Односторонний порядок передачи объекта долевого строительства

Содержание

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ в статью 8 настоящего Федерального закона внесены изменения

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 8 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как принять объект долевого строительства по акту приёма-передачи до того, как застройщик составит односторонний

Настал долгожданный день – вы получили уведомление о завершении строительства и приглашение на осмотр квартиры. Очень волнительный момент. Многие так долго ждут этого дня, что готовы на многое закрыть глаза – только бы побыстрее всё закончилось!

К сожалению, состояние счастья большинства дольщиков улетучивается довольно быстро. Жильцы сталкиваются с реальностью и задаются вопросом: «Зачем я так торопился с подписанием акта?»

Расскажем, на что обратить внимание, чтобы терзаться подобными мыслями и не спустить с рук застройщику ни один «косяк».

Для чего нужен акт?

Акт приемки – это документ, которым стороны устанавливают следующие факты:

  • застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ;
  • здание, в том числе чердак, крыша, подвал, подъезды, входные двери, лифты, лестничные пролеты и т.д., соответствует строительным нормам и условиям ДДУ;
  • характеристики квартиры отвечают заданным требованиям, в т.ч. по планировке, количеству комнат, этажности, общей площади, качеству материалов стен, полов, инженерных конструкций, наличию балконов, окон, внутренних дверей;
  • необходимые для проживания инженерные системы, в том числе электричество, вентиляция, отопление, канализация, работают исправно;
  • внутреннее состояние или отделка квартиры соответствуют условиям.

Акт приема-передачи подписывают дольщик и представитель застройщика. Впоследствии на основании акта приема-передачи в ЕГРП вносится запись о возникновении права собственности у дольщика на квартиру.

Подготовьтесь к приемке

Позвоните в офис застройщика и получите уведомление

По закону застройщик должен отправить письменное уведомление дольщику о готовности передать квартиру не менее, чем за 14 рабочих дней.

До истечения этого срока сторонами организуется предварительная встреча в целях проведения сверки расчетов по ДДУ. Дольщику надо взять с собой паспорт, свой экземпляр ДДУ, а также все платежные документы, подтверждающие оплату стоимости квартиры.

После проверки состояния расчетов по ДДУ, попросите застройщика сделать отметку о погашении стоимости квартиры либо выдать справку о состоянии расчетов.

На предварительной встрече дольщик должен подписать заявление застройщику о согласии принять объект. После этого стороны согласуют дату и время осмотра квартиры.

Внесите эту дату в свой ежедневник и запланируйте на мероприятие не менее 2-3 часов.

Изучите договор

  • какая установлена дата для передачи квартиры после введения готового дома в эксплуатацию по договору? Дату разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома можно уточнить на официальном сайте либо в офисе застройщика;
  • какие установлены требования к квартире, в том числе какие материалы, метраж, площадь, отделка;
  • какие гарантийные обязательства взял на себя застройщик и каковы сроки для устранения недостатков.

Выпишите отдельно ответы на эти вопросы со ссылкой на пункты ДДУ. Эти записи вам пригодятся при приемке квартиры.

Возьмите с собой

Заранее положите в сумку вещи, которые пригодятся при осмотре квартиры:

  • блокнот, исправная авторучка – для ведения записи недочетов;
  • фонарик;
  • лампочки с широким и узким цоколем либо специальный тестер — для проверки проводки;
  • любой электроприбор небольшого размера — для проверки розеток;
  • рулетка – для проведения замеров фактической площади квартиры;
  • уровень-линейку — для определения кривизны стен;
  • фотоаппарат – для фиксации недочетов.
  • паспорт;
  • ДДУ;
  • платежные документы и справку о состоянии расчетов с застройщиком.

Привлеките независимого специалиста

Договоритесь со знакомым инженером или строителем о помощи при приемке квартиры. Возможно, вам удобнее будет найти такого специалиста «на стороне» за отдельную плату.

Консультация стороннего специалиста поможет вам отстаивать свою позицию в споре с представителем застройщика и грамотно сформулировать описание недочетов в дефектном акте, а не искать самостоятельно нужный раздел инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Осмотрите объект

Ваша задача как принимающей стороны во время осмотра выявить недостатки готового объекта, определить являются ли они существенными или нет, установить совместно с застройщиком сроки для устранения и подписать дефектный акт.

Существенными называются такие недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению: трещина в стене или на полу, не работает канализация, отсутствует электричество и т.д.

При наличии существенных недостатков акт приемки подписывать нельзя.

При наличии несущественных недостатков квартиру по акту принять можно, но дополнительно составить дефектный акт с описанием обнаруженных изъянов.

Осмотр объекта состоит из двух главных блоков: осмотр здания или подъезда и осмотр собственно квартиры.

Осмотрите подъезд и лестничную клетку

Места общего пользования, в том числе подъезд, лестничные клетки, чердак, подвал, по закону передаются в общую собственность владельцев квартир жилого дома. Поэтому вы как будущий сособственник общего имущества имеете право предъявлять претензии к его состоянию.

Проверьте, как установлена входная дверь в подъезд, как работает лифт, есть ли освещение лестничных клеток, каково состояние дверных доводчиков и косяков, стен и потолков в подъезде.

Обнаруженные недочеты можно указать в дефектном акте.

10 шагов осмотра новой квартиры

  1. Проверка состояния входной двери, в том числе дверной коробки, петель, замков, покрытия.
  2. Сверка фактической планировки с данными ДДУ: наличие изолированных комнат, балкона, окон.
  3. Сверка фактической общей площади квартиры с данными ДДУ. Отклонение более, чем на 5% от заданных цифр дает право дольщику отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной стоимости квартиры. Потребуется рулетка.
  4. Проверка оконных блоков: целостность стеклопакетов, надежность крепления, наличие уплотнителей, рабочее состояние фурнитуры.
  5. Проверка потолка, стен и пола. Проведите замеры высоты потолков, уровень и кривизну стен, уровень и стяжку полов. Внимательно осмотрите стены на наличие трещин и пустот, а также качественной обработки стыков между стенами и полом. Потребуется рулетка и строительный уровень.
  6. Проверка вентиляции на наличие тяги в вентиляционных отверстиях. Тут поможет зажигалка или листок бумаги.
  7. Проверка системы отопления. Осмотрите радиаторы и трубы на предмет ржавчины, подтеков, и качественных сварных швов.
  8. Проверка водопроводной и канализационной систем, в том числе труб, стояков, вентилей, заглушек, работы сливного механизма. Не должно быть влаги и протечек. В квартире должны быть установлены опломбированные счетчики, показания которых следует снять и зафиксировать в акте приемки.
  9. Проверка электричества. Снимите показания счетчиков электроэнергии. Проверьте электрощит и его комплектацию, включите автомат. Далее можно проверить розетки, цоколи и дверной звонок. Вам понадобятся: специальный тестер, лампочки, любой электроприбор, блокнот.
  10. Проверка качества работ по чистовой отделке: покраска стен, потолков, качество половых покрытий.

Займитесь оформлением документов

Составьте дефектный акт

В случае, если вы обнаружили существенные недостатки при осмотре квартиры, составляйте в 2 экземплярах дефектный акт, а от акта приема-передачи откажитесь. В противном случае, вам придется заниматься ремонтом за свой счет либо в претензионном порядке требовать от застройщика исполнения гарантийных обязательств.

Застройщик, получив такой акт несоответствия, должен устранить все недостатки, указанные в нем, либо уменьшить цену квартиры, либо возместить дольщику затраты на их устранение.

Срок для устранения недостатков законом прямо не предусмотрен. Обычно речь идет о разумных сроках либо сроках, установленных сторонами. Если застройщик не устранил недостатки в согласованные сроки, дольщик имеет право требовать с него неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Подпишите передаточный акт, если нет претензий

В случае, если недостатков вы не обнаружили либо нашли незначительные недочеты, подписывайте акт приема-передачи квартиры.

Составляется он обычно в 3 экземплярах: по одному застройщику, дольщику и в регистрирующий орган.

В акте должны содержаться сведения:

  • дата и место составления;
  • наименование и реквизиты сторон;
  • основание для передачи квартиры: ДДУ и разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • почтовый адрес многоквартирного дома;
  • описание квартиры;
  • пункт о соответствии квартиры техническим характеристикам и условиям ДДУ;
  • пункт о передаче ключей;
  • пункт о полном расчете по ДДУ;
  • подписи сторон.

После подписания акта представитель застройщика передаст вам ключи от квартиры, паспорта на счетчики.

Если площадь не соответствует ДДУ?

Застройщик просит доплатить, если фактическая площадь квартиры не соответствует проектной. Законно ли такое требование, зависит от содержания договора долевого участия.

Никто не может заставить доплачивать, если цена за квартиру фиксированная и не зависит от результатов инвентаризации БТИ.

Если цена за квартиру определяется в зависимости от результатов инвентаризации БТИ, то возможны 2 варианта:

  1. по факту площадь меньше – дольщик имеет право требовать от застройщика уменьшения стоимости квартиры и возврата излишне уплаченных сумм;
  2. увеличение площади – дольщик доплачивает стоимость квартиры по количеству квадратных метров.

Бывает, стороны прописывают допустимое отклонение по фактической площади в несколько кв. м. Цена не изменится, если разница по площади находится в пределах допустимых значений.

По 214-ФЗ, если площадь квартиры окажется больше 5%, дольщик имеет право отказаться от исполнения ДДУ и потребовать возврата денег. В этой ситуации нужно отправить претензию.

Когда застройщик может составить односторонний акт?

Если 14 дней после получения уведомления, дольщик не отвечает, когда он готов осмотреть квартиру, застройщик составляет односторонний акт. Этот вариант предусмотрен законом о долевом участии (ст.8).

С этого момента вы будете нести всё бремя содержания жилья.

Чтобы оспорить такой акт, вам нужно будет доказать, что застройщик не уведомлял вас надлежащим образом. Он должен был отправить заказное письмо.

Регистрация после подписания акта

С даты подписания акта приемки на дольщика переходит обязанность по содержанию квартиры, в том числе по оплате коммунальных платежей и содержания общего имущества дома.

Кстати, если после приемки квартиры собственник обнаружит скрытые существенные недостатки, он имеет право в течение обратиться за их устранением к застройщику. Сделать это он может в течение гарантийного срока. По закону гарантийный срок устанавливается ДДУ, но не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование – меньше 3 лет.

Акт приема-передачи впоследствии предоставляется сторонами ДДУ в Росреестр вместе с заявлением о регистрации права собственности на квартиру на имя дольщика и кредитным договором, по которому будет установлено обременение. С этого момента, бывший дольщик становится полноправным владельцем новой квартиры и может прописаться в ней.

Последствия односторонней передачи квартиры застройщиком

Автор: Шевяков Роман вкл. 26 мая 2015 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 24797

Застройщик должен был передать мне квартиру 8 месяцев назад, но позвонил и пригласил на приемку лишь в феврале 2015 года. Я осмотрел квартиру и подписал с застройщиком акт о недостатках квартиры, а через неделю получил от него односторонний акт приемки.

Кроме этих документов и договора я от застройщика ничего не получал и никаких иных документов не подписывал. После устранения недостатков я обратился к застройщику для подписания двухстороннего акта той же датой вместо одностороннего но получил отказ. По словам застройщика, такой акт является основанием для регистрации права и с такими актами уже около 50 человек без проблем зарегистрировали свои квартиры. Законно ли регистрировать квартиру по одностороннему акту и смогу ли я получить неустойку?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Сходная ситуация ранее уже обсуждалась на сайте http://защита-дольщиков.рф/help/134-0099

В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Правилами п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 года № 82 так же подтверждается что для государственной регистрации права собственности на достаточно представления передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, на органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) не возложены обязанности по обязательной проверке соблюдения застройщиком порядка предварительного уведомления застройщиком участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения о необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия. В связи с изложенным односторонний акт, представленный Вами в орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, будет рассматриваться в качестве надлежащего документа.

Вместе с тем, исходя из полученной от Вас информации можно сделать вывод о том что застройщиком не был соблюден порядок односторонней передачи Вам квартиры. Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, лишь при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Однако, такой способ передачи может применяться только в случае если застройщик обладает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения Вас о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

К сожалению, практика составления застройщиками односторонних актов передачи квартир, в отсутствие соблюдения порядка и условий такой передачи в последнее время принимает массовый характер, однако, судебная практика в большинстве случаев признает такую передачу квартир несостоявшейся. В качестве примера можно привести апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.04.2014 года по делу № 33-2997/2014, А-34, в котором указано что односторонний акт передачи объекта долевого строительства, составленный застройщиком при несоблюдении условий, указанных в ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не имеет юридической силы, так как от подписания двустороннего передаточного акта участник долевого строительства не уклонялся. С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что дольщик вправе требовать предоставления ему передаточного акта, необходимого для государственной регистрации права собственности на квартиру. Апелляционным определением по указанному делу на застройщика возложена обязанность предоставить дольщику подписанный застройщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. Сходным образом Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда апелляционным определением от 16.01.2014 года по делу № 33-31/2014 признала недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Основанием для этого послужило отсутствие оснований для его оформления застройщиком до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства. При этом, согласно описанным обстоятельствам дела, застройщиком было направлено, а участником долевого строительства – получено предварительное уведомление о готовности объекта к передаче с разъяснением последствий уклонения от получения. Однако, после получения дольщиком такого уведомления в адрес застройщика им было направлено требование об устранении недостатков объекта долевого строительства и передаче ему объекта долевого строительства по акту. Застройщик участнику долевого строительства ответа не направил, недостатки объекта долевого строительства не устранил, в связи с чем суд не усмотрел в действиях участника долевого строительства уклонения либо отказа от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял ему не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.

Таким образом, обращаясь с заявлением о государственной регистрации права на основании одностороннего акта Вы признаете своими действиями законность такого акта, тем самым, косвенно подтверждаете факт соблюдения застройщиком как правил о предварительном уведомлении Вас о готовности объекта к передаче и уведомлении о последствиях уклонения от получения квартиры, так и устранение застройщиком недостатков квартиры. При таких обстоятельствах спор о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу квартиры может быть осложнен исследованием факта получения Вами сообщения о завершении строительства и момента когда вы, будучи добросовестным участником отношений с застройщиком, должны были приступить к ее приемке.

В связи с изложенным рекомендуем Вам учесть это в случае если Вы примете решение об обращении в Росреестр для государственной регистрации права на квартиру на основании одностороннего акта.

Передача объекта долевого строительства

В статье раскрываются общие вопросы передачи недвижимости, созданной на основании договоров о долевом участии в строительстве, сроки передачи таких объектов и ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства

Понятие передачи объекта долевого строительства

Порядок и сроки передачи объекта законченного строительства установлен ст.6 ФЗ №214 от 30.12.2004. Условия проведения процедуры также подробно прописываются в договорах на долевое участие в строительстве и проектной декларации, подлежащей публикации в открытых информационных источниках.

Предусмотрена следующая последовательность действий для передачи объекта:

  1. Завершение строительства многоквартирного дома. Подписание акта ввода в эксплуатацию госкомиссией. Проведение обмеров площадей каждого помещения и полностью здания органами БТИ или Ростехинвентаризацией, составление паспортов. Присваивание почтового адреса дому и каждому отдельному помещению.
  2. Отправление застройщиком уведомлений о готовности каждого объекта к приёмке-передаче с указанием срока приемки дома госкомиссией. Назначение даты и точного времени явки по адресу нахождения помещения для совместного подписания акта. Дата должна совпадать с указанной в договоре, при этом, обычно прописывается период времени, в течение которого осуществляется приёмка, к примеру, I квартал 2017 года.
  3. При первичном осмотре помещения дольщик может как сразу подписать акт приёмки-передачи, так и составить акт дефектов, указав на недостатки качества построенного дома или на несоответствие полученного результата условиям договора. В письменной форме составляется документ на имя представителя застройщика, где устанавливаются сроки на устранение недочетов. Если такие работы не производятся в срок, то дольщик имеет право привлечь стороннюю организацию для выполнения определённых видов работ (тех, которые изначально были произведены с нарушением технологии), с возложением расходов на компанию-застройщика. Также получатель объекта имеет право отказаться от исполнения договора, если нарушения являются существенными или внесенные изменения в конструктивные элементы помещения представляются существенными. Односторонний отказ от договора в рамках ФЗ №214 осуществляется в таком случае в судебном порядке. Предварительно в адрес застройщика следует направить претензию об устранении недостатков или расторжении договора.

Если дольщику было направлено уведомление о необходимости явки, но он не является длительное время, уведомление направляется повторно. Если и после этого дольщик игнорирует свою обязанность явиться для решения вопроса о приёмке объекта строительства, то составляется односторонний акт приема передачи объекта долевого строительства. В реде случаяв он может быть обжалован по заявлению участника долевого строительства при наличии уважительных обстоятельств или других причин.

Если для застройщика в процессе возведения объекта становится очевидным, что процесс не будет завершен в заявленный срок, то возможно изменение срока передачи объекта долевого строительства. Уведомление об этом направляется в органы строительного надзора индивидуально под расписку или заказным письмом каждому дольщику. Последние должны обеспечить явку для составления дополнительного соглашения, изменяющего условия основного договора. Если строительная компания направила оповещение в установленный законом срок, но дольщик игнорирует его содержание, то застройщик считается выполнившим свои обязательства и с него снимается ответственность за нарушение срока передачи объекта.

  1. Если при осмотре помещения оказалось, что результат не соответствует заявленному и согласованному, то стороны составляют акт, в котором прописывается, какие изменения были внесены. На этом основании производится денежная компенсация для стороны, внесшей наибольший вклад. К примеру, по итогам получилось, что площадь помещения увеличилась по факту на несколько квадратных метров в сторону увеличения. Договором долевого строительства может предусматриваться, что разница до определенной величины, предположим, 5 кв.м. не компенсируется. Но если она составляет больше или такое условие не прописано в соглашении, то условия остаются в том же виде. Когда требование о компенсации предусмотрено договором, то в согласованные стороны должна производится оплата в связи с внесенными улучшениями.

Например, дольщик вносит плату за превышение площади в 5 кв.м. исходя из стоимости, прописанной в договоре. Если квадрат стоит, возможно, 50 тыс. руб., то дольщик вносит в пользу застройщика оплату в размере 250 тыс. руб. Обратная ситуация происходит, когда обнаружены недостатки или произошло по факту уменьшение площади квартиры или нежилого помещения. Застройщик возвращает дольщику соразмерную стоимость. Также, при существенном изменении согласованных требований к помещению, покупатель может отказаться от получения объект строительства и потребовать возмещения его цены в полном объеме.

В акте также прописывается недостаток установки оборудования, если его наличие прописано в договоре. К примеру, был предусмотрен монтаж индивидуальных счетчиков воды, вентиляционных шахт, батарей. Если они отсутствуют по факту при подписании акта приема-передачи, это фиксируется в документе. Производится их установка или застройщик компенсирует расходы на покупку техники и монтаж третьими лицами или организациями.

После передачи помещения по договору и подписания акта приема-передачи в итоговом виде без претензий и передачи ключей, обязательства застройщика перед дольщиками считаются полностью выполненными.

После этого участник долевого строительства осуществляет регистрацию права собственности на объект собственными силами, с привлечением третьих лиц – юристов, агентств по недвижимости. Эти услуги также может осуществлять застройщик при согласовании вознаграждения. Оформление собственности не входит в обязанности строительной компании. С момента получения свидетельства о владении в Росреестре, оплату коммунальных услуг и электричества производит покупатель, а не застройщик.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства

За невыполнение требований ФЗ №214 и договора долевого строительства на компанию, осуществляющую строительную деятельность, возлагается ответственность следующих видов:

  • административная — при допущении нарушений технических норм, САНПИНов, законов при производстве работ – налагается по требованию органа строительного и архитектурного надзора;
  • неустойка – за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, в двойном размере по отношению к дольщикам-физическим лицам;
  • возмещение стоимости помещения – при одностороннем отказе покупателя от договора и объекта строительства.

Застройщик несет ответственность за нормальное функционирование помещения, техническую исправность его оборудования, в пределах гарантийного срока, составляющего не менее 5 лет. Течение времени начинается с момента передачи объекта дольщику.

Что делать дольщику после получения одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства

Казалось бы, месяцы, а быть может, и годы ожиданий позади и многоквартирный дом достроен. Участник долевого строительства, с нетерпением ожидающий свое жилье, находится в шаге от заветных квадратных метров. И уже ничто не в силах помешать ему стать их счастливым обладателем. Однако, к сожалению, довольно серьезные проблемы могут возникнуть и на последнем этапе, когда происходит непосредственная сдача жилья от застройщика участнику. Ведь при осмотре жилья в только что отстроенном доме дольщик может увидеть совсем не то, что ожидал. Начиная от размера площади, планировки и заканчивая некачественной отделкой. Как поступить, когда застройщик вместо устранения выявленных недостатков присылает односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

В каких случаях и кем составляется односторонний акт приема-передачи долевки

Если обратиться к ст. 8 ФЗ №214, там подробно расписана передача объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства. Не менее чем за месяц до окончания оговоренного срока строительная фирма обязана направить будущему владельцу достроенного жилья уведомление. В документе указывается, что стройка подходит к концу и объект скоро будет подготовлен к передаче.

Получив подобное уведомление, участник долевого строительства не позднее семи рабочих дней обязан приступить к приему объекта. Что под этим подразумевается? А то, что дольщик осматривает новую квартиру на предмет наличия дефектов, недоделок. Более подробно о процессе передачи квартиры от застройщика дольщику можно узнать в статье сайта «Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику».

Но вышеуказанный федеральный закон позволяет застройщику составить и односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства. Такое возможно в случаях, когда:

  • участник долевого строительства необоснованно отказывается подписывать акт приема-передачи;
  • дольщик намеренно уклонился от принятия квартиры.

Однако, многие недобросовестные строительные организации переворачивают указанные причины в свою пользу. Ведь срыв сроков по сдаче объекта грозит застройщику уплатой неустойки. А потому, вместо устранения указанных дольщиком недостатков, застройщик просто составляет односторонний акт. Подписанный документ, как правило, просто отправляется дольщику по почте.

Чем грозит дольщику односторонний акт

Получив такую бумагу, дольщик, чаще всего, даже не понимает ее смысл, назначение и, самое главное, возможные правовые последствия. Не нужно пугаться и впадать в панику. Ведь односторонний акт – это тоже документ. Конечно, при условии, что он правильно составлен и оформлен. С образцом бланка такого акта можно будет ознакомиться в конце статьи.

Важно понимать, что если получить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства и потом оформить помещение в собственность, обжаловать его будет уже невозможно. Факт регистрации априори приравнен к факту признания дольщиком правомерности полученного им документа. Тоже самое относится и к случаю, если получивший вышеуказанный акт дольщик начинает делать в своей квартире ремонт. Тем самым он по умолчанию соглашается с тем, что выявленные им же самим недостатки в переданном ему объекте не такие уж и существенные.

Как поступать дольщику, получившему односторонний акт приема-передачи

Второй вариант развития событий, когда участник долевого строительства получил от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры, — он может его оспорить. Как и любое иное оспаривание неправомерных действий и документов, происходит это через суд.

При подаче иска в судебные инстанции нужно понимать, что дольщику придется обосновывать, почему он отказался подписывать акт приема-передачи. Дополнительно нужно будет постараться доказать, что выявленные дольщиком недоделки или иные претензии к качеству работ действительно существенны. К примеру, плохая герметичность стеклопакетов, установленных в квартире, либо трещины в штукатурке на стенах можно расценивать как существенные недостатки. А вот недостаточную освещенность двора дома либо необорудованную детскую площадку вряд ли можно счесть за недостатки, делающие проживание в квартире невозможным.

При оспаривании такого акта в суде, участник долевого строительства одновременно имеет право заявить требования о взыскании с застройщика уплаты неустойки. Ведь при вынесении судом решения в пользу дольщика срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет считаться нарушенным.

Так или иначе, принимать решение о том, что делать дальше дольщику после получения одностороннего акта приема-передачи жилья от застройщика, лучше всего с помощью профессионального юриста. Только он поможет правильно оценить ситуацию, понять, а стоит ли вообще обращаться в суд либо выявленные недостатки не так существенны и лучше, не заостряя на них внимание, начать оформление в собственность. Специалисты такого рода работают в Обществе защиты прав дольщиков. Чтобы связаться с ними, достаточно перейти в раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Скачать Образец одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства в формате .pdf.

Читайте также:  Талалайко Валерий Александрович
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...