Налог для ип при продаже недвижимости

Содержание

Налогообложение ИП при продаже недвижимости

У меня было открыто ИП (сдача в аренду, доходы минус расходы), я приобрел недвижимость для сдачи в аренду, через три года закрыл ИП, а потом через 4 года решил продать недвижимость (владение более 5 лет). Должен ли я платить налог с разницы между ценой покупки или ценой продажи?

Что меняется, если я ИП не закрывал, но поменял его вид деятельности?

Ответы юристов ( 2 )

  • 9,0 рейтинг
  • 6396 отзывов

У меня было открыто ИП (сдача в аренду, доходы минус расходы), я приобрел недвижимость для сдачи в аренду, через три года закрыл ИП, а потом через 4 года решил продать недвижимость (владение более 5 лет). Должен ли я платить налог с разницы между ценой покупки или ценой продажи?

доход Ваш не освобождается от налога по ст.217 НК и нельзя уменьшить на расходы.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Что меняется, если я ИП не закрывал, но поменял его вид деятельности?

не меняет, т.к. имущество использовалось в ПД ИП.

Добрый день, Вадим!

Что меняется, если я ИП не закрывал, но поменял его вид деятельности?

Дополню коллегу, который про НДФЛ все верно ответил, но не раскрыл случаи, когда можно при уплате налога воспользоваться ставкой налога, уплачиваемого в связи с УСН. Понятно, что при объекте «доходы минус расходы» это Вам будет невыгодно. Но есть вариант, когда Вы, например, зарегистрируете ИП, и будете применять УСН с объектом налогообложения «доходы» (6%). При этом Минфин считает, что к доходам от продажи имущества в таком случае можно будет применить не НДФЛ (13%), а ставку налога в связи с применяемой системой налогообложения.

Вопрос: О налогообложении доходов ИП, применяющего УСН, от продажи квартиры.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 июня 2016 г. N 03-11-11/35847

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартиры,


В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
Кроме того, сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
21.06.2016

И кстати, Минфин не зря пишет, что это только его позиция. Налоговый орган может определить обязанность уплатить налог при подобной продаже недвижимости даже и при отсутствии такого вида деятельности, как продажа недвижимости, что видно, например, из следующего судебного акта:

Суд признал действия налоговой правильными и указал:

. Таким образом, названное нежилое помещение использовалось заявителем в предпринимательской деятельности, а именно: сдавалось в аренду для размещения магазина, суммы доходов, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, перечислялись на счет заявителя. Соответственно, в силу п.1 ст.249 Налогового кодекса РФ доход от продажи данного нежилого помещения подлежит включению в налогооблагаемую базу при расчете налога по УСН.
При этом суд отклоняет довод заявителя о том, что спорное нежилое помещение принадлежали ему не как ИП, а как физическому лицу; он не продавал спорную недвижимость как ИП, доходы от продажи помещений не поступали ни в кассу Предпринимателя, ни на его расчетный счет ввиду следующего.
В Постановлении от 17.12.1996 N 20-П и Определении от 11.05.2012 N 833-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что юридическое лицо в отличие от гражданина — физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, тогда как гражданин — индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.
Следовательно, при определении налоговых обязательств гражданина, являющегося предпринимателем, необходимо исследовать вопрос о назначении спорного имущества. Отсутствие или наличие в договорах ссылки на статус индивидуального предпринимателя правового значения не имеет.

Так что если все правильно посчитать, то возможно, что регистрация в качестве ИП при правильной подготовке существенно уменьшит уплачиваемый налог в бюджет.

Налог на имущество ИП в 2019 году: какие налоги платить с продажи имущества предпринимателю

Очень часто ИП используют при ведении своего бизнеса личное имущество. Никаких запретов в этом вопросе нет, а какие-то особые границы, отделяющие личное имущество физлица от его других объектов его имущества как ИП, отсутствуют. Вопросы начинают возникать, когда ИП решает продать свое имущество, и главным из этих вопросов остается следующий: какой налог с дохода, полученного от продажи, имущества ИП должен заплатить в госбюджет?

Читайте также:  Анализ кредиторской задолженности и мероприятия, направленные на ее снижение в предприятии Текст нау

Содержание

Вопрос этот довольно сложен, так тут следует учесть и использование объекта имущества в бизнесе, и его особенности, и срок владения, и вид деятельности ИП, и возможность применить вычеты. Считается, что продавать какое-либо имущество как физлицо выгоднее, чем как ИП. Но свой статус продавца как обычного гражданина, а не бизнесмена придется подтверждать. Ситуаций может быть несколько, мы рассмотрим основные моменты.

Продается личное имущество

Итак, представьте себе, вы — ИП, который продает какое-либо личное имущество, например, дачу. Как быть в этом случае? Во-первых, так как сделка носит единоразовый характер и явно осуществляется в личных целях, то продажа объекта имущества не имеет ничего общего с предпринимательством. Во-вторых, в такой ситуации, вы будете обязаны перечислить налог с продажи объекта – 13%, но эта норма действует, если вы владели объектом период, составляющий менее 5 лет (это касается объектов, которые приобретены по договору купли-продажи после 01.01.2016г.).

С продажи объектов недвижимости, купленных до 01.01.2016г. и находящихся в вашей собственности более 3-х лет, налог с продаж платить не придется, к примеру, если сделка купли-продажи будет совершена в 2019 году.

Если срок владения не достиг 5 лет, то вы будете должны сдать декларацию 3-НДФЛ и перечислить налог в размере 13%. Следует также помнить, что в этой ситуации при расчете налога вы вправе применить имущественный вычет — 1 млн.руб., который уменьшит итоговую базу для расчета налога.

Отметим еще такой момент: теперь сумма продажи имущества не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, определенной на 1 января того года, в котором будет происходить сделка купли-продажи и право собственности перейдет к покупателю. Ранее многие при продаже имущества, чтобы не платить налог, намеренно занижали цену продажи. Если этот факт будет обнаружен, то в расчет налоговой базы будет приниматься во внимание сумма в виде 70% от кадастровой стоимости, а не заниженная цена, указанная вами в договоре.

Продается имущество предпринимателя

Продажа имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, если будет выполняться хотя бы одно из следующих условий:

  • объект применялся в ведении бизнеса, в личных целях использован не был;
  • если объект был поставлен на учет как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (актуально для общего режима) или стоимость относилась на расходы (актуально для упрощенки);
  • если характеристики объекта фигурируют в бухгалтерских документах (например, на автомобиль выписывались путевые листы или адрес недвижимости проставлялся в накладных при продаже товара) – это явно будет свидетельствовать в пользу того, что объекта напрямую был использован в бизнесе;
  • если доход от объекта имущества включался в декларацию в числе доходов в рамках деятельности бизнесмена (например, когда объект сдавался в аренду);
  • если продажа объектов имущества данного типа включена в коды ОКВЭД, характеризующие деятельность ИП и отраженные в ЕГРИП;
  • если ранее ИП при использовании спецрежима был освобожден от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавал заявление в соответствующие государственные органы).

Итак, если вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит хотя бы под одно из перечисленных условий, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по-другому. Здесь большое значение будет иметь налоговый режим.

Если вы используете УСН-Доходы, то с суммы выручки от продажи имущества платится налог по ставке 6%, используемой для этого режима.
С УСН-Доходы минус расходы дело обстоит гораздо сложнее. Если имущество было ранее учтено как товар, то доходы от продажи уменьшаются на сумму, за которую вы его приобретали. Если объект был принят на учет как основное средство, а его стоимость уже отнесена на расходы, то налог платится со всего дохода от продажи.

Кроме того, для этой ситуации характерен еще один не очень приятный для ИП момент. Если срок полезного использования по объекту, который вы продаете, превышает 15 лет, а вы его использовали менее 10 лет (аналогично, если срок менее 15 лет и объект эксплуатировался менее 3 лет), то при продаже такого объекта имущества придется пересчитывать налоги за все время, что вы пользовались этим имуществом.

Что это означает? Это означает, что вам придется исключать расходы на покупку объекта из расходов, рассчитывать амортизацию за период эксплуатации, доначислять и уплачивать налоги (плюс пени), а также составлять и сдавать уточненные декларации. Получается, что ничего приятного в этой ситуации нет, а продажа имущества обернется дополнительными проблемами.

Если вы используете ОСНО, то при реализации имущества придется платить и НДФЛ, и НДС. НДФЛ, как обычно, считается по ставке 13% с суммы, которая равна доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта. Если расходы по объекту невозможно документально подтвердить, то есть остаточную стоимость невозможно рассчитать, то из дохода разрешается вычесть профессиональный вычет (составляет 20% от полученных доходов). НДС следует уплатить по расчетной ставке, равной 20/120.
Аналогичный порядок уплаты налогов при реализации имущества действует и для тех ИП, которые используют ЕНВД или патентную систему налогообложения и не подавали заявления на переход на УСН. Что это значит? Если вы совмещаете ЕНВД и УСН, или патент и УСН, то налог с продажи имущества платится согласно требованиям по упрощенке. Если заявления на УСН вы не писали, то ИП на ЕНВД или патенте, продающие имущество, платят налоги с его продажи согласно с требованиями к общему режиму.

Когда ИП закрыто

Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.

В этом случае рекомендуется рассмотреть возможность продажи имущества до того, как вы закроете ИП, так это будет более привлекательным для вас вариантом.

Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры

В 2002 году физическое лицо купило квартиру. В 2006 году физическое лицо зарегистрировалось как ИП. В период с 2015 по настоящее время физическое лицо эту квартиру сдавало в аренду и платило налог 13 % НДФЛ. При том ИП имело еще 1 нежилое помещение, офис и сдавало этот офис в аренду. Но в этом случае платился налог 6% как доход ИП.

Собственник хочет продать квартиру в 2018 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?

Сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом и сдача квартиры в аренду и продажа недвижимости указаны при регистрации в качестве видов деятельности.

Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).

Особенности налогообложения ИП при продаже квартиры

Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности — продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения). Однако доход, полученный ИП при реализации личного недвижимого имущества, если среди его основных видов предпринимательской деятельности отсутствует пункт «продажа недвижимости», облагается НДФЛ, то есть налогом для физических лиц, согласно гл.23 Российского Налогового кодекса.

Граждане не выплачивают налоги при продаже квартиры, срок владения которой выше минимального предельного срока (ст. 217.1 НК РФ).

Это норма относится только к физическим лицам, но не к индивидуальным предпринимателям. И может возникнуть ситуация, когда гражданину, зарегистрированному как ИП, налоговая инспекция начислит налог, даже если этот гражданин владеет продаваемой квартирой более 5 лет.

Читайте также:  Договор на оказание безвозмездных услуг между добровольцем и государством примеры

Довольно часто физические лица, сдающие квартиры в аренду, чтобы не платить 13% от полученного дохода, оформляются как ИП и сдают квартиру, выплачивая 6-ти процентный налог. Вот их и подстерегает главная опасность. В таком случае при продаже квартиры, гражданину придется заплатить налог в размере 6% от её стоимости, независимо от срока её владения.

Также, помимо описанного случая, «предпринимательский» налог с продажи квартиры придется заплатить, если:

  1. Договор купли-продажи квартиры был заключен не как с физическим лицом, а как с ИП.
  2. На квартиру подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц, в связи с её использованием в предпринимательской деятельности

Также налог может быть начислен, если у ИФНС возникли подозрения об использовании квартиры в предпринимательской деятельности, например:

  1. Гражданин, будучи ИП, купил несколько квартир, одну из которых продает
  2. В качестве основного вида деятельности ИП указаны операции по аренде и продаже собственного недвижимого имущества.

Конечно же, в этом случае есть шанс доказать, что продаваемая квартира не использовалась в предпринимательских целях, но только в рамках судебного процесса.

Во всех описанных случаях, не важно: был ли на момент приобретения квартиры гражданин зарегистрирован как ИП или нет. Важен сам факт использования квартиры в целях получения предпринимательского дохода.

Таким образом необходимо выяснить какие виды деятельности предусмотрены учредительными документами предпринимателя. При регистрации ИП сведения о нем вносятся в ЕГРИП, и там указываются виды деятельности, которыми будет заниматься предприниматель.

По мнению ИФНС и Минфина, если имущество использовалось ИП в предпринимательской деятельности и продажа собственного недвижимого имущества указана как один из видов деятельности ИП, то реализация будет признаваться сделкой в рамках деятельности предпринимателя и облагаться единым налогом по УСН. В противном случае доход от продажи имущества не будет считаться доходом от предпринимательской деятельности. Такой вывод делает Минфин в письмах от 16 августа 2012 г. N 03-11-11/247 и от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057.

Вместе с тем, подобная позиция не является единообразной. Например, в Определении Верховного Суда РФ от 29.12.2017 N 308-КГ17-14457 по делу N А53-18839/2016 ВС РФ отменил решения нижестоящих судов, взыскавших с предпринимателя налог от продажи недвижимости.

Оплата налога на доходы при сдаче ИП в аренду личного недвижимого имущества.

Если сдача в аренду, гостиничные услуги, продажа недвижимого имущества или аналогичная деятельность заявлены в качестве ОКВЭД, то придется заплатить 6% с продажи, при уплаченный в размере 13% НДФЛ также должен быть пересчитан по ставке 6%.

Если подобная деятельность не содержится в ОКВЭД, то налог с продажи платить не следует. Вместе с тем, не исключен риск предъявления налоговыми органами претензий.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Предприниматель продает свое имущество: какие налоги платить?

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.

В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин — резидент РФ.

Варианты налогообложения дохода

Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.

Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имущество

  • исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС;
  • включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК
СтатусУплачиваемый налогСтавкаНалоговая база
Гражданин, владеющий имуществом 3 года и болееНалог платить не придетс
Гражданин, владеющий имуществом менее 3 летНДФЛДоход от продажи, уменьшенный на вычет в размер
  • документально подтвержденных расходов на приобретение имущества;
  • дохода от продажи, но не более 1 млн руб. (для жилой недвижимости/ земельных участков) или 250 тыс. руб. (для нежилой недвижимости/ транспорта)
  • ИП на ОСНО;
  • ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)
НДФЛДоход от продажи, уменьшенный:
  • на остаточную стоимость недвижимости/ транспорта, исчисленную по правилам гл. 25
  • на покупную стоимость имущества, если оно учитывалось как това
Если вы по каким-либо причинам не можете документально подтвердить свои расходы, то воспользуйтесь правом на профессиональный вычет в размере 20% от суммы ваших доходо
НДС (если продается не жилье и не земля)Доход от продажи (без
ИП на «доходной» УСНОНалог при УСНОДоход от продаж
ИП на «доходно-расходной» УСНОНалог при УСНО15% или ставка, установленная в вашем регионДоход от продажи, уменьшенный на покупную стоимость имущества, если оно было учтено как това

Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества — предпринимательский доход.

Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

  • договор купли-продажи заключен с вами не как с гражданином, а как с ИП;
  • вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
  • вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельност
  • ваш основной вид деятельности (согласно связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
  • вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения
  • вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/ склад или развозите на своем автомобиле товары). Узнать об этом налоговики смогут, изучив вашу банковскую выписку или запросив у вас документы (адрес принадлежащего вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно «вычислить» по путевым листам);
  • вы уменьшаете базу по «предпринимательскому» налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный нало
  • вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение
  • вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено вами исключительно для перепродаж

В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имущество

СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества — непредпринимательский доход.

Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

  • вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целя

  • вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.

То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.

Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Имущество продано после утраты статуса ИП

Если вы уже не ведете бизнес, но продаете имущество, которое ранее использовалось в вашей ИП-деятельности, то НДФЛ с дохода от продажи вам придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения этим имущество

Читайте также:  Выплаты в карелии на рождение второго ребенка

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.

Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой баз

Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

СОВЕТ

Если вы применяли ОСНО и «доходно-расходную» УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно — заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).

А если имущество не имело никакого отношения к вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.

Особый случай — недвижимость/ земля изъята

Если вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле, а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нуж то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имуществ

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК Р

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Минфин России

Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.

Если же вы только собираетесь «сворачивать» свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до «закрытия» ИП.

Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости.

Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы».

Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.

Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.

В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.

В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары.

Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.

Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.

На основе данных правовых подходов совершены выводы, изложенные, например, в Определении Верховного суда РФ от 19 декабря 2018 г. № 310-КГ18-20868, согласно которым, существует необходимость включения в налоговую базу по УСНО дохода от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:

  • функциональные характеристики и назначение объекта (предназначен или нет объект для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — для личных нужд налогоплательщика);
  • использовался ли объект непосредственно в предпринимательской деятельности налогоплательщика до его отчуждения;

Аналогичные выводы отражены в соответствующих письме Минфина от 11 октября 2018 г. № 03-04-05/73194 и др.

Таким образом, сумма выручки от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 НК РФ (УСНО), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Таким образом, с 01.01.2019 доходы от продажи имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от налогообложения при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. (аналогичная позиция отражена в письмах Минфина от 12 апреля 2019 г. № 03-04-05/26141; от 29 июля 2019 г. № 03-04-05/56650; от 7 августа 2019 г. № 03-04-05/59518 и др.).

Данное регулирование направлено на избежание двойного налогообложения одного экономического дохода налогоплательщика НДФЛ и единым налогом при УСНО, что является логичной мерой законодателя, соответствующей содержанию ст. 41 НК РФ.

Наряду с вопросами о критериях отнесения дохода от продажи недвижимости к объекту налогообложения НДФЛ, либо единого налога при УСНО следует обозначить наиболее частый методологический вопрос такого налогообложения, который заключается о порядке квалификации дохода от сделки по отчуждению объекта недвижимости, использованного в предпринимательской деятельности.

Сама по себе реализация имущества не свидетельствует о том, что предприниматель решил заниматься новым видом деятельности. Экономическая деятельность характеризуется определенными затратами, необходимыми для производства и выпуска продукции, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг. Разовая операция по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, не содержит необходимых признаков, характеризующих экономическую деятельность, а лишь удостоверяет право собственника распоряжаться своим имуществом.

Порядок отражения в бухгалтерском учете выручки от продажи имущества в некоторой степени также подтверждает отсутствие нового вида деятельности. Данная выручка включается в прочие доходы, не связанные с получением, прибыли от реализации товаров, работ или услуг (абз. 5 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

На основании всего вышесказанного, следует, что сумма выручки от реализации недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 Кодекса (УСН), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав прочих доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...