В чем обман продажи доли квартиры

Содержание

Схемы мошенничества с квартирными долями. Самые частые варианты мошенничества, о «чёрных» риелторах и «тёмных» квартирах.

Рынок недвижимости связан с большими деньгами, что, разумеется, привлекает аферистов. Расскажем, какие схемы мошенничества распространены с квартирами, долям и другими объектами недвижимости.

○ Что такое мошенничество?

Мошенничество – это присвоение чужого имущества или прав на это имущество посредством обмана или злоупотребления доверием. Именно такое определение дает ст. 159 УК РФ.

Пункт 1 ст. 159 УК РФ:
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Мера пресечения различается в зависимости от особенностей совершенного преступления.

○ Виды мошеннических схем при купле-продаже квартир.

Аферисты очень изобретательны. С каждым годом выявляются все новые тонкости обмана доверчивых граждан. Вот основные схемы мошенничества при купле-продажи квартир:

  1. Подлог документов, в результате чего продавец не является настоящим собственником квартиры.
  2. Подставное лицо. В этом случае документы подлинные, а вот их владелец нет.
  3. Сокрытие законных наследников.
  4. Указание в договоре меньшей суммы, чем была передана в действительности.
  5. После продажи бывший собственник не выписывается из квартиры и подает иск в суд о признании сделки недействительной.
  6. Продажа по «дубликатам». В этом случае одна и та же квартира продается нескольким людям.
  7. Игнорирование после получения аванса.
  8. Сговор риэлтора и продавца.
  9. Сговор продавца с предыдущим собственником жилья, который в дальнейшим предъявит свои права на квартиру.
  10. Использование ложного адреса. Работает, если покупатель из другого города и плохо ориентируется. За цену элитного жилья ему продается эконом-вариант.

Это не исчерпывающий список. Фантазия мошенников многогранна, поэтому важно быть предельно внимательным при оформлении сделки.

Эта распространенная схема мошенничества основана на выдаче кредита под залог недвижимости. Аферисты пользуются юридической неграмотностью граждан. Результатом является подписание ими реального договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как правило, орудует группа лиц и доказать что-либо в дальнейшем очень трудно.

Проданная квартира перепродается несколько раз, нередко по долям, что затрудняет расследование.

Не стоит брать в долг у компаний, которые не внушают доверия. Если вдруг пришлось обращаться в микрофинансовую организацию, внимательно читайте документы, которые подписываете.

✔ «Черные» риэлторы.

«Черные» риэлторы – это специалисты, которые вступают в сговор с мошенниками или сами являются аферистами. Эти люди могут использовать многие схемы, но, как правило, они руководствуются следующими принципами:

  • Работают без договора.
  • Совершают сделки, где продавец выступает доверенным лицом.
  • Могут работать с минимальным процентом от сделки или вообще без него.

Обычно «черные» риэлторы выбирают в качестве жертвы менее защищенных и подкованных граждан – пенсионеров, одиноких людей, алкоголиков, наркоманов и т.п.

✔ Что такое «темная квартира».

Если стоимость квартиры существенно занижена, а продавец очень торопиться заключить сделку, не стоит думать, что вам повезло. Скорее всего тут что-то не чисто.

Не нужно торопиться. Попросите продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРН. Этот документ содержит сведения об истории квартиры за последние 20 лет. Получить ее можно в Росреестре или МФЦ.

Если по выписке видно, что квартира очень часто продается, значит, что-то с ней не то. Лучше подыскать другой вариант.

✔ Виды махинаций с документами.

Чаще всего мошенники подделывают паспорт собственника и доверенность. Квартира продается, а настоящий собственник (чаще всего находящийся в отъезде), ничего не подозревает.

Одна из схем – использование подложного паспорта. Квартира арендуется мошенниками на короткий срок. Для заключения договора аренды собственник дает копию своего паспорта, по которой мошенники создают «липовый» документ. По этому паспорту аферисты получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру.

Обезопасить себя можно, попросив предъявить любой второй документ или именную банковскую карту. Всегда требуйте оригиналы документов и проверяйте наличие всех необходимых отметок и штампов.

✔ Мошенничество с использованием генеральной доверенности.

Генеральная доверенность – это документ, по которому уполномоченное лицо вправе распоряжаться и управлять имуществом доверителя в течение определенного времени или бессрочно. Обычная доверенность подразумевает, что доверенное лицо сможет совершать конкретное действие единожды или несколько раз.

Сделки по доверенности относятся к категории высокорисковых. Мошенники могут подделать документ или принудить собственника выдать бумагу.

Если вы все же решитесь на сделку, где от лица продавца действует доверенное лицо, обязательно встретьтесь с собственником до подписания договора и регистрации права.

✔ Как может обмануть застройщик?

Обман возможен не только на вторичном рынке. Застройщик может обмануть доверчивых граждан, предложив подписать предварительный договор купли-продажи вместо договора долевого участия.

В этом случае дольщики не могут претендовать на жилплощадь. Внимательно читайте название документа перед тем как его подписать. Проверяйте добросовестность застройщика на официальных сайтах муниципального образования и форумах.

✔ Способы обмана при оплате аванса.

Популярная схема, когда продавец «исчезает» после получения аванса. В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не собственник, а арендатор или вообще посторонний человек.

Вернуть потраченные деньги практически нереально. Не передавайте никаких средств без заключения отдельного соглашения и оформления расписки.

✔ Занижение стоимости квартиры в договоре в целях его последующего расторжения.

По этой схеме с покупателем заключается договор купли-продажи, но в тексте указывается цена сделки ниже, чем продавец получил в действительности. Продавец объясняет это нежеланием платить «лишние» налоги.

После регистрации права собственности продавец подает иск в суд и оспаривает сделку. Суд признает сделку недействительной и обязывает продавца вернуть покупателю деньги. Он возвращает сумму, указанную в договоре, а остальные средства покупатель теряет.

○ Как можно доказать факт мошенничества?

В качестве доказательств можно использовать:

  • Документы – расписки, договоры.
  • Аудио- и видеозаписи.
  • Личные переписки.
  • Другие доказательства, которые могут быть приобщены к делу.

Факт мошенничества доказать непросто, но попытаться отстоять свои права стоит.

○ Как обезопасить себя?

Главное – не торопитесь. Тщательно проверяйте все документы и личности продавца и риэлтора.

Требуйте предоставления оригиналов бумаг. Если продавец действует по доверенности, добейтесь встречи с собственником.

Не верьте обещаниям предоставить документы «потом». На любое действие, будь то выплата аванса или осмотр квартиры составляйте отдельную бумагу.

Никогда не передавайте каких-либо денег без отдельного соглашения и расписки. В противном случае будет сложно доказать, что средства действительно были переданы, а вас обманули.

Лучше доверить процесс оформления профессиональному юристу или проверенному риэлтору. Так вы значительно снизите риски.

○ Как можно проверить приобретаемую квартиру?

Проверить приобретаемую квартиру можно на сайте районного суда по месту ее нахождения. Там будет содержаться информация о судебных спорах, касающихся недвижимости.

Поможет также сайт Росреестра. Там можно посмотреть, кто на самом деле является собственником квартиры.

Для проверки квартиры можно обратиться в специализированные агентства недвижимости. Юристы проверят квартиру и продавца на «чистоту» за умеренную плату. Конечно, этих расходов можно избежать, но так вы обезопасите себя от возможного мошенничества.

○ Правила проверки документов продавца.

Проверяя документы продавца обратите внимание на отсутствие помарок и исправлений. Сравнивайте данные собственника и адрес квартиры на всех бумагах. Обращайте внимание на даты.

На всех официальных документах должны быть проставлены подписи сторон и отметки государственных учреждений.

○ Советы юриста:

✔ В чем опасность покупки квартиры, которую родственники бывшего владельца отказались приватизировать и получили право пожизненного проживания в ней?

Опасность в том, что родственники будут иметь право пользоваться квартирой всю жизнь и никто, даже суд, не сможет их его лишить. Единственная возможность «избавиться» от жильцов – уговорить их выписаться добровольно.

✔ Какие риски появились в связи с нововведением по электронной регистрации документов в Росреестре?

Такое нововведение дало возможность мошенникам использовать паспорта собственников для заключения сделок, так как теперь свидетельства о регистрации права собственности уже упразднены. Теперь имущественные права подтверждаются только выпиской из ЕГРН, которую может получить любой желающий. Чтобы обезопасить себя запрашивайте у продавца полный комплект бумаг на квартиру.

Специалист Андрей Борисенко расскажет о 8-ми самых распространенных способов мошенничества при купле-продаже недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Маленькая доля и большие проблемы

Говорят, кукушка подбрасывает своих птенцов в гнезда других птиц. И крупный птенец кукушки постепенно выдавливает и выбрасывает из гнезда одного за другим всех его обитателей. Похожая схема захвата квартир существует и на рынке недвижимости. Как это бывает? Вот вам пример из реальной жизни.

Читайте также:  Сроки выплаты расчетных при увольнении

Отношения в семье Синицыных нельзя было назвать идеальными. До открытой вражды хоть и не доходило, но взаимная неприязнь сквозила везде и во всем.

Синицын старший после развода с женой вынужден был жить с семьей своей взрослой дочери в двухкомнатной квартире. Атмосфера коммуналки давила на чувствительную натуру Синицына день ото дня все сильнее. Ему надоело делить бытовые удобства со своим зятем, оболтусом-внуком и собственной дочерью, и после долгих раздумий у него созрел план.

Квартира была приватизирована, и оформлена на всех четверых в равных долях. Выделить ¼ часть в натуре (т.е. в виде отдельного помещения) в двушке невозможно, поэтому дед с внуком кое-как уживались в одной комнате, а дочь со своим мужем занимали другую. О разъезде никто из молодых и слышать не хотел. Договориться разным поколениям не получалось даже по поводу продуктов в холодильнике, не говоря уже о каких-то серьезных вещах. В общем, оставалось одно – продать свою долю в квартире, а самому уехать жить в деревню.

Позвонив по объявлению о выкупе квартир, Синицын вкратце описал свое тайное желание. На том конце провода среагировали мгновенно. Его тут же пригласили в офис, усадили в мягкое кресло, поднесли чашечку кофе, и обстоятельно выяснили все параметры его недвижимости и права владельцев на нее. Хотите продать свою долю? Не вопрос! О сумме договоримся.

Приветливые ребята, назвавшиеся риэлторами, работали быстро и по отлаженной схеме. Взяли с Синицына доверенность на сбор документов для сделки, одновременно закинули его родственникам уведомление с предложением о выкупе доли в квартире (как того требует закон), и не обращая внимания на вялые протесты дочери и ее мужа, подмахнули с ее папой договор купли-продажи.

В итоге ¼ доля двухкомнатной квартиры перешла в собственность одного из риэлторов.

Дальше события развивались в духе славных 90-х. К молодой семье с ребенком неожиданно явился крупногабаритный дядя и не церемонясь сообщил, что теперь он будет здесь жить. На каком основании? Вот договор, вот Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРН, а я – владелец доли в этой квартире. Прошу любить и жаловать! Ребята, заноси мои вещи! Поставьте мешки в угол, а ящики с пивом – около окна.

Возмущение молодых жильцов было бесполезным. На крики и ругань – в ответ получали трехэтажный мат в фирменной аранжировке. Попытка вытолкать силой нового соседа грозила серьезными телесными повреждениями для самих толкачей. А рефлекторный вызов полиции поставил жирную точку в спокойной и размеренной жизни благополучной семьи.

Прибывшие полицейские, как и положено, начали с проверки документов. Новоявленный пришелец охотно протянул им паспорт и документы на долевую собственность в этой квартире. Полицейские, видя всю абсурдность ситуации, развели руками – мол, все по закону, мы ничего сделать не можем. А вы давайте, не шумите тут!

Муж, жена и сын-подросток остались сидеть на кухне в полной растерянности. Нервное состояние переросло в тихий ужас, а затем и в настоящую панику. Как можно жить в одной квартире с посторонними людьми, да еще и терпеть их криминальные выходки.

А тем временем к соседу начали подтягиваться «родственники», друзья и подруги. Он занял целую комнату и стал устраивать там шумные вечеринки. Квартира стала похожа на цыганский табор. Входная дверь уже не закрывалась, замок был выломан, в ванной и туалете постоянно кто-то зависал, обливая весь пол продуктами жизнедеятельности. Кухня была завалена пустыми бутылками и превратилась в проходной двор. Громогласные крики, музыка и дикий хохот заполнили все пространство.

Жизнь семьи превратилась в настоящий ад. Забившись втроем в оставшейся комнате, они уже боялись выходить в коридор, чтобы не столкнуться с болтающимися тут и там друзьями соседа. Попытки вызова полиции приводили только к устным замечаниям «не шуметь». Консультации с юристами показали, что закон полностью на стороне нового соседа, и выжить его цивилизованными методами не получится.

Спустя пару месяцев «адской жизни», к доведенной до нужной кондиции семье, обратился один из друзей нового соседа с предложением выкупить у них оставшуюся долю квартиры. Предложение выглядело единственным разумным решением. Но когда речь зашла о цене, то хозяев снова ошарашили. Выкупить их долю в 3/4 квартиры предлагали за мизерную сумму, раза в три ниже рыночной стоимости. Услужливый риэлтор им доходчиво объяснил, что в таком состоянии их долю на рынке все равно никто не купит. Поэтому у них есть выбор – либо продолжать жить в «адской квартире», либо продать долю ему, пока он еще добрый и еще больше не понизил цену.

Доведенной до отчаяния семье ничего не оставалось, как согласиться на драконовские условия. Тот же риэлтор помог собрать нужные документы, состряпал договор купли-продажи, торжественно вручил хозяевам маленькую пачку денег, и вежливо попросил их очистить помещение.

Такие методы у «черных риэлторов» называются «прессованием» или «выдавливанием». Как бы дико это ни звучало, но этот метод вполне законный и практически безотказный. Стоит всего лишь выкупить в любой квартире самую малую долю собственности (даже 1/50), и мошенники становятся полноправными владельцами дорогой недвижимости. А на случай возможных судебных споров, купленную долю могут раздробить еще на несколько мелких, чтобы затянуть судебный процесс.

Дело остается за малым – выдавить из квартиры оставшихся собственников.

Тут уже в ход идут разные методы – от прямых угроз, до «безобидного» приглашения всех районных бомжей на бесплатные фуршеты в квартире. Фантазии мошенников здесь безграничны. Суть одна – всеми средствами сделать жизнь оставшихся жильцов в квартире невыносимой. И когда они уже готовы будут обреченно согласиться на любые условия, у них выкупается их доля по смешной цене.

Реальный пример из жизни как раз о таком случае сняли журналисты ТВ Центр (см. ниже).

– Как черные риэлторы захватывают целые квартиры через выкуп маленьких долей в них. Реальная история с жестоким финалом.

Что тут можно посоветовать собственникам квартиры?

Защита здесь одна – это приоритетный выкуп доли у выезжающего соседа по Откроется в новой вкладке.»>праву преимущественной покупки (подробнее об этом – см. по ссылке в Глоссарии). Нельзя с самого начала допускать продажи доли в квартире посторонним людям.

Если денег для такого выкупа нет, стоит напрячься, занять у друзей, продать машину и другое имущество, влезть в ипотечный кредит и т.п. Это будет все-таки лучше, чем пустить к себе домой мошенников, пережить кошмар «прессования», и в результате остаться вообще без квартиры.

Если же доля была продана «налево» без своевременного уведомления остальных жильцов (соседей), то такую Откроется в новой вкладке.»>сделку можно оспорить и признать недействительной в судебном порядке.

Но и здесь есть опасность! Подкованные в этих делах «черные риэлторы» могут оформить в собственность долю квартиры по безвозмездной сделке (например, по Договору дарения – мол, вот тебе деньги, подпиши тут, а дальше не твое дело). А при безвозмездном отчуждении доли квартиры, права преимущественной покупки у соседей НЕ возникает.

Здесь уже ситуация тяжелая, и жильцам придется доказывать в суде факт притворной сделки и злой умысел таких «покупателей».

Чтобы «не влипнуть в историю», всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

В чем обман продажи доли квартиры

Продажа-покупка доли в квартире – тема популярная. Так или иначе, многие из нас владеют какой-то частью жилища, которое когда-то было приватизировано, куплено, досталось в наследство. И кое-кому приходит голову идея запустить эту собственность в оборот.

Не в квартире, а в праве собственности

Для начала давайте разберемся с понятиями. Как справедливо замечает независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов термин «доля в квартире», — некорректен. Вернее, такого термина вообще нет, это, товарищи, наш с вами жаргонизм.

«Соответствующее закону название — доля в праве собственности на квартиру, иными словами часть права собственности на квартиру. Доля выражается в виде дроби. Долю в праве собственности нельзя увидеть или «подержать в руках»», — объясняет эксперт. То есть, если человек владеет некоей доле в квартире, это вовсе не означает, что он – собственник одной из комнат, нет!

Тогда как? Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» объясняет буквально на пальцах. «Что бы было понятнее: предположим, возникло наследство у двух наследников на трехкомнатную квартиру. Соответственно, у каждого наследника возникает право собственности — по 1/2 доле на квартиру. Это право собственности на 1/2 в трехкомнатной квартире, это право собственности на ½ в одной комнате, право собственности на 1/2 во второй и третьей комнатах, право собственности на ½ ванной, туалета, кухни, коридора, эта 1/2 доли каждого никак не выделена, и не является определенными комнатами в квартире».

Но если доля определена и выделена, то ее «пощупать» можно. Опять же для ясности — небольшой экскурс в историю приватизации (откуда, собственно, и полезли эти доли) устраивает нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Эксперт напоминает, что в свое наши граждане приватизировали квартиры по-разному. Одни семьи оформляли квартиру в долевую собственность (с определением доли каждого из собственников), другие – как правило, супруги — в совместную (без определения таких долей). В обоих вариантах собственники сообща владеют и пользуются имуществом.

Сами же доли тоже бывают двух видов: выделенные в натуре (отдельные комнаты) и идеальные (когда площадь квартиры делится на число владельцев). В первом случае – с комнатами — все предельно ясно с фактическим разделением площади между собственниками, а во втором все гораздо сложнее. «Если между владельцами есть взаимопонимание, то они могут самостоятельно разделить жилое пространство между собой, закрепив договоренность письменным соглашением. А если соседи конфликтуют и не могут решить, кто в какой комнате будет жить, определение порядка пользования квартирой, как правило, происходит через суд», — комментирует Мария Литинецкая.

Читайте также:  Закон о работе в выходной день оплата при увольнении

Остается добавить, что всем этим проблемам посвящена 16-я глава Гражданского кодекса РФ – «Общая собственность».

Кто и зачем продает доли

Как понятно из предыдущей главы, собственниками долей люди становились в результате приватизации. «Счастливыми обладателями» доли можно оказаться и другими способами: при наследовании, в результате дарения, раздела имущества (при разводах). Эти люди и стремятся продать свои доли, так сказать, «монетизировать» право на метры.

Чаще всего их продают наследники. Распространенная ситуация: уходят из жизни пожилые родители, их взрослые дети давным-давно живут отдельно со своими «половинами» и собственным потомством. Жить в квартире родителей они не собираются, и самый нормальный вариант — квартиру продать целиком (не по долям), а деньги разделить в соответствии с долями. Именно так и советуют поступать риэлторы: Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» подчеркивает, что продажа квартиры целиком выгоднее, чем «по частям»: сумма, полученная от продажи полноценной квартиры, будет больше, чем общая сумма проданных по отдельности долей. Да и подозрений со стороны покупателей такая сделка не вызовет, так что надо стараться прийти именно к такому решению, даже если у наследников какие-то конфликты между собой.

«Иногда реализация доли превращается в желание насолить тем, кто остается проживать в квартире. Здесь может быть целый клубок разногласий, и в каждом случае необходим свой подход, — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — В одной из тяжелых ситуаций мы помогли женщине продать свою долю и переехать в однокомнатную квартиру: другие владельцы долей в квартире продали свою недвижимость, и клиентке пришлось делить жилплощадь с чужими людьми». М-да, страшный сон – оказаться в однушке с каким-нибудь непросыхающим дяденькой…

Как правильно продать долю

Справедливости ради надо сказать, что против описанной выше ситуации существует защитный механизм, ему посвящена статья 250 Гражданского кодекса РФ. Это преимущественное право покупки, которым наделяются все сособственники. Продавец доли в квартире должен предложить владельцам остальных долей его «часть» выкупить. Если в течение месяца они этого не сделают, то тогда он может выставить свое хозяйство на рынок.

Но уважающие себя агентства недвижимости не за каждую сделку с долями возьмутся. Самый для них предпочтительный вариант – когда долю можно выделить, превратить ее в отдельную жилую комнату с правом проживания и тогда искать покупателя. Если, допустим, в коммунальных квартирах имеется возможность выделить в натуре отдельную комнату, то в квартире, где много сособственников, такая процедура очень затруднительна как юридически, так и по факту, — поясняет Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Для того, чтобы разделить лицевые счета и признать квартиру коммунальной, существуют определенные нормы, в том числе по СНИПам, которые налагают обязательства, например, по площади кухни (она должна быть не меньше 6 кв.м), по количеству газовых или электрических плит и т.д. Поэтому не из каждой квартиры можно сделать коммунальную. Однако если все нормы соблюдены, и доля соответствует размеру комнаты, которую можно выделить как отдельный объект собственности – то сделка «чистая», законная, и в агентствах помогут с продажей.

Долю можно не только продавать, но и завещать, дарить, отдавать в залог (но на ипотечный кредит рассчитывать не следует, банки с долями связываться не любят).

В рыночном обороте вращается и другой «долевой» товар, — идеальные доли, невыделенные в натуре, и в основном, это «мизерные» доли или «микродоли» (1/10, 1/20, 1/30, 1/40). Их продажей и покупкой порядочные риэлторские агентства не занимаются: этот бизнес, прямо скажем, мутноват. У обывателя же существует представление, что купив вот такую малопонятную долю, он сможет законным образом получить регистрацию или даже вселиться в квартиру, пользуясь правом собственника. Это еще бабушка надвое сказала.

Вселение, регистрация, порядок пользования: сплошные проблемы

Юрист Евгений Страхов еще раз подчеркивает — чтобы приобретателю доли иметь возможность вселиться и проживать в квартире, необходимо, чтобы размер доли соответствовал отдельной комнате. Это подтвердил Верховный суд РФ, который 3 декабря 2013 года вынес соответствующее определение (№ 4-КГ13-32), отказав во вселении собственнику 1/40 доли в однокомнатной квартире площадью 37,4 кв. м. Верховный суд посчитал, что эта 1/40, которая соответствует 0,5 кв. м жилой площади (всего в квартире 20 квадратов жилой площади), не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений. Говоря по-простому, на 50 квадратных сантиметрах жить невозможно!

Кроме того, Верховный суд сделал несколько важных выводов, которые следует зарубить на носу всем, кто хочет купить долю.

Первое: участник общей долевой собственности на жилое помещение «не обладает безусловным правом на вселение» в эту квартиру и на проживание в ней.

Второе: сможет ли собственник доли поселиться в квартире, «зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников».

Третье: если все собственники долей никак не договорились, соответствующего соглашения не заключили, то тогда этому стремящемуся вселиться в квартиру гражданину придется обращаться в суд. Суд и определит порядок пользования квартирой и предоставит каждому из собственников в пользование жилое помещение, соразмерное его доле.

«Понятно, что никакого порядка пользования, например, в однокомнатной квартире между двумя и более сособственниками определить невозможно. А, между двумя сособственниками в двухкомнатной квартире это возможно», — подчеркивает Евгений Страхов.

Ну и прописаться гражданину на этих 50 см легально вряд ли удастся, особенно в свете борьбы с «резиновыми» квартирами. «При прописке органы УФМС исходят не из доли, а из площади, какую эта доля составляет от квартиры в целом, — поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». — Для законной прописки, доля в квартире должна по площади быть не менее 6 квадратных метров на одного человека. В противном случае, можно попытаться решить проблему прописки через суд». И мы можем серьезно усомниться, что суд встанет на сторону «истца».

Для чего покупают доли

Короче говоря, доля – покупка странная, за исключением только одного варианта, описанного нашими экспертами выше — когда доля соответствует комнате в квартире, и ее можно выделить. Ну а зачем какая-то одна четвертая в однушке или одна пятидесятая? Частично наши эксперты уже ответили на этот вопрос, но мы еще раз расставим точки над «i».

На взгляд редакции журнала, среди приобретателей долей есть профессионалы (в основном это частные риэлторы), жулики и «лохи», извините, конечно, за последнее выражение.

Профессионалы приобретают долю, чтобы выкупить всю квартиру и ее продать. Для того же самого долю приобретают и жулики, но добиваются они своего чудовищными методами. Им не страшны ни суды, ни конфликты с соседями (наоборот, скандалы и даже драки им даже выгодны!) они покупают долю, чтобы вселиться всеми правдами и неправдами и заставить остальных собственников продать свои доли. Создаются все условия для выживания, — комментирует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, в итоге другие сособственники продают свои доли по заниженной цене. «Экономическая выгода состоит в том, что рыночная стоимость всей квартиры превышает стоимость долей. Этот сегмент рынка не очень «чистый», поэтому крупные агентства недвижимости такого рода сделками не занимаются», — еще раз предостерегает эксперт.

Спекуляции с долями – это тоже цель. «За продажу доли в квартире с удовольствием возьмется частный риелтор. Часто риелторы выкупают эти доли за свои деньги, чтобы в дальнейшем перепродать за бОльшие. Для частных риелторов доли в квартирах – это очень ликвидный товар», — говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»).

Кто-то покупает долю, чтобы получить регистрацию. Насколько оно выгодно, — читайте определение Верховного суда. Может случиться так, что долю купите, а вас не зарегистрируют.

Кому-то надо «закрепиться» на хоть какой-нибудь жилплощади, но со вселением опять-таки проблемы – от бытовых (тех же скандалов) до юридических. Вновь отправляем к определению Верховного суда, делайте выводы.

Чего следует беречься покупателям

Рынок долей – питательная среда для негодяев всех мастей. Мы попросили наших комментаторов привести примеры распространенных обманов.

Первое, лежащее на поверхности. Покупатель может думать, что он покупает комнату, а на деле оказывается, что он приобрел невыделенную долю, и ему придется договариваться с сособственниками о порядке пользования квартирой, судиться.

Кроме того, «грязные сделки» связаны с манипуляциями преимущественным правом покупки, которым обладают сособсвенники. Так вот, как предупреждает Елена Щепкина, если собственники оставшихся долей докажут, что им была предложена цена более высокая, чем та, за которую доля была продана посторонним покупателям, то через суд сделку могут посчитать незаконной.

Распространенная хитрость, к которой прибегают продавцы долей, связана с обходом права преимущественной покупки. Сделать это просто: долю можно взять и как бы подарить. То есть на самом деле деньги с покупателя взять, но оформить все договором дарения. Но если недовольные собственники оставшихся долей докажут в суде, что на самом-то деле долю не подарили, а продали, то суд сделку признает недействительной.

Другое последствие такого вот «подарочка», на которое указывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»): если покупатель вдруг решит расторгнуть сделку, то уплаченные деньги будет очень сложно вернуть даже в судебном порядке, так как «договор по дарению носит безвозмездный характер и денежные операции, если они и были, нигде не фиксируются».

Закончим мы статью словами нашего эксперта Вадима Рубцова, ведущего специалиста компании «Русский дом недвижимости»: «Покупка доли — это «кот в мешке»»! Короче, граждане, уважаемые, не связывайтесь вы с этими долями. Это же как лотерея, оставьте сей бизнес спекулянтам, пусть друг друга обводят вокруг пальца. Берегите деньги и нервы.

Отдам квартиру в щедрые руки

Дарственные, распределение одного наследства между разными людьми и прочие деления жилья за последние годы выбросили на рынок огромное количество «кусочков» квартир и комнат.

Читайте также:  Полис дмс от работодателя что это

Поначалу этой проблемы никто не замечал, так как в законе было четко прописано, что собственник доли может ее продать, но право «первой ночи» у тех, кто владеет остальными частями этого же жилья. Если с ними не сойдутся в цене, тогда доли можно продавать посторонним. Даже процедуру такого предложения продавца для своих соседей законодатель разработал. Но жизнь оказалась куда суровее прописанных в законе норм и правил. А если хозяин нескольких квадратных метров не желает продавать свою долю сособственникам? Как этот порядок безнаказанно обойти?

И тут неожиданно появилось несчетное число вариантов и возможностей, позволяющих это сделать. Частные помощники и советчики, целые фирмы прочно обосновались в мире больших и малых долей недвижимости, нарушая закон, права граждан и зарабатывая на этом немалые средства. В результате доля в несколько квадратных метров превратилась в серьезную законодательную проблему.

Вот типичная история о доле. По решению суда за маленьким мальчиком было признано право собственности на две трети доли в двухкомнатной квартире. А за его отцом право собственности на одну треть доли. Дело в том, что отец мальчика небедный и у него есть нормальное жилье, в котором он и обитает, а выделенную комнату он решил не продавать бывшей семье свой «кусочек» ни под каким видом.

Мужчина эту комнату сдавал чуть ли не посуточно. И будучи с мамой мальчика в плохих отношениях, постарался максимально усложнить бывшей семье жизнь. Он обратился в риелторскую компанию, где ему подсказали как можно продать комнату, ничего не предлагая семье.

Этот способ сегодня очень распространен. Более того, охраняется законом. Называется он — отчуждение доли имущества путем дарения. Что такое по закону договор дарения? Это по 572 статье Гражданского кодекса РФ — безвозмездная передача имущества другой стороне. Мужчина нашел покупателя и подарил ему долю.

Правда, бывшим членам свой семьи он все же предложил купить у него комнату, но по цене, превышающей стоимость квартиры, объяснил, что в противном случае — подарит комнату первому встречному. Мать с сыном пошли в суд, но тщетно. Хотя было видно: дарение — это прикрытие сделки купли-продажи.

В другом случае один из сособственников однокомнатной квартиры в столичном спальном районе умер. В квартире он никогда не жил, больше десяти лет обитая на юге. Наследники, даже не поставив в известность другого хозяина части квартиры, разделили 10 унаследованных квадратных метров пополам и продали двум разным людям — приезжим покорять мегаполис. Точнее — подарили. Один из таких одаренных московской недвижимостью въехал в одну с женщинами комнату и превратил их существование в ад. Суды и полиция объяснили пенсионеркам, что все законно. А новый сосед, торговец с ближайшего рынка, предложил сожительницам сделку. Он платит им, а пенсионерки уезжают и забывают про квартиру. Правда, денег он им предложил столько, что даже очень далеко от столицы на них в деревне нельзя купить не то, что дом — сарай. В итоге новый жилец привез «в гости» родственников и выжил пожилых москвичек.

Откройте Интернет, он заполнен объявлениями о продаже агентствами недвижимости долей в квартирах. Эти же агентства дают консультации и предлагают помощь в том, чтобы обойти закон — не продавать долю по закону, а дарить любому желающему. Это делается для того, чтобы не соблюдать правила преимущественного права покупки, предусмотренного законом.

Надо сказать, что спрос на такие «подарки» растет в геометрической прогрессии. Не у всех есть возможность купить жилье. Но у очень многих есть возможность прикупить пару-тройку квадратных метров доли в недвижимости. Это дешевле и удобнее. Квадратный метр даст прописку и статус, а грубое поведение и желание выжить соседей часто приводит к тому, что такой «подарок» окажется в недалеком будущем отдельной квартирой.

Сейчас суды стараются под любыми предлогами не разрешать подобные иски. Но в частных беседах сами судьи признают, что притворность «подарка» они, естественно, видят. Правда, пока сделать ничего не могут. Закона маловато. Такая ситуация с куплей-продажей долей жилплощади, прикрываемая договором дарения, подрывает веру людей в справедливость судебных органов, говорят сами судьи и разводят руками.

Ловушка риэлторов. Зачем собственники продают доли в квартире посторонним?

Ирина

Ирина Сенина 6 лет назад потеряла мужа. Вместе с супругом Сергеем они счастливо прожили без малого 25 лет. Когда мужчины не стало, его родители потребовали через суд выделить им долю в квартире. По решению суда бывшим родственникам была выделена 1/3 доли в двухкомнатной квартире.

«Я предлагала свекрови жить вместе, но она отказалась, — говорит Ирина Сенина. — С тех пор, как умер Серёжа, мы с ней практически не общались. А тут вдруг внезапно я узнаю, что свекровь подарила часть своей доли совершенно чужим людям».

Часть доли в квартире, а именно 1/10 от той трети, что принадлежит свекрови, в пересчёте на реальную площадь — чуть больше квадратного метра. Что с ним делать? Разве что поставить табурет и жить, сидя на нём? Но новая совладелица оказалась куда более предприимчивой. Она воспользовалась сделкой и выкупила оставшиеся доли у свекрови Ирины на правах нового собственника. Если бы первый метр не ушёл в дар риэлтору, право первой покупки было бы у Ирины. Но так риэлтор стала полноправным долевиком и воспользовалась своей приоритетной очередью. Ирине о готовящейся сделке никто не сказал.

«У меня начался настоящий кошмар, — вздыхает Ирина, — новая владелица потребовала от меня за долю в моей старенькой двушке сначала 400 тысяч, а спустя несколько дней и вовсе полмиллиона. Если я не отдам ей эти деньги, то она грозится переехать ко мне жить вместе со своими тремя детьми и устроить, по её словам, мне „райскую“ жизнь».

Постоянные звонки, угрозы, ночные приходы новой совладелицы настолько утомили Ирину, что она решила действовать. Женщина разместила объявление в газете и интернете с просьбой откликнуться граждан, оказавшихся в подобной ситуации. И такие люди нашлись. Как выяснилось, новая владелица доли в её квартире — риэлтор, и это не первый случай в её практике с покупкой доли в квартире и последующим прессингом остальных собственников.

В риэлторских «сетях» этой же гражданки оказались и Елена с двумя детьми и годовалым внуком. Бывший муж продал без их согласия ¼ доли в их. комнате в общежитии коридорного типа.

«Мы развелись с ним давно, он жил с другой семьёй, за свою долю ничего не платил, — рассказывает Елена Дмитриева, — я взяла кредит, сделала ремонт. У него перед сыном долг по алиментам, и, когда приставы стали его дергать, он взял и продал свою долю».

К слову, горе-папаша алименты сыну так и не отдал. Зато «подарил» 5 квадратных метров совершенно чужому человеку.

«Я просила его подождать, пока я выйду из декрета, — говорит дочь Елены, 24-летняя Юлия, — но он не стал ничего слушать». Девушка надеялась на благоразумие отца, но каково было её удивление, когда она пошла в органы социальной защиты брать справку о составе семьи и обнаружила, что в их комнате прописаны совершенно незнакомые люди.

«Риэлтор поменяла замки, начались звонки с угрозами, требованиями выкупить теперь уже её долю, — вспоминает Юлия, — так продолжалось полтора года. В конце-концов мы с мамой не выдержали и согласились на все её условия, лишь бы прекратился этот кошмар».

Теперь Юля с сыном и мамой ютятся на 12 квадратных метрах в общежитии с общим душем, туалетом и кухней.

«Что мы можем против неё сделать? — вздыхают женщины. — Она нам сразу дала понять, что у неё где нужно — везде „схвачено“. А мы простые люди. ».

Доля — это не метры

Юлия, как и Ирина, пробовала обращаться в правоохранительные и надзорные органы, но там ответили, что состава преступления нет — всё законно. Единственный выход — обращаться в суд и уже в судебном порядке доказывать, что сделки по дарению и последующей продаже были совершенны с нарушением их прав.

«Сособственники — владельцы других долей в квартире — имеют преимущественное право покупки, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, — говорит специалист по работе с недвижимостью Алла Ключарева. — По закону их нужно письменно, направив телеграмму, уведомить о выставлении доли на продажу и указать цену. У собственников есть месяц на размышление и принятие решения. Если спустя это время заявок на покупку от содольщиков не поступает, то эту долю можно продать любым лицам. При этом покупатели должны понимать, что доля в праве собственности — это ещё не часть жилплощади. Чтобы определить, где у кого, как говорится, какой угол, необходимо выделить свою долю в натуре. Эта процедура проводится, как правило, также в судебном порядке».

Что касается героев этой публикации, то Ирина уже направила иск в суд с требованием признать сделку по дарению части доли, принадлежащей на праве собственности её свекрови, ничтожной. Если ей удастся доказать в суде, что эта сделка была лишь предлогом для последующего выкупа оставшихся долей, то Ирина сможет воспользоваться своим правом первоочередного покупателя и «отвоевать» родные метры.

А между тем, в сентябре 2014 года Верховный суд РФ уже рассматривал аналогичное дело и пришел к решению, что вселять граждан в незначительные доли в жилом помещение — противозаконно. В частности Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда в своем решении сослалась на ст.10 Гражданского кодекса РФ, которая гласит что «не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)». Именно поэтому действия риелтора, требующей вселения на площадь, которая составляет меньше комнаты в квартире — невозможно и может трактоваться, как злоупотребление правом, в ущерб прав Ирины, владеющей большей частью квартиры.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...