в реальности были совершены.

    Интересные материалы по теме:

    Инструкция по проведению сделки купли-продажи квартиры.

    Собираем документы для сделки.

    Советы по составлению основного договора купли-продажи.

    Цена объекта недвижимости, проценты или вознаграждение агента

    В этом разделе прописывается цена покупки (продажи) объекта, стоимость услуг риелтора, порядок расчетов. Нужно обратить внимание, что риелтор не является профессиональным оценщиком, поэтому предложенная им цена – это его личная оценка, основанная на опыте продаж. Для продавца это порой невыгодно, ведь быстрее продается недвижимость по более низкой цене.

    Установить действительно рыночную цену поможет независимый оценщик, но, конечно, за дополнительную плату.

    Сроки. Расторжение договора

    Юристы единогласно рекомендуют установить в договоре конкретный срок, чаще всего это 3 месяца. Формулировка «Договор действует до момента исполнения обязательств» невыгодна клиенту, поскольку так искать или продавать квартиру можно фактически бесконечно. Нужно обратить внимание и на возможную автоматическую пролонгацию договора.

    Важно четко прописать все случаи, когда сторона может расторгнуть договор, и о последствиях такого расторжения. Кроме того, обязательно должен быть пункт о возможности немотивированного одностороннего отказа от договора со стороны клиента, чтобы потребитель имел возможность с минимальными издержками прекратить отношения с риелтором. Для такого отказа достаточно уведомить агента о расторжении в установленный срок и оплатить ему фактически понесенные расходы – здесь пригодятся отчеты о проделанной работе.

    Ответственность сторон

    В этом разделе недостаточно просто сослаться на общие формулировки об ответственности. Зачастую прописывается только ответственность клиента за нарушение условий договора, а ответственность агентства определяется установленными нормами закона. Это не отвечает интересам потребителя.

    Именно в этом разделе можно прописать подробно, в каких случаях агентство несет финансовую ответственность, например, в случае срыва сделки по вине агента, предоставления недействительной информации, неправильного оформления документов.

    Практика. Бывает, что агенты в ходе купли-продажи некорректно оформляют документы, например, в расписке о получении денег не указывают обязательные реквизиты или предмет, за что были получены деньги. Из-за такой халатности сделка может быть сорвана, а клиент понесет убытки. Чтобы этого избежать, в договоре нужно отразить:

    • в разделе «Права и обязанности»: обязанность риелтора составлять документы во исполнение договора купли-продажи недвижимости (акты приема-передачи, расписки, договоры и так далее) в соответствии с действующим законодательством и в интересах клиента;
    • в разделе «Ответственность»: финансовую ответственность агента за неправильно составленные документы, например «За нарушение агентом обязанностей, предусмотренных п.___, в том числе в случае составления документов, противоречащих действующему законодательству и интересам клиента, повлекшее убытки клиента, агент несет ответственность в виде полного возмещения клиенту убытков, компенсации морального вреда».

    Хоть агента и сложно привлечь к судебной ответственности, нужно помнить, что к договору риелторских услуг применяются нормы Закона о защите прав потребителей. Это значит, что если услуга оказана некачественно, и даже если данной ситуации договор не предусмотрел, с агента можно взыскать не только сумму причиненного ущерба, но и компенсацию морального вреда.

    О любых неясных формулировках следует заявить заранее, до подписания договора. Нужно помнить, что закон устанавливает договорную свободу, поэтому апелляции агента к тому, что форма договора, якобы, типовая, несостоятельны. Такие заявления должны насторожить клиента.

    Просчитать риски в каждом конкретном случае поможет профессиональный юрист, которому можно показать договор перед его заключением.

    Как выбрать и проверить агентство недвижимости?

    Можно дать лишь общие рекомендации по выбору агентства:

    1. Стоит выбирать большие агентства, заработавшие хорошие отзывы и высокие оценки клиентов. Найти реальные отзывы можно в интернете на независимых ресурсах и форумах или через знакомых.
    2. Хороший знак – страхование ответственности фирмы, участие в профессиональных ассоциациях риелторов.
    3. Факт официальной регистрации фирмы можно проверить на открытых ресурсах, например в реестре ЕГРЮЛ.

    Если агентство настаивает на том, чтобы вы не общались с покупателем или продавцом вашей недвижимости до сделки, это может быть признаком того, что агент собирается получить двойную комиссию от каждого из участников договора.

    Сопровождение сделки купли-продажи риэлтором: плюсы и минусы. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Образец договора

    Перед продажей квартиры у собственника может возникнуть серьезный вопрос – как продать свою недвижимость быстро и по выгодной цене? Для ответа на него нужно хорошо знать рынок и уметь искать потенциальных покупателей.

    Сопровождение сделки купли-продажи квартиры: именно этим и занимаются специалисты по продаже недвижимости – риэлторы.

    На каких условиях они работают и есть ли риски при обращении в агентство? Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры? Более подробно об этом далее.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы

    После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.

    Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.

    Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

    Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

    Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

    В чем заключается помощь специалиста по недвижимости?

    Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

    Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:

  • консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
  • проведение процедуры оценки недвижимости (как оценить жилье самостоятельно и что значит заниженная стоимость квартиры, читайте тут);
  • подготовка и проведение рекламной кампании;
  • поиск покупателей квартиры;
  • проведение переговоров с потенциальными покупателями;
  • проведение показа недвижимости;
  • сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
  • подготовка проекта договора купли-продажи (где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры?);
  • организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
  • подготовка заключительной документации.
  • Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.

    Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.

    Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

    Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

    В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

    Какие бумаги необходимы для заключения договора

    Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.

    В зависимости от способа получения жилья это может быть:

    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • договор мены;
    • копия судебного решения;
    • договор дарения и т.п.

    Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору – он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

    Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

    Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры? Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника – она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов (сама сделка купли-продажи по этой доверенности недоступна).

    После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора купли-продажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

    Расторжение договора с риэлтором

    Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:

    1. После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
    2. Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
      • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
      • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
    3. Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.

    На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

    Осторожно: мошенничество!

    Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

    Можно выделить несколько самых распространённых схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента:

    Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки – это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.

    При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.

  • Привлечение подставных покупателей – риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
  • Использование доверенности – агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению (например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека).

    Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.
    Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре – поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.

    Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

    Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).

    Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно – лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.

    Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ – решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.

    Однако стоит помнить и о недостатках – необходимости переплачивать комиссионные риэлтору и риску нарваться на мошенника.

    На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы договоров с риэлторским агентством о продаже и покупке недвижимости:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Читайте также:  Гр рф ребенку на основе одного из родителей перечень документов
  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Загрузка ...