Облагается ли налогом на имущество квартира находящаяся на балансе

Содержание

Налог на имущество организаций с квартир у застройщиков

Право собственности на квартиры было оформлено после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Через полгода после этого был закрыт договор с генподрядчиком, получен акт по форме КС-11. До этого времени выполнялись работы по доведению помещений до состояния, пригодного к использованию, подлежащие включению в стоимость строящегося объекта. После выполнения этих работ была сформирована первоначальная стоимость квартир, и квартиры были поставлены на учет на счете 41.

Ответ

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам (п. 1 ст. 14 НК РФ), устанавливается и вводится в действие НК РФ и законами субъектов РФ (п. 1 ст. 372 НК РФ), поэтому при его исчислении на территории г. Москвы, помимо главы 30 НК РФ, следует руководствоваться также Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций» (далее — Закон N 64) (см. также письмо Минфина России от 21.03.2016 N 03-05-04-01/15503).

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Статьей 378.2 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества. Так, согласно пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (норма была введена Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ, вступившим в силу с 01.01.2015), налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении признаваемых объектом налогообложения жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Указанный порядок налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости применяется в отношении собственников таких объектов или организаций, владеющих такими объектами на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено ст.ст. 378 и 378.1 НК РФ (пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, письма Минфина России от 13.12.2017 N 03-05-05-01/83122, от 19.05.2017 N 03-05-05-01/30747, ФНС России от 01.11.2018 N БС-4-21/31317@, от 06.12.2017 N БС-4-21/24674@).

При этом, право собственности за застройщиком регистрируется на квартиры, поэтому именно квартиры будут признаваться жилыми помещениями (п. 1 ст. 11 НК РФ, ч. 2 ст. 15, ч.ч. 1, 3 ст. 16 ЖК РФ) и, соответственно, объектами налогообложения для целей пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 (статья 1.1 была дополнена пунктом 4 Законом г. Москвы от 24.06.2015 N 29, вступившим в силу с 01.01.2016) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету.

Таким образом, с 01.01.2016 на территории г. Москвы жилые дома и жилые помещения признаются объектом налогообложения и облагаются по кадастровой стоимости при условии, что они:

Не учитываются на балансе в качестве объектов основных средств.

Со дня принятия их к бухгалтерскому учету прошло более двух лет.

То есть, для применения п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 необходимыми условиями являются факт принятия объекта к бухгалтерскому учету (но не в качестве объектов основных средств) и период времени, в течение которого объект отражается в бухгалтерском учете организации (более двух лет).

Правоприменительная практика по рассматриваемому вопросу, которой мы располагаем, касается применения нормы пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Так, для целей пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ счет, на котором отражены объекты недвижимого имущества в бухгалтерском учете, значения не имеют. В соответствии с разъяснениями официальных органов жилые дома и жилые помещения, в отношении которых определена кадастровая стоимость, подлежат налогообложению при постановке на соответствующий счет бухгалтерского учета активов, отличных от основных средств, в том числе на счета учета товаров, готовой продукции, материальных запасов, а также на счет вложений во внеоборотные активы (письма Минфина России от 19.05.2017 N 03-05-05-01/30753, от 12.01.2017 N 03-05-05-01/432, от 17.03.2016 N 03-05-05-01/14936, от 16.03.2016 N 03-05-05-01/14575, от 30.07.2015 N 03-05-05-01/44047, от 22.07.2015 N 03-05-05-01/41959, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187, ФНС России от 23.04.2015 N БС-4-11/7028@)).

Таким образом, в силу пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ жилые дома и жилые помещения, в том числе, квартиры, реализуемые застройщиком, на которого зарегистрировано право собственности, независимо от порядка ведения их бухгалтерского учета, признаются объектом налогообложения исходя из кадастровой стоимости до момента регистрации перехода права собственности на них к покупателю (см. также письма Минфина России от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187, ФНС России от 21.01.2016 N БС-4-11/697).

При этом в соответствии с позицией чиновников такие квартиры могут отражаться, в том числе на счете 08 «Внеоборотные активы», а неотъемлемыми условиями для признания квартир объектом налогообложения являются наличие государственной регистрации права собственности на них и определенной в отношении этих квартир кадастровых стоимостей.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что для целей применения п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 принятием к учету квартир может признаваться отражение затрат на строительство дома на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а два года следует отсчитывать с момента государственной регистрации права собственности на квартиры и определения их кадастровых стоимостей. С учетом вышеприведенных разъяснений Минфина России именно такую позицию могут занять налоговые органы.

В тоже время в ряде разъяснений Минфина России высказывается позиция, согласно которой правовых оснований для применения пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ в отношении незавершенного строительством жилого дома (в том числе жилых помещений в нем), не введенного в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства, не имеется (п. 3 письма Минфина России от 29.08.2017 N 03-05-05-01/55262, от 17.04.2017 N 03-05-05-01/22623).

При этом, например, из постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10 следует, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации.

Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство (спор касался объекта недвижимого имущества, подлежащего учету в составе основных средств).

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.06.2015 N Ф04-19867/2015 по делу N А45-7966/2014 был сделан вывод о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является документом, подтверждающим момент определения фактической суммы затрат в отношении объекта долевого строительства по итогам строительства жилого дома; получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не исключает обязанность застройщика довести объект до нормативного состояния.

Из совокупного смысла приведенных писем Минфина России и судебной практики можно сделать вывод о том, что в ситуации, когда дом введен в эксплуатацию, но фактически не доведен до состояния готовности к эксплуатации, пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ применяться не должен, то есть, квартиры в этом доме не признаются объектом налогообложения на основании этой нормы до завершения всех работ. Эти квартиры признаются объектом налогообложения только после завершения всех работ по строительству дома, формирования их учетных стоимостей и принятия их к бухгалтерскому учету.

Кроме того, на наш взгляд, «принятие указанных объектов к бухгалтерскому учету», предусмотренное п. 4 ст. 1.1 Закона N 64, больше соответствует принятию к учету непосредственно самих квартир на счете 41 «Товары», а не отражению затрат на строительство дома на счете 08 «Внеоборотные активы»*(1).

Товары, являясь частью материально-производственных запасов, принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости (п.п. 2, 5 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»). Согласно п. 8.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России, актив признается в бухгалтерском балансе, в частности, когда стоимость его может быть измерена с достаточной степенью надежности.

Как мы поняли, в данной ситуации на момент регистрации права собственности на квартиры их первоначальная стоимость по объективным причинам не могла быть сформирована (продолжали выполняться строительно-монтажные работы по доведению помещений до состояния, пригодного к использованию, подлежащие включению в стоимость квартир), поэтому у организации на тот момент не было оснований для учета этих квартир на счете 41 «Товары». Квартиры были приняты к учету в качестве товаров после завершения всех работ и формирования их фактической себестоимости.

Таким образом, полагаем, что по рассматриваемому вопросу существует и другая точка зрения. Она заключается в том, что, несмотря на получение разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 1 ст. 55 ГрК РФ) и регистрацию права собственности на квартиры, для целей применения п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 два года следует отсчитывать с момента принятия квартир к учету в качестве товаров на счете 41.

Разъяснениями официальных органов и материалами арбитражной практики по вопросу применения п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 в рассматриваемой ситуации мы не располагаем.

В виду отсутствия в анализируемых нормах налогового законодательства РФ прямой взаимосвязи между формированием стоимости квартир на счете 41 «Товары» и порядком расчета налога на имущество по кадастровой стоимости, а также подтверждающей правоприменительной практики, данная точка зрения является нашим экспертным мнением.

Следование ему может привести к налоговому спору, поскольку налоговые органы скорей всего займут иную позицию. В частности, полагаем, что налоговики принятием к учету квартир могут признавать отражение затрат на строительство дома на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и отсчитывать два года, предусмотренные п. 4 ст. 1.1 Закона N 64, с даты регистрации права собственности и установления кадастровой стоимости на эти объекты.

Читайте также:  Как написать жалобу на судебного пристава в прокуратуру образец

Признавая неоднозначность налоговых последствий в данной ситуации, рекомендуем организации обратиться за письменными разъяснениями в официальные органы. При этом поскольку вопросы об установлении особенностей налогообложения отдельных объектов недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости относятся к компетенции законодательных (представительных) органов субъектов РФ (письма Минфина России от 07.02.2018 N 03-05-05-01/7139, от 02.11.2017 N 03-05-03-01/72248, от 21.01.2016 N 03-03-06/2034, от 12.10.2015 N 03-05-05-01/58080), полагаем, что организация может обратиться в Департамент экономической политики и развития города Москвы.

Наличие разъяснений официальных органов в случае спора с налоговым органом будет считаться обстоятельством, исключающим вину налогоплательщика в совершении налогового правонарушения (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

*(1) В соответствии с разъяснениями налоговых органов организация-застройщик может вести учет затрат на строительство дома на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим оприходованием предназначенных для продажи квартир на счете 41 «Товары» (письма УМНС по г. Москве от 22.06.2000 N 03-12/28309, от 27.02.2001 N 03-12/9722-м).

Об учете квартир для проживания сотрудников организации

Автор: Серова А. И., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Организация приобрела квартиру, в которой будет проживать молодая семья – работники организации (с ними планируется заключить долгосрочный договор аренды квартиры). На каком счете отразить стоимость квартиры? Нужно ли начислять амортизацию по квартире в бухгалтерском учете и в целях налогообложения прибыли? Можно ли учесть стоимость квартиры в расходах при применении организацией УСН? Облагается ли стоимость квартиры налогом на имущество организаций?

Если говорить кратко

В целях бухгалтерского учета и налогообложения прибыли квартира признается объектом основных средств.

Квартиру следует принять к учету по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Амортизация по квартире в бухгалтерском и налоговом учете начисляется в общеустановленном порядке.

При применении УСН расходы на приобретение квартиры учитываются в порядке, установленном для объектов основных средств.

Квартира, отражаемая организацией в составе основных средств, облагается налогом на имущество организаций исходя из среднегодовой стоимости. Данная квартира не признается объектом кадастрового налогообложения.

Бухгалтерский учет

Приобретенная организацией квартира соответствует условиям признания в качестве объектов основных средств (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, предназначен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Предназначенное для предоставления в аренду имущество принимается к учету на счете 03 по первоначальной стоимости исходя из фактически произведенных затрат на его приобретение, включая расходы на доведение до состояния, в котором объект готов к использованию. В учете делается запись: Дебет 03 Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

По объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке (п. 17 ПБУ 6/01). Амортизация по квартире учитывается на счете 02 «Амортизация основных средств» обособленно (см. Инструкцию по применению Плана счетов бухгалтерского учета).

Налоговый учет

Предоставляемая организацией в аренду квартира соответствует определению амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Согласно Классификации ОС квартиру в МКД следует отнести к 10-й амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет).

Налогоплательщик вправе в общеустановленном порядке воспользоваться амортизационной премией в размере 10% первоначальной стоимости квартиры.

В отношении квартиры – объекта ОС, бывшего в употреблении, применимы положения п. 7 ст. 258 НК РФ: при применении линейного метода начисления амортизации по объектам, бывшим в употреблении, организация вправе рассчитать норму амортизации с учетом срока полезного использования (СПИ), уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом СПИ может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.

Если срок фактического использования данного объекта у предыдущих собственников окажется равным СПИ, определяемому Классификацией ОС, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно устанавливать СПИ с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Правда, по мнению Минфина, в случае приобретения объектов ОС, бывших в употреблении у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, организация не вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом п. 7 ст. 258 НК РФ, так как физическое лицо не устанавливает СПИ и не амортизирует объект для целей налогообложения (письма Минфина России от 29.03.2013 № 03-03-06/1/10056, от 20.03.2013 № 03-03-06/1/8587 и др.).

«Упрощенка»: доходы минус расходы

Приобретенная квартира для целей применения УСН признается объектом основных средств. Поэтому бухгалтер вправе руководствоваться общеустановленными правилами учета расходов на приобретение, сооружение (строительство) объектов ОС. Это означает, что расходы на приобретение (сооружение) ОС в период применения УСН:

признаются с момента ввода этих объектов в эксплуатацию равными долями в каждом отчетном периоде календарного года. Причем если права на объект подлежат государственной регистрации, то расходы учитываются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 3 ст. 346.16 НК РФ);

отражаются последним числом отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Следовательно, для включения в расходы затрат на приобретение ОС необходимо ввести объект в эксплуатацию и использовать при осуществлении предпринимательской деятельности. До момента сдачи квартиры в аренду ее стоимость не может учитываться в расходах независимо от оформления права собственности на недвижимость (Определение ВС РФ от 03.03.2017 № 301-КГ17-29 по делу № А29-8142/2014).

Налог на имущество организаций

По общему правилу объектами налогообложения исходя из среднегодовой стоимости признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ). При этом в соответствии со ст. 378.2 НК РФ объектом налогообложения исходя из кадастровой стоимости признаются жилые помещения (квартиры), не учитываемые на балансе в качестве объектов ОС. В рассматриваемом случае – квартира является объектом ОС – нет оснований для уплаты кадастрового налога на имущество организаций. Однако начислить налог на имущество исходя из среднегодовой стоимости придется (если организация находится на общей системе налогообложения, «упрощенцы» от уплаты этого налога освобождены – п. 1 ст. 346.11 НК РФ).

К сведению: при наличии энергетического паспорта многоквартирного дома в отношении квартиры может применяться льгота по налогу на имущество организаций, предусмотренная п. 21 ст. 381 НК РФ (Письмо Минфина России от 05.04.2017 № 03-05-04-01/19875, направленное Письмом ФНС России от 06.04.2017 № БС-4-21/6430 налоговым органам для использования в работе).

Налог на имущество организаций

Как рассчитать и заплатить

Налог на имущество организаций — один из трех региональных налогов. С 2019 года он фактически стал налогом на недвижимость: движимое имущество этим налогом больше не облагается.

Плательщики налога на имущество организаций

Основная категория плательщиков налога на имущество — российские организации, коммерческие и некоммерческие, у которых есть недвижимость, учтенная на балансе в качестве основных средств. Обычно это недвижимость, которая принадлежит организации на праве собственности и изначально приобреталась не для перепродажи.

Также платить налог на имущество должны иностранные организации — как имеющие постоянное представительство в РФ, так и не имеющие, — у которых есть в собственности недвижимость на территории России.

Кто не платит налог на имущество организаций. Не платят этот налог компании, у которых на балансе учтено только движимое имущество: транспорт, оборудование и т. д.

Также налог на имущество не платят организации, применяющие спецрежимы.

УСН — по недвижимости, которая облагается налогом исходя из среднегодовой стоимости, а не кадастровой. Каждый регион сам определяет, какая недвижимость на его территории будет облагаться по кадастровой стоимости. Вся остальная недвижимость облагается налогом по среднегодовой стоимости.

К примеру, в Москве фирма на УСН не должна платить налог на имущество за нежилое помещение в многоквартирном доме при условии, что площадь всех нежилых помещений в доме не превышает 3000 м 2 . Если превышает, то, возможно, налог придется платить.

ЕНВД — по недвижимости, которая используется для вмененной деятельности и облагается налогом исходя из среднегодовой стоимости.

Допустим, в Санкт-Петербурге ветеринарная клиника применяет ЕНВД и оказывает услуги в собственном помещении площадью до 1000 м 2 . Тогда налог на имущество клиника платить не должна.

ЕСХН — по недвижимости, которая используется для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции и для оказания услуг.

Например, здание птицефабрики, которым владеет компания — плательщик ЕСХН, не облагается налогом на имущество. А административное здание и здание столовой, в которой обедает персонал фабрики, облагаются. Потому что эти два здания не участвуют непосредственно в производстве, переработке и реализации сельхозпродукции.

Также до 31 декабря 2020 года налог не платят российские и иностранные организации, чье недвижимое имущество используется для подготовки и проведения в России в 2020 году чемпионата Европы по футболу.

Объекты налогообложения

До 31.12.2018 включительно объектом обложения налогом на имущество могло быть как движимое, так и недвижимое имущество. С 2019 года в числе объектов осталась только недвижимость.

Недвижимое имущество организаций. Налогом на имущество организаций облагаются объекты недвижимости, которые отражены в бухучете:

  1. На счете 01 «Основные средства» — если они находятся в распоряжении компании. Не важно, использует организация эту недвижимость или нет.
  2. На счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» — если компания передала недвижимость в аренду или в лизинг.

Также объектом налогообложения признается недвижимость, которую организация:

  1. Передала в доверительное управление.
  2. Внесла в совместную деятельность в рамках договора простого или инвестиционного товарищества. Например, три компании решили совместными усилиями построить большой комплекс по производству мебели. В качестве вклада в комплекс одна из компаний решила внести собственное сооружение, чтобы разместить в нем лесопилку.
  3. Получила по концессионному соглашению. То есть организация в этом соглашении является концессионером — стороной, которая обязуется за свой счет создать или реконструировать недвижимое имущество, например здание аэропорта. При этом другая сторона — концедент — предоставляет ей на оговоренный срок права владения и пользования аэропортом.
Читайте также:  За какие награды платят в пермском крае

Кроме того, налогом на имущество облагаются жилые дома и помещения, которые не учитываются на балансе в качестве основных средств, но по региональному закону облагаются налогом по кадастровой стоимости. Например, квартиры, которые компания приобрела для перепродажи и в бухучете учла их как товары. Нежилая недвижимость для перепродажи налогом на имущество не облагается.

Движимое имущество организаций. С 2019 года любое движимое имущество — будь то транспорт, производственное оборудование, какая-либо аппаратура — больше не облагается налогом на имущество организаций.

Что не признается объектом налогообложения:

  1. Земельные участки, водоемы и другие природные ресурсы.
  2. Памятники истории и культуры федерального значения.
  3. Суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Также не облагается налогом на имущество:

  1. Недвижимость, которую компания арендует и которая в бухучете учтена на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».
  2. Недвижимость, не готовая к эксплуатации, например недострой, который отражен на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Налоговая база

По общему правилу налоговая база по налогу на имущество — это среднегодовая стоимость недвижимости. Организации должны сами рассчитывать ее по итогам года и по окончании каждого отчетного периода, если в регионе такие периоды не отменены.

Для некоторых объектов недвижимости налоговой базой является их кадастровая стоимость. Считать налог по среднегодовой стоимости таких объектов уже нельзя. «Кадастровый» перечень ежегодно утверждается в регионе. В него могут попасть, к примеру, помещения в административно-деловых и торговых центрах, нежилые помещения для офисов, магазинов, объектов общепита или бытового обслуживания.

Посмотреть перечень можно на официальном сайте субъекта РФ либо на сайте регионального правительства. Так, московский «кадастровый» перечень размещен на сайте мэра Москвы.

Платить налог по кадастровой стоимости должны все организации — собственники недвижимости, даже те, кто применяет УСН или ЕНВД.

Порядок определения налоговой базы. Среднегодовая стоимость недвижимости считается так: складывается остаточная стоимость недвижимости на первое число каждого месяца года и на 31 декабря, и полученный результат делится на 13.

Остаточная стоимость считается по формуле:

Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость − Начисленная амортизация

Бухгалтерские программы автоматически формируют остаточную стоимость.

При расчете среднегодовой стоимости недвижимости не учитываются объекты, облагаемые налогом по кадастровой стоимости. Налог на имущество по каждому «кадастровому» объекту считается отдельно. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, за который считается налог.

Если организация владеет помещением в здании и кадастровая стоимость определена только для здания в целом, стоимость помещения считается пропорционально доле его площади.

Например, если площадь здания 2000 м 2 , а помещения — 40 м 2 , доля помещения — 40/2000. При стоимости здания 100 млн рублей стоимость помещения составит 2 млн рублей.

Если кадастровая стоимость ни для помещения, ни для здания не определена, налог не платится вообще: ни по кадастровой стоимости, ни по балансовой.

Налоговый и отчетные периоды

Налоговым периодом по налогу на имущество организаций является календарный год. То есть только после того, как год истек, окончательно определяется сумма налога к уплате. А в течение года по отчетным периодам вносят авансовые платежи.

Отчетными периодами признаются:

  • I квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года — если недвижимость облагается по среднегодовой стоимости;
  • I, II и III кварталы календарного года — если облагается по кадастровой стоимости.

Региональные власти вправе не устанавливать у себя отчетные периоды. В настоящий момент во всех субъектах РФ такие периоды есть.

Налоговая ставка

Налог на имущество организаций — региональный налог, поэтому конкретные ставки по нему устанавливаются законами субъектов РФ.

Региональные ставки не должны превышать 2,2%. А для недвижимости, которая облагается налогом по кадастровой стоимости, ставка не может быть больше 2%.

Регионы могут устанавливать различные ставки налога на имущество в зависимости от деятельности, которую ведет организация, и вида имущества, которое используется в этой деятельности.

Например, в Красноярском крае действует пониженная ставка для производителей нефтепродуктов — 1,1%, для имущества аптечных организаций — 0,5%.

Ставка налога 0% на федеральном уровне действует для очень узкого круга налогоплательщиков. Например, для тех, кому принадлежат объекты магистральных газопроводов, газодобычи, производства и хранения гелия. Причем эти объекты должны находиться в пределах Якутии, Иркутской либо Амурской области.

Какие ставки налога на имущество организаций установлены именно в вашем регионе, можно узнать с помощью сервиса «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС.

Налог на имущество на недвижимость в виде «неосновных» средств

Спасает ли от налога на имущество недвижимость ее учет на счете 41 «Товары»? Верховный Суд РФ отказал обществу передать его жалобу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 № 305-КГ16-6224). По мнению судей, вся доказательная база раскрыта исчерпывающе. Победителем стала налоговая инспекция, доначислившая фирме налог на имущество на недвижимость по итогам проверки.

Налоговая инспекция провела выездную проверку в отношении общества по всем видам налогов. По ее итогам в октябре 2014 года было вынесено решение о доначислении налогов, штрафов и пеней. В феврале 2015 года вышестоящий налоговый орган в порядке досудебного урегулирования спора это решение утвердил. В частности, в данном споре нас будет интересовать эпизод, связанный с занижением базы по налогу на имущество: в состав объектов основных средств, подлежащих налогообложению, организация не включила несколько объектов недвижимости (два частных жилых дома).

Объекты недвижимости были приобретены по договорам купли-продажи у физических лиц и учитывались на балансе в составе оборотных активов на счете 41 «Товары» как объекты, предназначенные для перепродажи.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены в ПБУ 6/01 (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н (далее — ПБУ 6/01)), а также в Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91 (далее — Методические указания)).

Основанием для принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основных средств является одновременное наличие четырех условий (п. 4 ПБУ 6/01; п. 2 Методических указаний), установленных ПБУ 6/01.

Плательщиками налога на имущество (ст. 373 НК РФ) являются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения (ст. 374 НК РФ).

Для российских организаций таковым является движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Исключение составляют случаи, предусмотренные статьями 378 и 378.1 Налогового кодекса.

Налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества (п. 1 ст. 375 НК РФ), признаваемого объектом налогообложения.

На основе указанного выше общество посчитало, что у него нет оснований для учета приобретенных домов в составе основных средств, поскольку:

  • они не предназначены для использования в производстве продукции, для управленческих нужд организаций либо для предоставления за плату;
  • предполагалась последующая перепродажа данных объектов.

Как следствие, у организации не было обязанности исчислять со стоимости спорных домов налог на имущество.

Налог на имущество нужно доначислить, считают инспекторы

Между тем налоговые инспекторы успешно смогли доказать, что данные объекты недвижимости даже если и были, возможно, изначально приобретены для перепродажи, но фактически использовались в деятельности для коммерческих либо управленческих целей. А значит, надо было исчислять с их стоимости налог на имущество. Судьи всех трех инстанций единогласно поддержали налоговиков.

В качестве обоснования своей позиции налоговые инспекторы привели следующие аргументы:

  • характер производимых организацией затрат по содержанию спорных объектов недвижимости дает основания полагать, что они используются как основные средства в деятельности;
  • в соответствии с регистрами налогового учета общество осуществляло и осуществляет затраты, учитываемые в качестве расходов при расчете налога на прибыль, по содержанию объектов недвижимости (охрана, электроснабжение, обслуживание зеленых насаждений, аквариума, бассейна, лифта, жилого дома, эксплуатационные услуги, поставка газа, кабельное ТВ, телефон, интернет);
  • исходя из длительности срока действия договоров, заключенных на обслуживание объектов, не предполагалась их дальнейшая перепродажа;
  • организация не предъявила какие-либо документальные свидетельства деловой цели и проведения мероприятий для предполагаемой продажи данных объектов;
  • само общество не осуществляет деятельность, связанную с продажей объектов недвижимости;
  • в штате организации отсутствуют специалисты (менеджеры) в области купли-продажи недвижимого имущества;
  • договоры с риелторскими агентствами, рекламными агентствами с целью поиска и привлечения покупателей недвижимости не заключались.

Кроме того, инспекторы отметили законодательную инициативу в отношении уточнения положений статьи 378.2 Налогового кодекса (с 01.01.2015 данная законодательная норма вступила в силу), которая урегулировала противоречия в части налогообложения жилых помещений. Так, жилые дома и иные жилые помещения, которые организация отражает в бухгалтерском учете не в составе основных средств, облагаются налогом на имущество в общеустановленном порядке.

Более того, к моменту проведения выездной проверки, а это период с 2010 года по 2014 год, объекты продолжали числиться на балансе общества, не были законсервированы или иным образом «изъяты» из использования.

Налоговые инспекторы (подп. 6 п. 1 ст. 31, ст. 92 НК РФ) попытались провести осмотр данных помещений, однако получили отказ. Данные обстоятельства нашли отражение в актах о воспрепятствовании доступу должностных лиц налогового органа на территорию или в помещение проверяемого лица. Это также повлияло на мнение судей и судейской коллегии.

Судебная практика по налогу на имущество

Самый примечательный комментарий в поддержку позиции налоговых инспекторов по данной ситуации дал Девятый ААС (пост. Девятого ААС от 02.11.2015 № 09АП-44128/15 по делу № А40-29712/2015). Судьи отметили, что общество не учитывало тот факт, что законодательство в области бухгалтерского учета не связывает отнесение актива к основным средствам с фактом его реального использования. Объект должен объективно, независимо от чьей-либо воли отвечать критериям, установленным в пункте 4 ПБУ 6/01, а его выбытие из числа основных средств должно быть обусловлено наступлением объективных препятствий, делающих невозможным использование актива по его назначению.

Если исходить из позиции судей, менее рискованно учитывать объекты недвижимости в составе основных средств вне зависимости от намерения их реализовать в будущем. И, как следствие, исчислять с их стоимости налог на имущество.

Это мнение высказывал и Минфин России в одном из своих разъяснений (письмо Минфина России от 02.03.2010 № 03-05-05-01/04). В частности, финансисты указали, что перевести основное средство в товары нельзя, поскольку это не предусмотрено законодательством по бухгалтерскому учету. Следовательно, если изначально фирма приобретала имущество не для перепродажи и приняла его на учет как основное средство, оно остается таковым вплоть до момента выбытия (списания), в том числе путем продажи.

В постановлении АС Поволжского округа (пост. АС ПО от 22.03.2016 № Ф06-5508/16) было отмечено, что решение выставить основное средство на продажу не освобождает от налога на имущество. Фирма решила продать ряд основных средств, перенесла их на счет 41 и не стала учитывать при расчете налога на имущество. Ее действия инспекция и суд сочли незаконными, так как на счете 41 отражают объекты, которые приобретены для продажи.

Читайте также:  Калькуьлятор средней российской заработной платы для алиментов

А вот в более ранние периоды судебная практика по данному вопросу немногочисленна и противоречива.

Некоторые судьи соглашались с мнением Минфина России и указывали, что временное неиспользование основного средства по прямому назначению и намерение его реализовать не являются основаниями для его перевода в категорию товаров (пост. ФАС ПО от 13.11.2012 № Ф06-8285/12 по делу № А49-2601/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 11.01.2013 № ВАС-17754/12)).

Другие суды занимали противоположную позицию и считали, что имущество, которое организация перестает использовать в своей деятельности, не соответствует признакам основного средства. Поэтому его можно исключить из состава основных средств и учитывать как товар для перепродажи (пост. ФАС ПО от 27.01.2009 № А65-9168/2008, ФАС ЦО от 04.07.2008 № А48-3994/07-14).

По мнению автора, позиция Минфина России и Верховного Суда РФ (определение № 305-КГ16-6224) является более обоснованной.

Таким образом, противоположный подход в порядке начисления налога на имущество приведет к конфликту с инспекторами и доначислениям.

Другие рискованные варианты уменьшения налога на имущество

Аналогичная ситуация долгое время складывалась и с отражением в бухгалтерском учете объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Ведь такое отражение в учете может использоваться в целях уменьшения обязательств по налогу на имущество, поскольку объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Как свидетельствует судебная практика, если имущество пригодно к использованию, но в эксплуатацию не введено, его нужно отражать в составе основных средств (пост. ФАС ЗСО от 15.11.2010 № А03-12025/2009, ФАС ВСО от 04.06.2009 № А33-11961/2008-Ф02-2387/2009).

В то же время возможны ситуации, когда имущество не пригодно к использованию, поэтому не может быть включено в состав основных средств организации. В том случае, если возникает спор с налоговыми инспекторами, в качестве доказательств могут быть представлены, к примеру, акты по проведению пусконаладочных работ, согласно которым объект не пригоден к использованию, или акты контролирующих органов, согласно которым выданы предписания на устранение недостатков (пост. ФАС УО от 16.02.2011 № Ф09-404/11-С3, ФАС МО от 11.03.2010 № КА-А40/1845-10, ФАС СКО от 01.12.2009 № А22-356/2009/5-48).

Однако и сейчас уже очевидно, что в общем случае арбитражная практика складывается в пользу налоговых органов в ситуациях, когда объекты отвечают определению основного средства. При этом не имеет значения, отражены они на счете 01 либо на счете 08 в бухгалтерском учете (пост. ФАС МО от 18.04.2013 № Ф05-2236/13, ФАС ВВО от 10.12.2012 № Ф01-5492/12, ФАС ЦО от 11.04.2012 № Ф10-929/12, от 26.08.2011 № Ф10-2910/11).

Приобретение квартиры для работника: нужно ли облагать налогом на имущество организаций

Комментарий к Письму Минфина России от 20.12.2010 N 03-05-05-01/60 «Об объекте обложения налогом на имущество организаций квартиры, приобретенной для работника на условии рассрочки платежа»

Существует большое количество писем Минфина России, в которых есть текст, но нет ответа. Ответ за финансистов приходится додумывать аудиторам и налоговым консультантам. Вполне возможно, что такие ответы без ответа даются тогда, когда Минфин России не может занять позицию, выгодную с точки зрения пополнения бюджета, а противоположную точку зрения озвучивать не хочет.
Любимый аргумент для отказа в конкретном ответе — ссылка на Регламент министерства, в котором говорится, что в финансовом ведомстве не рассматриваются по существу обращения по практике применения нормативных правовых актов министерства, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Комментируемое Письмо Минфина России от 20.12.2010 N 03-05-05-01/60 как раз из той категории неопределенных ответов.

Момент налогообложения квартиры налогом на имущество

Компания купила квартиру и получила свидетельство о госрегистрации права собственности. Данная квартира была приобретена для перепродажи своему работнику с условием рассрочки платежа. С работником был заключен договор купли-продажи, и через пару месяцев этот договор прошел госрегистрацию.
В соответствии с этим договором работник имеет право проживать в квартире, но должен нести расходы на ее содержание и оплачивать коммунальные услуги.
Право собственности на квартиру переходит к работнику только после полной оплаты ее стоимости, то есть через несколько лет.
Возникает вопрос: является ли данная квартира объектом налогообложения по налогу на имущество для компании с момента госрегистрации права собственности на нее и до момента перехода права собственности на квартиру к работнику?

Условия принятия к бухгалтерскому учету

Что же выдал на-гора Минфин России?
Согласно ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.
Пунктом 1 ст. 374 НК РФ установлено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Учет основных средств на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) регулируется следующими нормативными документами:
— Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н);
— Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н);
— Планом счетов бухгалтерского учета (утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации или для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
— объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
— объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Финансисты перечислили условия, из которых должен был бы сложиться ответ, но вот сам ответ как раз и не дали.

Отвечаем за Минфин

Ну что ж, ответим за финансистов мы сами.
Как следует из запроса, компания предполагает перепродажу приобретенной квартиры. Это значит, что не выполняется одно из условий п. 4 ПБУ 6/01. Стало быть, квартира — это не основное средство, а товар.
А раз квартира — это товар, то и налог на имущество с нее платить не нужно.
Вот и весь ответ, который так тщательно скрывали чиновники из Министерства финансов.
Заметим, что не так давно в Письме Минфина России от 25.09.2007 N 03-05-06-01/104 финансисты именно так и решили эту проблему и никакой таинственности из этой ситуации не делали.

То, что имущество, приобретенное для продажи, организация должна учитывать в качестве товара и не включать в состав основных средств, а значит, не признавать такое имущество объектом налогообложения, Минфин России разъяснял ранее и в других Письмах, например от 23.06.2009 N 03-05-05-01/36, от 07.11.2008 N 03-05-05-01/65.
На дату государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру она принимается к бухгалтерскому учету в качестве товара по фактической себестоимости. Таковой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение (п. п. 2, 5, 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01 (утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н)).
До регистрации права собственности полученная от продавца квартира учитывается организацией на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение» по цене, указанной в акте приемки-передачи квартиры (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов (утв. Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н), Инструкция по применению Плана счетов).
В бухгалтерском учете организации квартира может быть отражена в учете следующим образом.
На момент покупки (в мае 2010 г.):
Дебет 60 Кредит 51
— оплачена приобретенная квартира;
Дебет 002
— принята на ответственное хранение квартира, подлежащая продаже работнику и требующая госрегистрации права собственности.
Продажа собственниками на территории РФ жилых домов и квартир в них не подлежит обложению НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

На дату государственной регистрации права собственности на квартиру:
Дебет 41 Кредит 60
— принята к учету в составе покупных товаров квартира, приобретенная для работника;
Кредит 002
— списана стоимость квартиры, на которую организация зарегистрировала право собственности.
На дату реализации договора купли-продажи квартиры работнику (в ноябре 2010 г.):
Дебет 62 Кредит 90-1
— отражена выручка от продажи квартиры работнику;
Дебет 90-2 Кредит 41
— списана себестоимость проданной квартиры;
Дебет 73 Кредит 62
— отражена сумма задолженности работника за квартиру в связи с рассрочкой платежа.
В дальнейшем по мере поступления платежей от работника счет 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям» кредитуется в корреспонденции со счетами 50 «Касса», 51 «Расчетные счета», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» (в зависимости от установленного договором порядка расчетов).
Если возникнет спор с налоговой инспекцией, то в описанной в запросе ситуации суд, скорее всего, также будет на стороне налогоплательщика и признает, что купленная квартира объектом обложения налогом на имущество не является. Это подтверждается решениями арбитражных судов, например Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2009 N Ф04-8171/2008(18850-А70-40), Ф04-8171/2008(18852-А70-40) по делу N А70-984/7-2008. Рассматривая налоговый спор, суд счел правомерным невключение в базу для начисления налога на имущество спорного имущества, так как в проверяемом периоде организация реализовала это имущество конечным покупателям; при этом период между его приобретением и реализацией конечному покупателю составлял менее 12 месяцев.
Возможно, Минфин не стал давать конкретный ответ еще и потому, что на практике за время рассрочки работник может отказаться от сделки. И квартира опять станет собственностью организации. И вопрос о том, включать ее в состав основных средств или нет, будет зависеть от того, как организация будет намерена использовать ее в дальнейшем. Если квартира будет использоваться для проживания работников без передачи права собственности, скажем на условиях аренды, тогда такую квартиру нужно будет учитывать как основное средство и исчислять по ней налог на имущество.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...