Рента на жилье и дарственная на квартиру

Содержание

Что такое дарственная с пожизненным содержанием и чем она лучше обычного договора дарения

Содержание статьи

Дарение – одна из самых частых сделок, особенно между родственниками, поскольку не влечет дополнительных финансовых затрат. Однако, часто такие сделки заключаются с некоторыми условиями, которые не отражаются в договоре.

Такие условия придают сделке характер возмездности, что противоречит закону. Поэтому, в этом случае дарение могут признать недействительным или притворным. Чтобы этого избежать заключают сделки с обременением, например – дарственная на квартиру с пожизненным содержанием.

Образцы и бланки документов для скачивания

Что такое дарение с обременением?

Чаще всего дарение в письменной форме осуществляется в отношении недвижимого имущества, при чем, в этом случае договор дарения должен быть нотариально удостоверен (см. пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ).

Закон прямо запрещает получение какой-либо выгоды дарителем в обмен на подаренное имущество (см. статью 572 ГК РФ). Поэтому, для того, чтобы в 2019 году обезопасить лицо, решившее подарить свою недвижимость и обеспечить его в материальном плане, закон предусматривает возможность заключить дарственную с пожизненным содержанием дарителя.

Внимание! Описанный выше тип договора предполагает материальные выплаты на протяжении всей жизни в обмен на подаренное недвижимое имущество. Официально он называется договором пожизненного содержания с иждивением (см. статью 601 ГК РФ) и является производным от договора ренты (см. статью 583 ГК РФ).

Подобная сделка будет отличаться от простого дарения рядом аспектов:

  • моментом перехода права собственности на дар. Оформление права собственности на предмет договора возможно только после смерти дарителя, после которой сделка прекращается;
  • обязанностью одаряемого исполнять финансовые обязательства перед дарителем на протяжении всей его жизни в порядке, который устанавливается договором ренты;
  • платежами, которые не могут быть менее одного МРОТ (см. статью 1 ФЗ «О минимальном размере оплаты труда») и должны выражаться только в денежном эквиваленте;
  • договор ренты подлежит обязательной регистрации в отделении Росреестра. В этом случае в свидетельство о праве собственности вносятся сведения о новом владельце недвижимости, но устанавливается обременение, которое не позволяет ему в полной мере распоряжаться имуществом. Такое обременение может быть снято только после смерти дарителя, основанием для которой является свидетельство о смерти, выдаваемое отделениями ЗАГС;
  • если даритель умирает до момента регистрации сделки, она автоматически аннулируется (см. статью 605 ГК РФ);
  • само по себе заключение дарственной на недвижимость, обремененной рентой с пожизненным содержанием никоим образом не является препятствием для совершения каких-либо сделок с подарком. Усложняется процедура сделки требованием получения дополнительного согласия на нее от лица, в интересах которого установлено такое обременение. Последствием такой сделки, по общему правилу, становится переход ограничений и обязанностей по уплате рентных платежей к новому собственнику недвижимости.

Какой тип договора лучше выбрать?

Перед заключением сделки перед дарителем встает вопрос: «Что лучше: дарственная или договор ренты с пожизненным содержанием?». Какая сделка защитит интересы и позволит обеспечить остаток жизни в 2019 году?

Оба договора имеют ряд плюсов и минусов для одной из сторон. Дарение более выгодно для одаряемого, поскольку:

  • право собственности на предмет дарения переходит в момент совершения сделки и регистрируется в органах юстиции;
  • отсутствуют какого-либо рода обременения;
  • если существует устная договоренность между сторонами о материальной поддержке дарителя, одаряемый может игнорировать ее. В этом случае у дарителя возникнут проблемы с судебной защитой своих прав, поскольку отменить дарственную очень сложно.

Для дарителя наиболее полно защищающей права является дарственная, заключенная в форме договора ренты с обязательством пожизненного содержания. Ее преимущества для дарителя следующие:

  • отсроченный переход права собственности и государственная регистрация договора;
  • возможность расторжения договора в судебном порядке. Достаточно будет доказать, что другая сторона договора не исполняет свои обязательства в том порядке, который установлен соглашением сторон.

Внимание! Анализируя законодательство нашей страны, можно сделать вывод о том, что договор дарения имеет видоизмененные формы, которые предусматривают возможность получения дарителем материальной и иной выгоды в ответ на свои действия. Такие формы наиболее полно защищают интересы дарителя, позволяя ему расторгнуть сделку по тем причинам, на основании которых расторжение простой дарственной невозможно.

В каких случаях можно отменить дарственную?

Обязанности по содержанию дарителя у одаряемого из сути договора дарения не возникает. По такому основанию сделку можно будет признать только недействительной или притворной. Также отменить дарственную в 2019 году можно когда:

  • одариваемый совершил покушение на жизнь дарителя или на здоровье его родных;
  • даритель обратился в суд с исковым заявлением об отмене дарственной;
  • в договоре значится пункт, в соответствии с которым недвижимость возвращается в собственность прежнего владельца, если он переживает одариваемого.

Внимание! Для отмены дарственной законом, в частности статьей 578 ГК РФ, предусмотрен определенный список оснований. Но если обратиться к судебной практике, то можно заметить, что суд не всегда находится на стороне дарителя.

Полезное видео по теме

Дарение и рента

Договоры ренты и дарения зачастую используются при сделках, связанных с отчуждением имущества, в основном это связано с недвижимостью. Нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) дают подробное описание этих сделок, исходя из чего, можно сделать вывод о плюсах и минусах каждой из них.

Плюсы и минусы договора дарения

Гл. 32 ГК РФ дает понятие и раскрывает сущность такой сделки как дарение. Основными его характеристиками является безвозмездность, односторонне обязывающий характер. Исходя из анализа норм этой главы, нетрудно вычленить следующие преимущества и недоставки применения дарственных.

Положительные стороны дарения:

  1. Доступность ее совершения (наличие устной и простой письменной формы в предусмотренных ст. 574 ГК РФ случаях).
  2. Переход права собственности в момент заключения договора (кроме дарения в будущем и недвижимости).
  3. Объект дарения — собственность лица, кому она дарится (нет общей совместной собственности супругов). Основание — ст. 36 Семейного кодекса РФ.
  4. Возможность освобождения одаряемого от уплаты налога.

Основные отрицательные моменты:

  1. При дарении ничего не получает даритель от сделки.
  2. Наличие налогообложения для лица, которому передают дар.
  3. При расторжении договора, а также при недействительности объект дарения возвращается к дарителю. Основание — п. 2 ст. 167, п. 5 ст. 578 ГК РФ.

Плюсы и минусы договора ренты

Согласно ст. 583 ГК РФ рента представляет собой сделку по отчуждению имущества от одного лица (получатель ренты) другому (ее плательщик). При этом последний обязуется в обмен на передаваемое имущество выплачивать получателю определенные денежные суммы либо осуществлять его содержание иным образом. Таким образом, определяющим признаком ренты является его возмездность.

Действующее гражданское законодательство РФ предусматривает два вида таких сделок: постоянная и пожизненная рента. Их отличие между собой заключается в следующем:

Основание для сравненияПостоянная рентаПожизненная рента
ПолучательГраждане, некоммерческие организации (п. 1 ст. 589 ГК РФ)Только граждане (п. 1 ст. 596 ГК РФ)
ПравопреемствоДа (п. 2 ст. 589 ГК РФ)Нет (исключение случай установления сразу нескольких получателей рентных платежей — в части доли умершего) п. 2 ст. 596 ГК РФ
Форма платежейДенежными средствами, вещами, оказание услуг, выполнение работ (в пределах стоимости платежей) ст. 590 ГК РФТолько денежное выражение (ст. 597 ГК РФ)
Сроки выплатыКвартал (если не оговорено иное) ст. 591 ГК РФЕжемесячно (если иное не оговорено) ст. 598 ГК РФ
ВыкупДа, как по требованию получателя, так и по праву плательщика (ст. 592 — 593 ГК РФ).

Выкупная цена устанавливается договором.

Да, по требованию получателя (при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика) п. 1 ст. 599 ГК РФ.
Риск случайной гибели (или повреждения) имуществаПри бесплатной передаче имущества несет плательщик ренты, при платной — на получателе (ст. 595 ГК РФ)Не освобождает плательщика от исполнения договора, т.е. риск лежит на нем (ст. 600 ГК РФ).

Первая ситуация: Иванов и Петров заключили договор ренты жилого дома, согласно которого его передача является безвозмездной, т.е. в данном случае, на этот договор также будет распространяться действие гл. 32 ГК РФ — правила о дарении имущества.

Вторая ситуация: Иванов и Петров заключили тот же договор, но передача дома была оценена в 1 млн. рублей. В данном случае, на договор ренты будут распространяться правила о купле-продаже недвижимости.

Содержание такого договора может вызвать массу вопросов по его оформлению и назначению. В связи с этим попробуем выделить основные черты ренты, т.е. ее положительные и отрицательные моменты.

Преимущества сделки имеются как для получателя ренты, так и для плательщика:

Получатель рентных платежейПлательщик
1.Договор трудно оспорим, в т.ч. после смерти получателя (если исполнение было добросовестным)
2.Нотариус является независимым лицом при удостоверении сделки и подтверждается законность ее совершения.
3.Помимо указания на рентные платежи, в таком договоре прописывается круг обязанностей плательщика ренты (т.е. четкость и емкость условий договора)
4.Имеет право дальнейшего пользования имуществомСама передача имущества может быть бесплатной
5.Получает дополнительные регулярные доходы в виде рентных платежей, а также стоимости имущества (если его передача плательщику является платной)Имущество переходит в собственность плательщика в любом случае, поскольку иному лицу получатель продать его не может

Вместе с тем рента характеризуется следующими минусами:

  1. Обязательность нотариальной формы влечет дополнительные расходы по оформлению сделки.
  2. Даже минимальное неисполнение договора может повлечь его расторжение. При этом произведенные затраты возмещению не подлежат. Более того, при пожизненной ренте получатель имеет право требовать с плательщика возмещение убытков (ст. 599 ГК РФ).
  3. При недобросовестности плательщика ренты ее получателю необходимо будет обращаться в судебные органы для расторжения договора ренты.
  4. Чтобы стать полноценным собственником имущества плательщику ренты придется ждать неопределенный срок.
  5. Налогообложение в ряде случаев относится к обеим сторонам сделки.
  6. Для плательщика ренты устанавливаются не только уплата рентных платежей, но и на него могут быть возложены дополнительные обязанности, а также уплата коммунальных услуг (если речь идет о жилом помещении).
  7. Передаваемое имущество может отчуждаться получателем ренты плательщику на платной основе.
  8. При пожизненной ренте невозможен ее выкуп по волеизъявлению плательщика.
  9. Распоряжение переданного имущества со стороны плательщика возможно лишь с письменного согласия получателя ренты.
  10. Рента является обременением при отчуждении недвижимости (ст. 586 ГК РФ).
  11. Получатель ренты приобретает право залога на имущество (ст. 587 ГК РФ).

Что лучше — дарение или рента квартиры

Довольно часто сделки, связанные с отчуждением имущества, как правило, недвижимости, нуждаются в оформлении либо путем ренты, либо дарения. Для того чтобы разобраться, что входит в содержание, а также нюансах оформления каждого из указанных договоров прибегнем к их сравнению на примере отчуждения квартиры.

Рента квартирыДарение квартиры
Нормы ГК РФГл. 33 ГК РФ (с применением правил гл. 30 и Гл. 32 ГК РФ)Гл. 32 ГК РФ
Стороны сделкиПолучатель и плательщик ренты (ст. 583 ГК РФ)Даритель и одаряемое лицо (ст. 572 ГК РФ) Запреты — ст. 575 ГК РФ.
Форма договораНотариальная (ст. 584 ГК РФ)Простая письменная, в ряде случаев устная (ст. 574 ГК РФ)
Характер сделкиВозмездныйбезвозмездный
Наличие госрегистрацииДа, в обоих случаях обязательна, поскольку квартира — недвижимое имущество.

Основания и требования к процедуре предусмотрены Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Размер госпошлины за переход права собственности: 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ — НК РФ).

Объект договораКвартира. Необходимо указывать в обязательном порядке адрес ее места нахождения, этаж, количество комнат, площадь, в т.ч. жилую, кадастровый (условный) номер
Условие о стоимостиОбязательноНе является обязательным (необходимо для целей налогообложения)
Права и обязанности сторонПеречень широкийПеречень узкий
Обязательные условияСведения о правоустанавливающих документах (свидетельство о госрегистрации права собственности: серия, номер, дата выдачи), полные сведения о сторонах сделки, указание на наличие или отсутствие ограничений, обременений, залога; сведения о лицах, обладающих правом пользования и проживания в жилом помещении; указание на проведение процедуры регистрации перехода права собственности.
Дополнительные обязательные условияуказание на размер и сроки выплаты платежей, риск случайной гибели или повреждениеНет
Наличие передаточного актаГК РФ не предусматривает в качестве обязательного этот документ (однако, если при передаче имущества по ренте применяются положения купли-продажи — то акт приема-передачи становится обязательным — ст. 556 ГК РФ)

Немаловажное значение при рассмотрении данного вопроса имеет и налогообложение. Здесь следует отметить, что при дарении даритель не подлежит налогообложению по НК РФ, поскольку такая сделка носит безвозмездный характер. При этом одаряемое лицо несет бремя уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по основанию, предусмотренному пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ. Размер такого налога составляет 13% от стоимости имущества, переданного ему по сделке (ст. 224 НК РФ). В то же время это лицо освобождается от уплаты налога, когда существуют близкие родственных связи его и дарителя (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Налогообложение ренты осуществляется несколько иначе, нежели чем дарения. Плательщик ренты, становясь «юридически» собственником имущества с момента госрегистрации, обязан уплачивать соответствующие налоги. Именно в этот момент, у этого лица может возникнуть обязанность по уплате налога, связанного с приобретением квартиры. Зависит это от того, как он его получил — за плату или бесплатно.

Если передача квартиры плательщику ренты была осуществлена безвозмездно, то в данном случае применяются правила о дарении. Это касается и налогообложения. Поскольку договор ренты квартиры редко заключаются между родственниками, то уплата НДФЛ составит 13% от стоимости квартиры.

В случае, когда передача квартиры плательщику была платной, то НДФЛ не уплачивается, а он, свою очередь, имеет право претендовать на получение имущественного вычета, связанного с приобретением жилого помещения (ст. 220 НК РФ).

Получатель ренты также является выгодоприобретателем по договору и должен уплачивать налог на доходы. Сюда включаются получение рентных платежей (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), а также доходы, полученные от передачи квартиры за плату (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Размер налоговой ставки в этом случае также будет 13%.

Кроме указанного, получатель ренты обладает правом воспользоваться стандартным налоговым вычетом, предусмотренного ст. 218 НК РФ. Данное регламентировано п. 3 ст. 210 НК РФ.

Последствия использования договора дарения вместо договора ренты

Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.

При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).

Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.

Заключение

В конце рассмотрения данной темы необходимо еще раз остановиться на следующих моментах:

  1. Заключение дарственных соглашений более удобно и просто в оформлении по сравнению с рентой.
  2. При договоре ренты собственник имущества (получатель ренты) является более защищенным в правовом отношении, нежели чем даритель.
  3. При осуществлении обеих сделок имеются свои особенности в налогообложении.
  4. Подмена рентой дарение и наоборот влечет ничтожность этих сделок.

Дарение и рента

Дарение — это одна из форм сделок между физическими и юридическими лицами. Ее особенностью, указанной в статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), является безвозмездность дара. В качестве подарка может выступать не только вещь (имущество), но и услуги. Одаряемый может приобрести права по отношению к дарителю или третьим лицам. Преимуществом дарения является скорость совершения сделки. При этом даритель несет ответственность за возможный ущерб, причиненный в связи с недостатками подаренного имущества. Также договор дарения может быть оспорен или отменен.

Рента — сделка, которая в отличие от дарения, может быть совершена только при наличии договора, составленного в письменной форме и заверенного нотариусом. Договор ренты подразумевает периодическую выплату одним лицом другому определенной суммы. Взамен получатель ренты предоставляет в пользование свое имущество (например, квартиру, жилой дом и т. д.). Заключив договор, плательщик ренты сразу же получает во владение имущество, которым может распоряжаться по своему усмотрению. Вместе с тем, плательщик ренты несет ответственность по своевременной выплате оговоренной суммы.

Дарение

Дарение представляет собой сделку, при которой одним лицом (дарителем) безвозмездно передается в дар другому лицу (одаряемому) имущество, права или производится освобождение от определенных обязанностей. Договор дарения заключается в случаях, определенных ст. 572 ГК РФ.

Содержание договора дарения

Из ст. 572 ГК РФ следует, что дарителем на безвозмездной основе осуществляется передача дара одаряемому. Предметом договора (даром) является имущество или права по отношению к дарителю или иным гражданам. Даритель способен взять на себя обязательства по выплате долгов или выполнению некой работы. В качестве сторон договора выступают не только физические, но и юридические лица (организации).

В ряде случаев сделка признается недействительной (ничтожной):

  • устное заключение договора в случаях, в которых он может быть заключен только в письменной форме (п. 2 ст. 574 ГК);
  • отсутствие в договоре описания конкретных видов имущества, которые были обещаны в дар. Нельзя обещать преподнести в дар всю собственность, не перечисляя входящего в ее состав имущества;
  • составление договора, согласно которому дар может быть передан только после смерти дарителя.

Обещание сделать дар в будущем, оформленное в соответствии с правилами ст. 574 ГК РФ, считается договором дарения с вытекающими из него правами и обязанностями.

Форма договора

Договор дарения должен быть оформлен в соответствии с положениями ст. 574 ГК РФ. Согласно ей, допустимо совершение договора как в устной, так и в письменной форме. Вручение дара может быть впоследствии произведено путем передачи имущества, правоустанавливающих документов на подарок или символического вручения некой вещи (например, ключей от автомобиля). В письменной форме договор заключается в следующих случаях:

  • если предполагается совершить дарение в будущем;
  • если в качестве дарителя выступает юридическое лицо, а стоимость подарка свыше трех тысяч рублей;
  • Договор о безвозмездной передаче одаряемому недвижимости, заключенный до 1 марта 2013 года, подлежит обязательной госрегистрации.

Плюсы и минусы договора дарения

Преимущества договора дарения:

  • имущество, указанное в договоре, становится собственностью одаряемого уже в момент подписания документа, до совершения действий по его регистрации;
  • владелец доли в некой собственности может подарить ее, в то время как для ее продажи ему бы потребовалось согласие других собственников;
  • подарок, сделанный одному из супругов, не входит в состав их совместной собственности.

Минусы договора дарения:

  • после совершения договора он может быть отменен. Причиной этого может стать ухудшение уровня жизни вследствие выполнения условий договора и другие причины, указанные в статьях 577 — 578 ГК РФ;
  • у дарителя нет возможности выставить условия, которые одаряемому следует выполнить для приобретения дара;
  • сделка является безвозмездной — даритель ничего не получает взамен сделанного подарка;
  • даритель несет ответственность за ущерб, причиненный одаряемому в связи с недостатками подарка.

Рента

Рента — это сделка, отличающаяся обязательствами плательщика, который, согласно ст. 583 ГК РФ, должен в течение определенного времени выплачивать денежные средства получателю ренты. Ее заключение производится путем составления и нотариального удостоверения соответствующего договора.

Содержание договора ренты

Статья 583 ГК РФ содержит основные положения относительно договора ренты, из которых следует:

  • договор ренты создает права и обязанности для двух сторон (получателя ренты и плательщика);
  • плательщик ренты получает в распоряжение собственность лица, которому он выплачивает за это конкретную сумму денег или обеспечивает его иным образом;
  • в зависимости от содержания договора, выплата средств может производиться до момента смерти получателя ренты или бессрочно, без определения конкретного срока.

Форма договора

В соответствии со ст. 584 ГК РФ, после составления договора ренты он должен быть удостоверен нотариусом. Этой статьей предусматривается госрегистрация договоров, на основании которых под выплату ренты у ее получателя отчуждается недвижимость (например, жилой дом). Статьей 585 ГК РФ уточняются правила отчуждения указанной собственности:

  • при отчуждении недвижимости под выплату ренты его передача плательщику ренты осуществляется как за плату, так и без нее;
  • передача недвижимости за плату непосредственно связана с куплей-продажей (глава 30 ГК РФ), правила которой применяются и в данном случае;
  • бесплатная передача недвижимости связана с дарением (глава 32 ГК РФ), правила относительно которого применяются и в данном случае.

Удостоверение происходит по правилам, изложенным в главе Х «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) в редакции от 29.12.2014 года.

Плюсы и минусы договора ренты

Преимущества договора ренты:

  • получатель ренты имеет право и дальше проживать в принадлежащем ему жилье;
  • договор ренты может быть расторгнут при невыполнении сторонами обязательств;
  • плательщик ренты получает недвижимость сразу после заключения договора.

Минусы договора ренты:

  • до момента смерти получателя ренты ее плательщик является лишь номинальным собственником имущества;
  • плательщик обязан регулярно платить определенные суммы. За их неуплату может быть предусмотрен штраф;
  • в случае повреждения имущества, переданного плательщику ренты, последний обязан и далее выплачивать оговоренную сумму, даже если его не устраивает текущее состояние недвижимости.

Недействительность притворной сделки

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка является ничтожной, то есть недействительной. Притворной признается сделка, которая была совершена в целях прикрытия. Сделка дарения признается притворной, если передача прав или собственности одаряемому сопровождалось ответной передачей прав или имущества.

Сделка, которая проводилась на самом деле (купля-продажа или иная), согласно указанной статье, будет происходить с учетом правил, предусмотренных для этого вида товарно-денежных отношений.

По договору, Михайлова сохранила за собой право проживать в квартире. Помимо того, в нем была прописана фиксированная сумма, которую Петров был обязан выплачивать ей ежемесячно. Он производил выплаты в течение трех лет, до момента смерти Михайловой, после чего стал единственным собственником квартиры с правом ее продажи, дарения и передачи по наследству.

Заключение

Договор ренты совершается только в письменной форме. Одна из сторон договора (плательщик) получает в собственность имущество другой стороны. При этом плательщик обязуется в указанные промежутки времени выплачивать определенную сумму денег. После смерти получателя ренты имущество переходит в полную собственность плательщика.

В обоих случаях договор может быть оспорен в суде. Даритель имеет право отмены договора в случаях, предусмотренных законодательством. Это возможно, если одариваемый совершил противоправные действия в отношении дарителя, или после подписания договора появились обстоятельства, ввиду которых исполнение обязательств приведет к снижению его уровня жизни.

Особенности договора дарения с пожизненным проживанием дарителя

Передача в дар недвижимого имущества — одна из распространённых форм гражданско-правовых отношений между родственниками. Главная особенность такого вида сделки — безвозмездность и безусловность. В ответ на отчуждение права собственности благодетель не вправе требовать от одариваемого каких-либо встречных услуг, материальных благ. В этом правиле есть исключение, и некоторые виды обременений могут прописаны и в таком типе соглашений. Например, дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя.

Понятие договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Д арение с проживанием дарителя — одна из самых спорных форм дарственной. Чтобы заключить соглашение, стороны должны составить стандартный письменный договор согласно всем установленным нормам закона, добавив пункт о том, что гражданин, подаривший недвижимость, имеет право постоянного проживания вплоть до своей смерти.

Возможно ли оформить такую сделку

Оформление соглашения связано с рядом вопросов касательно соответствия пунктов нормам Гражданского кодекса РФ, а также возможности оспорить передачу права собственности из-за наличия дополнительного условия.

Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения не должен содержать условий, требующих от одариваемого услуг, денежной компенсации. Но проживание дарителя не связано с возникновением издержек, сопряжённых с содержанием выгодополучателя. Именно поэтому такой пункт не противоречит смыслу и духу соглашения. При этом у лица, отчуждающего имущества не возникает новых прав, он продолжает пользоваться теми, что были до передачи дара.

Плюсы и минусы оформления дарственной

Заключение договора дарения предполагает выгоды для обеих сторон:

Для одариваемого:

  • получение права распоряжаться имуществом по собственному усмотрению как владельцу;
  • возможность передачи недвижимости по наследству;
  • нет необходимости содержать дарителя, оплачивать коммунальные услуги;
  • меценат лишается права претендовать на дар;
  • срок проживания лица, оформившего дарственную, ограничен моментом его смерти.

Для дарителя:

  • наличие места для постоянной регистрации;
  • нет необходимости нести обязанности, связанные с содержанием имущества;
  • сохранение места проживания до конца жизни.

Для обеих сторон:

  • оформление дарственной занимает меньше времени, чем сделки купли-продажи;
  • договор не требует обращения к нотариусу;
  • если стороны являются близкими родственниками нет необходимости платить подоходный налог;
  • оспорить результаты сделки сложнее, чем при других способах отчуждения недвижимого имущества;
  • составить соглашение можно самостоятельно.

Особенности дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Отличие соглашения, где прописано право дарителя проживать в подаренной квартире, от стандартной дарственной следующие:

  • право проживания может распространяться исключительно на благодетеля;
  • он сохраняет постоянную регистрацию;
  • может пользоваться недвижимым имуществом, согласно условиям сделки;
  • лицо, отчуждающее имущество, не может распоряжаться подарком после подписания передаточного акта.

Типы договоров дарения

Существует несколько видов договора дарения:

  • стандартная форма, когда отсутствуют обременения, а предмет передается после подписания соглашения;
  • обещание дарения, когда передача недвижимости растянута в сроках;
  • договор пожертвования, когда недвижимое имущество отчуждается для выполнения общественно полезных задач.

Как оформить сделку

Государственное оформление дарственной перестало быть обязательным с 2013 года. Теперь для смены собственника достаточно зарегистрировать факт отчуждения имущества в Росреестре. Для этого необходимо пройти простую процедуру:

  • собрать пакет документов;
  • подать пакет регистратору;
  • получить выписку из ЕРН.

Какие документы необходимо иметь

Для оформления права собственности одариваемым стороны должны предоставить:

  • паспорта, СНИЛС, ИНН;
  • договор дарственной в трёх равноценных копиях. При подаче через нотариальную контору готовится четыре бланка — один для хранения в архиве нотариуса;
  • справки БТИ;
  • выписка о составе семьи;
  • правоустанавливающие документы на предмет дарственной;
  • квитанция об оплате гос. пошлины;
  • доверенность, если документы подаются третьими лицами;
  • если даритель находится в официальном браке — нотариально заверенное разрешение на отчуждение имущества.

Подавая пакет справок и свидетельств необходимо учитывать, что договор должен включать ряд обязательных пунктов:

  • реквизиты сторон;
  • подробное техническое описание предмета соглашения;
  • данные об отсутствии обременение, долгов по коммунальным услугам;
  • дата, место составления;
  • подписи;

Отдельно должен быть выписан раздел о сохранении за дарителем права проживания в объекте недвижимости.

Регистрация в ЕГРН

Подать документы регистратору можно несколькими способами:

  • напрямую в любом офисе Росреестра;
  • посетив многофункциональный центр;
  • воспользовавшись услугами нотариуса.

При обращении должны присутствовать все стороны соглашения, или их представители, действующие на основании нотариально заверенной доверенности.

В п ервых двух случаях на проверку и обновление информации в базе данных отводится до 10 рабочих дней. Если воспользоваться услугами нотариуса, он сам подаст документы, а срок их рассмотрения сократится до 4 суток.

Стоимость и налогообложение

Заключение договора дарения обременено государственной пошлиной в сумме 2 тыс. рублей для физических лиц и подоходным налогом в размере 13% от оценочной стоимости предмета договора.

Права сторон после заключения

Несмотря на то что право пожизненного проживания дарителя прописано в соглашении, существует коллизия, позволяющая нивелировать данное обязательство. Передавая имущество, благодетель отчуждает и право свободно распоряжаться им по собственному усмотрению.

Судебная практика

Существуют прецеденты, когда договор дарения был признан не заключённым в судебном порядке. Но в большинстве случаев суд признаёт соглашение, позволяющее и дальше проживать дарителю, действительным.

Дарственная с правом дальнейшего проживания дарителя — форма соглашения, которую стоит заключать только между людьми, имеющими абсолютное доверие. Как показывает судебная практика, существуют способы беспрепятственно выселить благодетеля без какой-либо компенсации.

Условия дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя, порядок заключения и судебная практика

Переписать недвижимость на родственника или близкого человека, гарантировав себе возможность жить в ней, поможет дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя. Однако ряд специалистов по недвижимости не берется сопровождать такие сделки, ведь их можно расценить как противоречащие ГК РФ. Сегодня разберемся в тонкостях договора.

Можно ли оформлять такую сделку

Закон не содержит прямого запрета на заключение договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя. Однако из общих правил Гражданского кодекса вытекает, что относительно таких сделок имеются серьезные основания сомневаться в их законности.

В силу ст. 572 ГК дарение – это безвозмездная сделка. Если соглашение предусматривает выполнение определенного обязательства в обмен на недвижимость, то безвозмездность сразу отпадает, а значит и соглашение признается незаконным и аннудируется. Статья 423 о том, какой договор считать возмездным, а какой нет, не добавляет ясности. Поэтому юристы спорят, является ли условие пожизненного проживания возмездным обязательством.

Судебная практика тоже не дает однозначного ответа, а общего разъяснения Верховного Суда еще нет. Ясно одно – риск признания дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя незаконной и вероятность ее отмены существенно выше, чем при оформлении сделки с помощью договора купли-продажи, ренты или завещания.

Важно! Дарственная с пожизненным содержанием однозначно является возмездным договором. Заключать такие соглашения нельзя.

Большое значение имеет сложившаяся практика в регионе. Рекомендуем перед оформлением сделки проконсультироваться с юристом нашего портала онлайн или со специалистом местного МФЦ, Росреестра. Возможно, в вашем регионе дарственные с пожизненным проживанием дарителя блокируются еще на этапе регистрации, поэтому смысла составлять такой документ нет – лучше выбрать альтернативный вариант.

Пошаговая инструкция оформления

Любые дарственные – с пожизненным проживанием дарителя или нет – оформляются максимально просто в три шага:

  1. Сформировать документацию, подготовить дарственную.
  2. Передать соглашение с приложениями в ЕГРН для внесения необходимых изменений в Реестр.
  3. Получить итоговые документы.

По времени сделка занимает несколько дней на сбор справок, подготовку соглашения, и до 14 дней на регистрацию (если случай сложный). В среднем же регистрация занимает примерно 7 дней, поэтому уложиться можно за неделю.

Внимание! Нотариального удостоверения договор не требует. Но если стороны желают, то оформить дарственную можно через нотариуса. Тогда последний самостоятельно передаст документы на регистрацию в электронном виде, а вся сделка займет всего 3 рабочих дня.

Список необходимых документов

Если стороны решили оформлять дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя, понадобятся стандартные документы для дарственной.

По информации из собранных документов можно оформлять дарственную.

Скачать образец дарственной

Договор дарения с условием пожизненного проживания оформляется на типовом бланке, в который нужно вписать:

  • личную информацию о сторонах сделки – кто дарит и получает квартиру;
  • описание квартиры – брать в точном соответствии из выписки;
  • документ-основание, по которому даритель получил жилье – например, договор о приватизации от 12.05.1994.

Остальные условия являются типовыми. Их можно менять под свою ситуацию.

Регистрация в ЕГРН

Подписав договор, стороны отправляются в ближайший МФЦ для подачи документов на регистрацию. Росреестр напрямую больше не принимает документы, поэтому записываться нужно в офис «Мои документы», территориально на выбор участников сделки. Прийти нужно лично, либо отправить представителя по нотариальной доверенности. Простая письменная доверенность не подойдет.

Внимание! Пошлина за регистрацию – 2 000 рублей. Оплачивает одаряемый. Реквизиты нужно получить в МФЦ, в котором будет подача документов, чтобы не перепутать КБК.

На прием обязательно нужно взять:

  • дарственную – в 3 подлинных экземплярах;
  • паспорта – подлинники;
  • выписку из ЕГРН на квартиру – подлинник и копию;
  • квитанцию об оплате пошлины – подлинник и копию. Если оплачивали в электронном виде, распечатайте электронный чек два раза.

Остальные документы предоставляются по требованию сотрудника МФЦ, но лучше их иметь при себе.

Сотрудник МФЦ оформит заявление, которое нужно будет проверить и подписать. Заранее его заполнять не нужно. Регистрация продлится до 14 дней, после чего стороны получат готовые документы: одаряемый – новую выписку и договор, а даритель – дарственную на квартиру со штампом о переходе права.

Плюсы и минусы дарственной

Переоформление квартиры через дарственную очень популярно, когда одаряемым выступает родственник – как правило, сын, дочь, племянники, внуки. Однако свои тонкости вносит условие дарения с пожизненным проживанием. Преимущества и недостатки нужно оценить заранее.

ПлюсыМинусы
Легко оформляется в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требуетЕсли есть условие о пожизненном проживании дарителя, сделку можно оспорить в суде по мотиву ее притворности. Если в семье есть конфликтные родственники, лучше выбрать дарение без условия или ДКП
Если дарится доля, соблюдать преимущественное право сособственников не нужноНа этапе регистрации может быть заблокирован Росреестром. Чтобы исключить риск, проконсультируйтесь со специалистом по вашему случаю заранее
Если одаряемый – близкий родственник (сын, дочь, внук, брат или сестра, супруг, родители или бабушка с дедушкой) – никто из участников сделки не платит налогЕсли одаряемый не является близким родственником, ему нужно будет заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры. Избежать налога поможет завещание

Как правило, даритель по дарственной с правом пожизненного проживания в квартире преследует две цели:

  • формально переписать квартиру на нового хозяина, чтобы исключить конфликты между потенциальными наследниками;
  • обеспечить себе право проживания в помещении до конца жизни.

Для этого в договор включают формулировку, что если квартира будет продана третьему лицу, то право пожизненного проживания останется. Однако новый владелец может попытаться выселить такого дарителя через суд, сославшись на незаконность данного пункта. О таком риске забывать нельзя.

Альтернативные варианты

В качестве замены дарственной на квартиру с пожизненным проживанием можно предложить несколько вариантов в зависимости от цели дарителя и конкретных обстоятельств.

ЦельРешение
Нужно переоформить квартиру на близкого родственника, чтобы исключить конфликты за наследство – при наличии проблемных родственниковЗаключить дарственную без условия о пожизненном проживании или ренту с пожизненным содержанием. Завещание лучше не оформлять, поскольку его точно попытаются оспорить
Переоформление необходимо сделать на человека, не подпадающего в круг близких родственниковЗаключить ренту или ДКП с правом пожизненного проживания. В любом случае придется платить НДФЛ, но ДКП в этом плане оспорить сложнее
Нужно обеспечить себе гарантированное проживание в квартире до конца жизни, при этом конфликтов в семье не предвидитсяЛучше всего подойдет завещание – право собственности перейдет только после смерти хозяина
Требуется обеспечить себе содержание и уход за счет нового владельца квартирыЕдинственный вариант – рента

Приведены только стандартные ситуации. Чтобы сориентироваться в более сложных обстоятельствах, проконсультируйтесь у нашего юриста. Специалист онлайн!

Ознакомиться с приведенными альтернативами подробнее помогут наши предыдущие материалы:

Судебная практика

Отменяя дарственную с пожизненным проживанием дарителя в квартире, судьи отмечают, что данное право аналогично праву получения содержания по договору ренты, в связи с чем дарение признается притворным.

Однако есть и противоположная практика, в соответствии с которой дарственные с пожизненным проживанием оставляют в силе.

Кроме этого, нужно помнить и о других причинах отмены сделок в судебном порядке:

  • не получено согласие супруга на дарственную и последний просит ее аннулировать;
  • были нарушены права несовершеннолетних – например, в подаренной квартире не выделили доли по материнскому капиталу;
  • в договоре имеются другие пункты о возмездном предоставлении.

Дарственная с пожизненным проживанием дарителя в квартире – договор не очень распространенный и получивший неоднозначную судебную оценку. Вероятнее всего, сомнения в законности будут устранены только после внесения в ГК поправок, в соответствии с которыми даритель получит право пользования подаренной вещью. К сожалению, сейчас такие нормы или разъяснения отсутствуют.

Уважаемые читатели! Статья составлена на основе общих гражданских норм и правил. Поскольку законодательство быстро меняется, к моменту прочтения некоторые пункты могут устареть. Чтобы разобраться в своем вопросе, обратитесь за консультацией к дежурному юристу.

Статья была полезной? Сохраните ее у себя на страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться». Будем благодарны за лайк.

Читайте также:  Как получить граждансво гражданину грузии с паспортом ссср
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...