Арбитражная практика по аренде нежилого помещения 2016

Содержание

Арбитражная практика по аренде нежилого помещения 2016

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 мая 2017 г. N Ф06-19854/17 по делу N А65-18622/2016 (ключевые темы: нежилые помещения — договор субаренды — Неосновательное обогащение — Арендная плата — договор аренды)

г. Казань
15 мая 2017 г.Дело N А65-18622/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

истца — Трашковой Л.Р. (доверенность от 29.07.2016 N 1/277/кзио-исх),

ответчика — извещен надлежащим образом,

третьего лица — извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2016 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-18622/2016

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к публичному акционерному обществу «ВымпелКом», г. Москва (ОГРН 1027700166636, ИНН 7713076301) о взыскании неосновательного обогащения в размере 184 000 руб., процентов в размере 5012 руб. 16 коп., при участии третьего лица — Сабитова Наиля Анасовича,

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее — Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Вымпелком» (далее — ПАО «Вымпелком») о взыскании 184 000 руб. неосновательного обогащения, 5012 руб. 16 коп. процентов.

Определением суда от 16.08.2016 дело было назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако 10.10.2016 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора был привлечен Сабитов Наиль Анасович.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017, в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы указывается, что договор субаренды, заключенный ответчиком (субарендатор) и Сабитовым Н.А. (арендатор), является недействительным, так как по условиям договора аренды арендатор без согласия арендодателя был не вправе передавать имущество в субаренду, условиями договора аренды арендатору не передавались права на передачу имущества в субаренду.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Комитета, поддержавшую доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, истцом было проведено обследование нежилых помещений первого этажа общей площадью 73,6 кв. м, дома N 2 по ул. Ак. Губкина г. Казани, в ходе которого составлен акт обследования нежилого помещения от 18.03.2016.

В ходе проверки установлено, что данные помещения использует ПАО «Вымпелком» под размещение салона связи.

Комитет указал, что между ним и ответчиком не были заключены договоры аренды, ответчик пользовался нежилыми помещениями без правовых оснований, в связи с чем обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением в размере 184 000 руб. за период с 01.02.2016 по 30.06.2016, а также процентов в размере 5012 руб. 16 коп. за период с 11.02.2016 по 10.07.2016.

ПАО «Вымпелком» не согласилось с заявленными требованиями, указав, что оно правомерно осуществляло пользование нежилым помещением на основании договора субаренды, заключенного с Сабитовым Н.А.

Отказывая Комитету в удовлетворении его требований, арбитражный суд со ссылкой на нормы статей 615, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что взыскание в качестве неосновательного обогащения арендных платежей с ответчика как субарендатора приведет к неосновательному обогащению истца. В то же время, истец вправе требовать возмещения убытков с арендатора (третьего лица), который исполнил договор аренды ненадлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

Судом установлено, что между Комитетом и Сабитовым Н.А. (арендатор) по результатам проведения открытых аукционных торгов был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления от 31.01.2013 N 8312-94, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения первого этажа с N 1 по N 3, N 32, инвентарный N 50с.2-3475/I-1, находящиеся в собственности г. Казани, расположенные по адресу Республики Татарстан, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 2 для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, офис и склад общей площадью 73,6 кв. м.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен сроком на три года до 29.01.2016.

01.05.2013 между Сабитовым Н.А. (арендатором) и ОАО «Вымпелком» (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.05.2013 N 119, согласно которому арендатор передает во временное владение и пользование, а субарендатор принимает нежилое помещение общей площадью 73,7 кв. м, расположенные в г. Казани по адресу г. Казань, ул. Губкина, д. 2.

Согласно пункту 4.1 договора ежемесячная арендная плата по договору состоит из базовой арендной платы и переменной арендной платы, размер ежемесячной базовой арендной платы составляет 160 000 руб.

Переменная арендная плата формируется на базе расходов арендатора по оплате потребленных субарендатором в помещениях коммунальных и эксплуатационных услуг.

15.05.2016 договор субаренды от 01.05.2013 N 119 был расторгнут на основании подписанного между Сабитовым Н.А. и ответчиком соглашения о расторжении договора субаренды.

Помещения 15.05.2016 были возвращены Сабитову Н.А. по акту сдачи-приемки нежилого помещения.

В доказательство того, что он добросовестно исполнял обязанность по оплате арендных платежей по договору субаренды, в том числе в спорный период с 01.02.2016 по дату расторжения договора субаренды 15.05.2016, ответчик представил в материалы дела платежные поручения.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласия Комитета арендатором — Сабитовым Н.А., получено не было.

Кроме того, согласно пункту 4.4.16 договора аренды от 31.01.2013 N 8312-94 арендатор обязуется не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться обременение имущественных прав (договоры залога, субаренды).

Суды указали, что договор субаренды от 01.05.2013 не был оспорен в установленном порядке, следовательно, является действительным.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.

Кроме того, суды указали, что вне зависимости от оценки действительности договора субаренды следует признать, что ответчик как субарендатор, исполнявший свое обязательство по внесению платежей за пользование имуществом третьему лицу, не является тем лицом, которое обогатилось за счет истца. Следовательно, удовлетворение требования арендодателя о взыскании в его пользу денежных средств, внесенных субарендатором в качестве арендной платы, приведет к неосновательному обогащению истца (арендодателя).

Собственник помещения, переданного арендатором в субаренду без согласия уполномоченного лица, допустивший возможность распоряжения таким помещением иным субъектом гражданских правоотношений, не лишен права требования со своего контрагента убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы по договору аренды. Оплата пользования арендованным помещением производится арендатором как стороной договора аренды.

Ответчик осуществлял пользование нежилым помещением на основании договора субаренды, добросовестно выполнял обязательства по договору субаренды и вносил арендные платежи в соответствии с условиями заключенного договора, в связи с чем истец не вправе взыскивать с ответчика неосновательное обогащение в виде арендных платежей.

Доводы заявителя жалобы не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, данным доводам судами дана надлежащая правовая оценка.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 по делу N А65-18622/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судьяИ.Р. Нагимуллин
СудьиН.Н. Королёва
Р.А. Нафикова

Обзор документа

Арендатор в нарушение договора аренды без согласия арендодателя передал имущество в субаренду.

Арендодатель полагал, что ввиду этого договор субаренды недействителен, и просил взыскать с субарендатора, пользовавшегося имуществом без правовых оснований, неосновательное обогащение.

Суд округа согласился с нижестоящими инстанциями, не удовлетворившими данный иск.

Субарендатор не является лицом, обогатившимся за счет арендодателя. Следовательно, взыскание с него арендной платы в пользу арендодателя приведет к неосновательному обогащению последнего.

Арендодатель вправе требовать от своего контрагента возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Арбитражная практика по аренде нежилого помещения 2016

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Арбитражная практика по аренде нежилого помещения 2016». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Внесение в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации [26] изменений от 25 января 2013 года, касающихся аренды, можно назвать поворотной точкой в решении вопроса.

Если контрагентом контракта нарушен какой-либо пункт договора, то сам агент вправе составить претензию по договору аренды нежилого помещения по образцу. Как он выглядит, вы узнаете из нашей статьи.
Это необходимо с целью избежать недоразумений и претензий со стороны участников сделки. В нашей статье мы рассмотрим, как себя вести в случаях, если подобные претензии всё-таки возникли и появляется необходимость в расторжении контракта по аренде нежилой площади.

Судебная практика по взысканию задолженности по содержанию нежилого помещения

Представитель ответчика против удовлетворения первоначально заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление, поддержал встречные исковое требования по доводам встречного иска.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения. Уточняются причины, которые вынудили составить претензию и преждевременно расторгнуть договор, также подробно излагается сама претензия.

Читайте также:  Как понять что парень скорпион влюблен

LEASE AGREEMENT OF THE PART OF THE THING: THEORY AND COURT PRACTICE

Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.

Арендатор и арендодатель обещают их неукоснительно соблюдать и исполнять: это обещание юридически подтверждается подписью сторон заключенного контракта.

Поскольку сведений о наличии иных правовых оснований для занятия спорных помещений ответчиком не было представлено, решение суда об удовлетворении иска признано правомерным.

Существуют решения судов, которые защищают арендаторов от необоснованных требований арендодателей. Признавая недействительным отказ уполномоченного органа в продлении договора аренды земельного участка, суд установил, что арендатором выполнены все необходимые действия по освоению земельного участка и использованию его по назначению.

Обзор арбитражной практики по договорам аренды за 2012 ФАС Поволожского округа

Пунктом 5.1 договора установлена постоянная часть арендной платы в размере 16 500 руб. за 1 кв.м. в год, и подлежит уплате, в соответствии с п. 5.3.1 договора не позднее пятого числа каждого месяца за оплачиваемый (текущий) месяц.

Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец по первоначальному иску о признании договора незаключенным должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие отсутствие государственной регистрации спорного договора и отсутствие факта уклонения самого истца от проведения государственной регистрации договора.

Ответчик обжаловал решение, сославшись на то, что обязанность по государственной регистрации договора аренды на ответчика не возлагалась, в связи с чем суд необоснованно посчитал владение спорными помещениями незаконным.

Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор действующего договора аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Таким образом, данным правом наделены лишь добросовестные арендаторы.

ММ.ГГГГ в размере 227 709 РУБ. 90 коп., из которых 98 010 руб. -сумма задолженности по арендным платежам, 129 699 руб. 90 коп. — сумма неустойки за просрочку платежа.

При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 июля 2013 года. В полном объёме решение изготовлено 23 июля 2013 года.

При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации.

Стороны договариваются о найме нежилого помещения. Какие правила ГК РФ об аренде учитывать, что прописать в соглашении, какие споры возможны в будущем.

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.

Аналогичная позиция изложена в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что в случае задержки платежей по договору арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,5% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.

Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции.

Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором аренды

В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2009 по делу № А57-19450/2008). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях, если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.

Эти дискуссии (теоретическая и правоприменительная) велись на фоне того, что еще в первой редакции статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была предусмотрена государственная регистрация аренды части земельного участка (участка недр) и части помещения в здании или сооружении.

Участники правовых отношений, связанных с арендой помещения должны соблюдать соответствующих порядок досудебного разбирательства. Иначе иск в дальнейшем попросту будет отклонён.

Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 был утвержден «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Определением от 25.04.2013 судебное заседание отложено на 28.05.2013 в целях предоставления дополнительных доказательств.

Block03: Блок с заголовком, текстом (нормальным/маленьким), одним фото с обтеканием, набором ссылок и кнопкой.

Тем не менее, в отношении договора аренды ГК РФ содержит норму, когда молчание является согласием на его совершение. Если арендатор по окончании срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, то договор продлевается на неопределённый срок.

Block05: Блок с заголовком, текстом (нормальным/маленьким), одним фото с обтеканием, набором ссылок и кнопкой.

В одной из научных статей приводится обзор примеров из судебной практики с этими квалификациями, автор предлагает применять к такому договору в порядке аналогии закона главу 34 ГК РФ, то есть считает договор непоименованным (см. [11]).
Нередко в литературе квалификация таких отношений ставится в зависимость от того, можно ли признать часть вещи объектом гражданских прав. Так, автор работы [10] полагает, что часть вещи (часть нежилого помещения) может быть объектом прав только после фактического или юридического обособления, когда она, по сути, приобретет характеристики вещи.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ООО «Плюс-Оптис» к ООО «СтройИнвест» о взыскании задолженности в размере 205 150 руб..

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Порядок сальдирования убытков для целей НДФЛ

Равным образом, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, применив положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, отказал арендатору в признании договора аренды недвижимого имущества возобновлённым на неопределённый срок.

Несобственники могут выступать в качестве арендодателей в случаях, предусмотренных законом. Речь идет в основном об аренде публичного имущества — государственного или муниципального.

В судебном заседании представитель истца поддержат заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Арбитражная практика по аренде нежилого помещения 2016

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды — здания или сооружения, как отдельно стоящих объектов недвижимости, отличающихся фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитанных на длительный срок эксплуатации, имеющих целевое назначение.

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете (об объекте аренды) — данные, позволяющие определенно установить (идентифицировать) арендуемое имущество, и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, чтобы договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Такой вывод суды делают на основе анализа разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Дело в том, что по смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Для сторон же сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Следует отметить, от здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Однако правила о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) и правовые последствия ее отсутствия справедливо применять и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, при этом в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», см. раздел 2 Обзора).

Еще одна важная особенность договора аренды здания или сооружения заключается в праве арендатора здания или сооружения пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, а также с учетом того, что по общему правилу плата за пользование земельным участком уже включена в размер арендной платы за пользование зданием или сооружением (пункты 1, 2 статьи 652, пункт 2 статьи 654 ГК РФ).

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.09.2008 N 808/08.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016.

Кроме того, отсутствие в договоре аренды здания (сооружения) условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Читайте также:  Нпф газфонд пенсионные накопления махачкалаадрес

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам договора аренды здания и сооружения, а именно:

— признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными;

— последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), нежилого помещения, заключенного на срок не менее года;

— существенные условия договора аренды здания и сооружения;

— права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и плата за пользование им;

— спорные вопросы расторжения договора аренды здания или сооружения.

II. Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

1. Признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными

1.1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2015 N Ф05-11308/2015 по делу N А41-70348/14

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Кукса С.В. (арендатор) обратился в суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю Дубовицкому Ю.Е. (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества (части здания — складских и офисных помещений), заключенного между сторонами спора, незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.

Глава КФХ ИП Дубовицкий Ю.Е. предъявил встречное исковое требование к ИП Куксе С.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества.

Решение суда:

В удовлетворении основного требования отказано, встречное требование удовлетворено.

Позиция суда:

Установив, что арендатор (ИП Кукса С.В.) в обоснование требования о признании договора аренды незаключенным ссылался на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указаны кадастровый, условный и/или инвентарный номер, номер нежилого помещения, а при условии сдачи части нежилого помещения — какая именно часть нежилого помещения сдается, наименование части нежилого помещения, границы предоставляемого помещения, номер помещения, этаж, экспликация и поэтажный план), суд отметил, что отсутствие в договоре должной индивидуализации предмета аренды, при условии того, что договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), не позволяет стороне оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Поскольку арендатором не были представлены доказательства, подтверждающие внесение арендной платы, доказательства возвращения имущества арендодателю (главе КФХ ИП Дубовицкому Ю.Е.), требование последнего о взыскании задолженности по арендной плате подлежало удовлетворению.

1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2016 N Ф09-6686/16 по делу N А07-15388/2015

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Хайруллина М.М. (арендатор) обратилась в суд к ООО «Орлофф» (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды площади для осуществления розничной торговли промышленными товарами незаключенным; взыскании внесенной арендной платы; банковской комиссии; убытков и неустойки, а также о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Установив, что положениями договора аренды стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду: площадь объекта, его точный адрес, а также установили размер ежемесячной арендной платы, проанализировав спорные правоотношения сторон и приняв во внимание наличие акта приема-передачи объекта аренды, подписанного без возражений, факт внесения арендатором (ИП Хайруллина М.М.) арендных платежей, суд пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании.

Отклоняя довод арендатора о незаключенности договора аренды в связи с невозможностью индивидуализировать объект аренды, суд исходил из положений

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений

В настоящей статье рассмотрены наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды помещений.

Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?

Законодательство (п. 1 ст. 615 ГК РФ) наделяет арендатора обязанностью пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые не определены – в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).

Однако вышеуказанные нормы права никак не регулируют вопрос о перепланировке арендованного помещения.

Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 24.12.2014 № Ф04-12411/2014 по делу № А81-1479/2014). Кроме того, сам штраф может быть снижен по заявлению арендатора на основании ст. 333 ГК РФ.

Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 № Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.

Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 № Ф03-3984/2014 по делу № А73-15690/2013).

Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2015 по делу № А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.

Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

В случае нарушения условий договора аренды сторона уплачивает штраф в размере 30% суммы квартальной платы вне зависимости от вины.

Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.

По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.

Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт. Однако при этом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой арендодатель потребовал уплаты преду­смотренного договором штрафа за произведенную самовольную перепланировку арендованных помещений.

Суд первой инстанции вынес решение о взыскании штрафа, но с ним не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что произведенная перепланировка не носит капитального характера и согласование арендодателя на перепланировку впоследствии получено.

Суд кассационной инстанции поддержал первоначальное решение, сделав такие выводы:

  • арендатор, заключая договор аренды и дополнительное соглашение к нему, был осведомлен о технических характеристиках арендуемых помещений и условиях договора, касающихся возможности их перепланировки, однако в отсутствие согласия на это произвел изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения и внесение изменений в технический паспорт помещения;
  • вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относится к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как договором предусмотрена ответственность арендатора не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом;
  • последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение принятых по договору обязательств.

Таким образом, арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит.

Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения

Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.

Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на не­определенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).

Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Права арендодателя в случае невозврата арендованного имущества
Взыскание платы за пользованием арендованным имуществом исходя из размера арендной платы

Взыскание неустойки за несвоевременный возврат

Реальный ущерб – расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права; утрата или повреждение его имущества

Упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено

Суть дела заключалась в том, что после расторжения договора аренды арендодатель заключил новый договор аренды с другим лицом. Однако неисполнение предыдущим арендатором в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход. В связи с этим арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к прежнему арендатору о взыскании упущенной выгоды в размере разницы сумм арендной платы по первому договору и новому договору аренды.

Арбитры удовлетворили требования арендодателя, исходя из следующего.

В соответствии с п. 11 Постановления № 6/8 [1] размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Материалами дела подтверждается и арендатором не оспаривается факт несвоевременного возврата арендуемого имущества. Расчет убытков произведен на основании заключенных договоров аренды и признан судом обоснованным. Доказательства отсутствия у арендодателя реальной возможности получить доход по новому договору аренды не представлены. Довод о продолжении между сторонами арендных отношений опровергается дополнительными соглашениями сторон о расторжении договоров и требованиями арендодателя возвратить арендуемое имущество. Подлежит отклонению также довод арендатора о том, что новый договор аренды реально не исполнялся и оплата по нему не производилась. Отсутствие оплаты не свидетельствует о фиктивности сделки, тем более что арендодатель не выполнил встречное обязательство по передаче арендатору имущества.

Арбитры отметили, что арендатор вправе оспорить сумму упущенной выгоды. Для опровержения расчета убытков арендатору следовало доказать, что новые арендные ставки явно завышены.

Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?

В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-7747/2015.

Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений. Другой арендодатель не согласился с указанным уведомлением и обратился в суд с исковым заявлением о признании его незаконным, так как не получал информацию о расторжении договора аренды и не согласовывал с другим арендодателем расторжение договора аренды.

Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением от признания отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования.

Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.

  • арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит;
  • в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать платы за пользование арендованным имуществом исходя из размера арендной платы, возмещения убытков и оплаты неустойки;
  • в случае невозможности передачи имущества в аренду новому арендатору из-за несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать компенсации упущенной выгоды, рассчитанной исходя из разницы арендной платы по договорам аренды;
  • если на стороне арендодателя по договору аренды выступают два и более лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован со всеми арендодателями, при этом отказ от договора аренды должен быть направлен всем арендаторам.

[1] Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Судебная практика по расторжению договора аренды

ООО “1” при участии Головина С.Н. (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании освободить нежилое помещение общей площадью 390,3 кв. м, взыскании 11855090 руб. 12 коп. долга по договору аренды нежилого помещения , 771560 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в части взыскания суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Согласно указанному ходатайству истец просит взыскать с ответчика 19593320 руб. 09 коп., в том числе 19007240 руб. 08 коп. долга за период с ноября 2015 года по август 2016 года, 586080 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

На основании статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) стороны считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ по представленным документальным доказательствам в отсутствие представителя ответчика.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного с истцом (арендодатель) договора аренды от 28.05.2014 (далее – договор) ответчик являлся арендатором нежилого помещения, находящегося на втором этаже здания, общей площадью 390,3 кв. м, в том числе торговая площадь 341,9 кв. м (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 08.12.2014, от 01.01.2015, от 09.02.2015).

Согласно пункту 1.2 договора помещение представляется арендатору для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами народного потребления под вывеской, а также для осуществления рекламной деятельности.

По акту приема-передачи от 22.06.2014 арендодатель передал арендатору согласованное договором нежилое помещение.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

В соответствии с пунктом 4.3.4 договора постоянная часть арендной платы выплачивается в срок до 10 числа оплачиваемого месяца, при этом оплата за январь и май производится в срок до 15 числа оплачиваемого месяца.

Сумма постоянной части арендной платы в месяц за все арендованное помещение за период с 01 июля по 31 декабря 2015 года составляет 261664 руб. 00 коп. (пункт 4.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.02.2015).

Согласно пункту 4.4.1 договора переменная часть арендной платы состоит из расходов арендодателя на оплату услуг: электроснабжение помещения и рекламных вывесок арендатора в здании, вывоз ТБО и крупногабаритного мусора (включая картонные коробки), образованных при использовании арендатором помещения, доли арендатора в расходах арендодателя на электроснабжение мест общего пользования в здании, а также расходах арендодателя по уборке мест общего пользования (не включая места общего пользования, расположенные на первом этаже здания).

Арендатор оплачивает переменную часть арендной платы по выставляемому арендатором счету по переменной части арендной платы, в течение 10 банковских дней с даты получения акта по переменной части арендной платы всех подтверждающих расходы арендодателя документов, перечисленных в пункте 4.4.2 договора (пункт 4.4.2 договора).

Указывая, что ответчик обязательства по внесению арендной платы за период с ноября 2015 года по август 2016 года надлежащим образом не исполнил, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд признал, что требования истца на основании статей 307, 309, 310, 330, 333, 450, 452, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения согласованы сторонами в разделе 4 договора аренды и дополнительном соглашении к нему.

Как указывает истец, задолженность ответчика по договору аренды за период с 9 ноября 2015 года по 31 августа 2016 года составляет 1900724 руб. 08 коп., в том числе 1883371 руб. 76 коп. – постоянная часть арендной платы, 17352 руб. 32 коп. – переменная часть арендной платы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2015 принято к производству заявление Общества с ограниченной ответственностью “Эддыпром” о признании ответчика несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2015 принято к производству заявление индивидуальных предпринимателей . о признании ответчик несостоятельным (банкротом), возбуждено производство.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2016 в отношении ответчика введена процедура наблюдения.

Согласно статье 126 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее – Федеральный закон) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 “О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве” (далее – постановление) текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности за пользование нежилым помещением в период с ноября 2015 года по апрель 2016 года, то есть за периоды времени, которые истекли после возбуждения в отношении ответчика дела о несостоятельности (банкротстве).

Ответчик сумму задолженности не оспорил, доказательств оплаты в материалы дела не представил (пункт 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Таким образом, суд признал требование истца о взыскании арендной платы подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

За просрочку исполнения денежного обязательства истец в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период с 11.11.2015 по 31.08.2016 года начислил и предъявил к взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 586080 руб. 01 коп.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что предприниматель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора, в том числе, при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 20 рабочих дней и более двух раз подряд.

Из материалов дела усматривается, что истец направлял ответчику претензии с требованием о внесении арендной платы, а также с предложением расторгнуть договор аренды.

Ответчиком указанные требования истца не исполнены, согласия на расторжение договора аренды не поступило.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, принимая во внимание неоднократные нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, суд признал, что требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата арендатором арендованного имущества арендодателю в материалы дела не представлено.

Учитывая, что требование истца о расторжении договора аренды признано судом обоснованным, исковое требование об обязании ответчика освободить занимаемые помещения является правомерным.

С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Принимая во внимание предоставленную истцу отсрочку по оплате государственной пошлины, сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Читайте также:  Образцы договоров купли продажи без зеленки
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...