В каких случаях можно расторгнуть договор по долевому участию

Содержание

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

  • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
  • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
  • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

Исковое заявление в суд

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
  • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
  • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

  • копия ДДУ;
  • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
  • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
  • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

  • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
  • банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Расторжение договора долевого участия в строитиельстве и возврат денег

Расторжение, отмена договора долевого участия в строительстве и возврат денег, взыскать неустойку

Приняли радикальное решение расторгнуть ДДУ. Оно имеет свои плюсы и минусы. Поскольку при расторжении такого соглашения речь идет о пока не построенном объекте недвижимости, такая процедура имеет свои нюансы. Рассмотрим подробно какие правовые последствия возникнут, если договор долевого участия перестанет действовать и какие основания есть для его прекращения.

Читайте также:  Проведение ремонтных работ в многоквартирном доме время закон 2019

Договорные обязанности застройщика

Договором долевого участия считается юридический документ, обеспечивающий договорные гарантии, права дольщиков и застройщика. Такое соглашение призвано исключить мошенничество в сфере долевого строительства.

Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.

Причины расторжения ДДУ

По общим правилам договор не должен противоречить требованиям, которые устанавливают нормативные документы конкретной сферы правоотношений. Это значит, что кроме существенных условий, которые устанавливает законодательство, контрагенты могут согласовать требования, предъявляемые друг к другу, о которых они договорились как о существенных. К примеру, таким может быть условие о расторжении ДДУ по соглашению сторон.

Основу гарантий, предоставляемых соглашением о долевом участии в строительстве составляют:

  • Условия, исключающие двойные продажи — договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это значит, что указанную гарантию защищает государственная регистрация. Квартиру не смогут продать или передать дважды в собственность другому лицу.
  • Компенсационные выплаты за нарушение договорных сроков сдачи квартиры Их получение гарантирую условия, устанавливающие размер и право на получение неустойки и закон.
  • Публикация проектной декларации в СМИ является обязательной. Плюс к этому любой дольщик может потребовать предъявить ему документацию, подтверждающую правовой статус юр. лица (застройщика), а также документы, подтверждающие соблюдение сроков и этапов строительства.

Если застройщик не соблюдает эти гарантии,дольщик вправе требовать расторжения договора долевого строительства.

Условия, закрепляющие возможность сторон на расторжение договора ДДУ, предполагают неисполнение или частичное неисполнение установленных соглашением обязательств. Поскольку нарушение, как правило, осуществляет застройщик, то дольщик может не только расторгнуть долевой договор, но и получить возврат своих денег и потребовать компенсационные выплаты. При этом он вправе потребовать неустойку при расторжении ДДУ с нарушителя договора.

Способы расторгнуть ДДУ

Столь радикальная мера, как расторжение договора в одностороннем порядке, является отказом от права дольщика истребовать квартиру. Если застройщик добровольно в срок возвратит вложенный дольщиком капитал и начисленную неустойку с компенсацией, всегда нужно быть готовым к судебной тяжбе.

Законодательство устанавливает четыре способа расторгнуть ДДУ и вернуть деньги:

  1. Когда инициатива исходит от участника долевого строительства.
  2. По требованию застройщика.
  3. В порядке судебного производства.
  4. По договоренности сторон.

Обратите внимание! Во всех случаях застройщик должен возвратить дольщику деньги.

Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке (как со стороны дольщика, так и застройщика) с момента, когда контрагенту отправлено уведомление об этом. Немаловажным является обязательство зарегистрировать расторжение договора долевого участия в Росреестре.

Расторжение по соглашению

Особых вопросов о том, как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги не возникает, если у сторон достигнуто соглашение. Обычно порядок расторжения договора по соглашению сторон детально прописывается в ДДУ.

Процессуально это происходит в том же порядке, в котором и заключается договор. То есть, обеими сторонами письменно закрепляется обоюдное согласие на расторжение договора. Это возвращает стороны в первоначальное правовое положение, в котором они находились до момента его заключения.

Прекращение договора по желанию одной из сторон

Другое дело порядок расторжения в одностороннем порядке (как правило, по инициативе дольщика). Такой способ прекращения соглашения между сторонами часто вызывает сложности.

Такая мера становится необходимой если застройщик:

  • Существенно (более 2 месяцев) нарушает сроки сдачи жилья.
  • Не устраняет существенные недостатки, выявленные в строении.
  • Нарушает требования к качеству объекта недвижимости.
  • Нарушает другие условия, согласованные договором.

Необходимо помнить! В споре с застройщиком не всегда удаётся добиться желаемого результата, если документальное сопровождение расторжения договора долевого строительства выполнено не специалистом или лицом, не обладающим достаточным опытом практики правоприменения в этой сфере.

Судебная процедура расторжения

Такой порядок прекращения ДДУ становится актуальным, если:

  • Не достигнуто обоюдного соглашения о необходимости расторжения.
  • Застройщиком существенно изменён проект строительства.
  • Изменено целевое назначение нежилых помещений квартиры.

Иск для судебного разбирательства должен быть составлен в строгом соответствии с процессуальными нормами гражданского законодательства.

Важно! Доскональное изучение документов, подтверждающих правовой статус и экономическое положение застройщиков, исключит для дольщика возможность заключить договор с организацией, находящейся в предбанкротном состоянии. При банкротстве застройщика дольщик лишается своего первоочередного права обратить взыскание на предмет залога (строящуюся квартиру).

Алгоритм действий

Итак, как происходит расторжение договора долевого участия и как вернуть оплату по ДДУ? Необходимо действовать по следующему алгоритму:

  • Внести застройщику предложение расторгнуть ДДУ по обоюдному соглашению.
  • При отказе застройщика, отправить уведомление о расторжении.
  • Если требования содержит выплату неустойки, приложить детальный расчет, а также реквизиты куда должна производиться ее выплата.
  • При нарушении договорного срока возврата вложенных дольщикам денег, а также неустойки, придется составлять иск, для подачи его в суд.

Важно! Правильно подготовленная доказательственная база, а также документальное подтверждение нарушенного права, является залогом вынесения решения в пользу пострадавшей стороны.

При игнорировании решения суда со стороны застройщика самым эффективным и законным способом повлиять на его является возбуждение исполнительного производства, которое проводиться по вашему заявлению.

Как вернуть квартиру застройщику?

Но всегда ли неправ застройщик? И можно ли вернуть квартиру застройщику, если дольщик нарушил свои обязательства?

По общему правилу, если очередной платеж не поступает на расчетный счет застройщика более 2 месяцев либо дольщик трижды нарушил сроки платежей, застройщик может по своему желанию расторгнуть договор ДДУ.

Для этого необходимо:

  • Письменно предупредить дольщика об этом.
  • Если платежи так и не поступили в течении месяца, дольщик уведомляется о том, что договор прекращен в одностороннем порядке.
  • С момента прекращение договора у застройщика возникает обязательство возвратить дольщику его денежное вложение.
  • Если дольщик не обращается за получением денег, то деньги переводятся на депозит.

Не секрет, что контроль исполнения договорных обязательств со стороны застройщика многократно увеличит шансы на получение желаемого результата (квартиры), либо даст возможность своевременно выявить нарушение условий договора застройщиком и возвратить вложенные деньги, получив при этом неустойку и компенсацию.

Передайте полномочия на осуществление контроля договора профессионалам в области права, и вы получите не только финансовую и законодательную гарантию ваших прав, но и крепкий сон и хорошее настроение.

Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах. Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю, закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Читайте также:  Постоянная регистрация в москве по адресу

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения. В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ. Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Расторжение договора долевого участия дольщиком: лучше одностороннее или по решению суда?

Покупка квартиры – всегда серьезное денежное вложение, влекущее финансовые риски. Особенно, если речь идет о приобретении жилья в ещё строящемся доме. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Стройки «замораживаются», нарушаются сроки, меняется план проекта, сокращается площадь квартиры. В результате – недовольство клиентов и разрыв ДДУ.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги в таком случае? Да, если для этого есть основания. Расторжение уступки договору долевого участия также возможно, деньги должен будет вернуть застройщик.

В этой статье мы подробно разбираем способы и основания расторжения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), чтобы Вы определились, какие из них выбрать. Про порядок расторжения договора долевого участия читайте в другой нашей статье.

Препятствия для расторжения дольщиком договора долевого участия

В статье будет говориться о расторжении договоров участия в долевом строительстве, заключённых на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ). Такой контракт должен быть зарегистрирован Росреестром в ЕГРН . Данный факт подтверждает наличие регистрационного штампа на договоре долевого участия.

отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН

отсутствие оснований для расторжения

подписание передаточного акта, в том числе одностороннего

расторжение ДДУ по соглашению сторон

отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН

отсутствие оснований для расторжения

подписание передаточного акта, в том числе одностороннего

расторжение ДДУ по соглашению сторон

Согласно поправкам к 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 января 2017 года, дольщик не может разорвать свои отношения с застройщиком в одностороннем порядке на основании Закона о защите прав потребителей, если тот не допускает никаких нарушений и соблюдает все условия контракта. Это значит, что Ваше «передумал» не поможет вернуть деньги по договору долевого участия. Для расторжения должны быть основания .

Расторгнуть договор с застройщиком на основании 214-ФЗ можно только до подписания передаточного акта , который прекращает действие контракта надлежащим его исполнением. Акт может быть двусторонним и односторонним.

В случае с двусторонним актом всё относительно просто: стороны добровольно договорились об исполнении обязательств по договору. Однако если дольщику не были известны некоторые факты о состоянии переданного ему помещения, то акт может быть оспорен. Например, в договоре долевого участия и техническом паспорте БТИ прописана одна площадь, а на деле, после обмеров независимыми экспертами, она существенно изменилась.

Односторонний акт застройщик вправе составить, если дольщик уклоняется от передачи ему квартиры. Но иногда застройщик недобросовестно пользуется этим правом, чтобы избежать своей ответственности. Подписание одностороннего акта зачастую можно оспорить, но всё очень индивидуально.

Расторгнуть договор с застройщиком по 214-ФЗ возможно только если не вступило силу подписанное сторонами соглашение о расторжении договора долевого участия .

Расторжение договора долевого участия при ипотеке возможно, это не является препятствием. Согласие банка на процедуру не требуется.

Таким образом, препятствия для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика на основании 214-ФЗ следующие:

Мы называем это именно препятствиями, потому что в некоторых случаях их можно устранить тонкой работой юриста.

Перед тем, как расторгнуть ДДУ – внимательно проверьте платёжеспособность застройщика! По жилым комплексам, находящимся в Москве и области, мы готовы предоставить информацию о платёжеспособности бесплатно

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:

просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более

неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации

существенное нарушении требований к качеству объекта

иной установленный договором долевого участия или законом случай

Данный перечень оснований для разрыва ДДУ указан в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214. Рассмотрим каждое из них подробнее.

  1. Просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более . Здесь важно правильно посчитать сроки, например, срок передачи квартиры 02.07.2017, но квартиру Вы не получаете, значит, течение двухмесячного срока начинается с 03.07.2017, а заканчивается 03.09.2017. Соответственно, 4 сентября вы можете направлять уведомление о расторжении договора долевого строительства. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть сроки ДДУ с застройщиком, а не с тем лицом, кто уступил. Подробнее о расчётах сроков. При наличии дополнительного соглашения о продлении срока, обязательно несоблюдение застройщиком обговоренного сторонами продленного срока сдачи объекта.
  2. Неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации . Если при приёмке квартиры были выявлены недостатки, Вы можете предъявить к застройщику: либо требование о безвозмездном устранении недостатков, либо требование о соразмерном уменьшении цены ДДУ, либо требование о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков. Застройщик обязан бесплатно устранить все недостатки, которые выявляются во время осмотра объекта. Если такое требование оказалось не выполнено в разумный срок, установленный в претензии, то у дольщика возникает право одностороннее прекращение ДДУ. Если застройщик прописал в контракте, что не отвечает за недостатки, такие условия являются недействительными, и их не нужно принимать во внимание.
  3. Существенное нарушение требований к качеству квартиры . Термин «существенное нарушение» является оценочным: критерии существенности в законе не определены. Поэтому факт совершения таких нарушений может быть установлен судом по внутреннему убеждению, принимая во внимание результаты строительной и оценочной экспертизы. По данному вопросу сложилась противоречивая судебная практика расторжения договора долевого участия.
  4. В иных случаях, установленных в договором долевого строительства . В договоре может быть указано дополнительное к законным основание для его одностороннего расторжения дольщиком. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть в договор ДДУ, а не уступки. Хотя и на практике такие случаи бывают редко, следует внимательно изучить подписанный сторонами документ. Иногда дьявол кроется запутанных формулировках.
Читайте также:  Место рабрты закрылось а трудавую не отдали

В законе 214-ФЗ также говорится о таких основаниях для расторжения договора долевого участия как прекращение поручительства, а также про иные установленные законодательством случаи. Оба этих основания не работающие. Из 214-ФЗ в 2017 году уже убрали нормы про поручительство. А в других законах не содержится случаев для одностороннего отказа от договора долевого участия. Раньше можно было применять ст. 32 Закона о защите прав потребителей, но в 2016 году законодатели прикрыли эту возможность.

Основания для расторжение договора долевого участия

Содержание статьи

Как и любой договор на оказание услуг или куплю-продажу, договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут. Однако здесь имеются свои нюансы: расторжение ДДУ происходит в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости . » от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ), в котором четко прописаны все возможные основания для прекращения договорных отношений между застройщиком и дольщиками.

Есть несколько вариантов прекращения действия такого соглашения. О них мы расскажем в нашем материале.

В каких случаях договор может быть расторгнут

Согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ существуют 4 варианта расторжения ДДУ:

  • по инициативе застройщика — в одностороннем порядке;
  • по инициативе дольщика — в одностороннем порядке;
  • по соглашению сторон;
  • через суд.

В любом из перечисленных выше случаев деньги должны быть возвращены дольщику. Выплата процентов за пользование чужими средствами либо уплата неустойки застройщиком осуществляется не всегда, а только в ситуации, когда ДДУ аннулируется из-за того, что он не исполняет взятые на себя обязательства.

Обратите внимание! При оформлении и расторжении ДДУ все изменения регистрируются в органах Росреестра — таким образом государство борется с проблемой двойной продажи одной и той же квартиры.

По инициативе дольщика

В июле 2016 г. в Закон №214-ФЗ были внесены поправки, которые вступили в силу 1 января 2017 г. Одно из изменений коснулось правил расторжения ДДУ. Дольщик не может разорвать договорные отношения, если компания соблюдает все пункты соглашения, а вот если со стороны строителей имеются какие-либо нарушения, инвестор вправе расторгнуть ДДУ, но только через суд.

Считается, что указанные поправки не навредят дольщикам, а законодатель просто закрепил первостепенное значение честности во взаимоотношениях между сторонами долевого строительства и обезопасил застройщиков от недобросовестного отношения клиентов, которые на практике зачастую злоупотребляют их доверием.

По инициативе дольщика договор можно расторгнуть в следующих случаях:

  • срок сдачи объекта затягивается более чем на 2 месяцев;
  • поручительство, использованное застройщиком в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется на протяжении более 15 суток;
  • в приобретаемой квартире обнаружились существенные дефекты, которые застройщик обязан был устранить, но не устранил на протяжении длительного периода времени;
  • возведение объекта осуществлялось с грубыми нарушениями строительных правил и норм;
  • изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в перечень общедомового имущества;
  • фактическая площадь квартиры изменена более чем на 5% от планируемой;
  • внесены значительные изменения в проект дома в общем либо приобретаемого жилья в частности.

Предпоследний пункт также претерпел некоторые изменения в связи с поправками в Законе №214-ФЗ. Раньше застройщик мог указать в ДДУ, что уменьшение фактического размера квартиры на 5% не будет являться критическим, однако сейчас закон этого не позволяет — максимум, который может позволить себе строитель, это 5% корректировки.

Что касается поправок, затрагивающих проект объекта, дольщику теперь проще контролировать работу строительной фирмы. Дело в том, что всех застройщиков обязали публиковать на своем официальном сайте форму ДДУ с приложением подробного плана многоквартирного дома и детального описания будущих квартир.

По инициативе участника

При наличии у участника ДДУ оснований для расторжения договора застройщик обязан не только возвратить ему вложенные в стройку денежные средства, но и выплатить проценты за их использование, а также компенсировать убытки и решить вопросы с банком (если клиент приобретал квартиру в кредит).

Дольщику придется идти в суд и доказывать, что вторая сторона не исполняет условия и поэтому должна выплатить положенную сумму.

Обратите внимание! Для того, чтобы выиграть дело, постарайтесь собрать как можно больше доказательств нарушений со стороны строительной компании. Требуйте не только вернуть уплаченные вами средства, но и сумму неустойки (если есть нарушения со сроками) и компенсацию морального вреда.

Раньше при расторжении договора компании сами имели право требовать от дольщика компенсацию за понесенные ими расходы на строительство конкретной квартиры. Сумма обычно составляла 10-20% от общей стоимости приобретаемого жилья. Этот вариант мог бы быть задействован при добровольном расторжении договора по инициативе дольщика, однако сейчас он абсолютно не актуален, так как с 2017 г. аннулирование договорных отношений может быть исключительно по вине строительной компании, и свою компенсацию может получить только дольщик, пострадавший от действий другой стороны.

По инициативе застройщика

Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий ДДУ по следующим причинам:

  • если дольщик просрочил перечисление суммы на срок более чем 2 месяца. Это относится к тем случаям, когда соглашением предусмотрена единовременная оплата покупателем полной стоимости приобретаемой квартиры;
  • если участник долевого строительства нарушил сроки внесения периодических платежей больше трех раз в течение года;
  • если дольщик задержал внесение периодического платежа по ДДУ на период более 2-х месяцев.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №214-ФЗ инвестор, допустивший нарушение сроков оплаты по ДДУ, обязан уплатить строительной компании неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент исполнения данного обязательства. Она рассчитывается исходя из суммы платежа за каждый день просрочки.

Перед тем как аннулировать договор, застройщик обязан направить участнику долевого строительства письмо с просьбой погасить долг.

Обратите внимание! Право на расторжение соглашения возникает у компании через 30 дней после направления уведомления.

Если задолженность так и осталась непогашенной (в том числе из-за того, что она оспаривается дольщиком), застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 9 Закона №214-ФЗ застройщик не имеет права удерживать часть подлежащих возврату дольщику денежных средств в счет неустойки за нарушение условий оплаты по ДДУ.

По соглашению сторон

В случае решения вопроса по обоюдному согласию застройщика и дольщика основание для прекращения правоотношений значения не имеет. Алгоритм действий здесь будет следующий:

  1. направление письменного уведомления о расторжении ДДУ с указанием причин такого решения;
  2. в случае положительного ответа второй стороны — определение места и даты составления дополнительного соглашения;
  3. оформление соглашения о расторжении договорных отношений;
  4. определение порядка и сроков возврата денег дольщику;
  5. регистрация подписанного документа в органах Росреестра.

Обычно регистрацией соглашения о расторжении ДДУ занимается дольщик. Для этого необходимо обратиться либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ.

В одностороннем порядке

Если дольщик хочет аннулировать ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать следующим образом:

  1. предложить застройщику расторжение договора по обоюдному согласию. Строительная компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования денежными средствами;
  2. если компания соглашается на такие условия, все дальнейшие действия осуществляются согласно приведенному выше алгоритму;
  3. если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Перед тем как начать процедуру расторжения ДДУ, нужно тщательно проанализировать целесообразность такого действия. Для этого необходимо собрать сведения о финансовом состоянии застройщика, о наличии у него других объектов строительства и т.д.

Если строительная фирма находится в предкризисном положении, стоит подумать дважды, расторгать ли договор, или все же подождать. Дело в том, что требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей в случае банкротства застройщика, а если вы расторгнете ДДУ раньше, это может существенно снизить ваши шансы на получение своих денег.

Если застройщик активно строит другие объекты и имеет достаточно стабильное материальное положение, будет целесообразнее подождать сдачи дома в эксплуатацию, а потом уже перепродать приобретенную квартиру.

Заявление о расторжении договора ДДУ

Не стоит опасаться расторжения ДДУ в судебном порядке. Это четко регламентированный законодательством процесс, в котором дольщик находится в более выгодном положении.

В исковом заявлении необходимо указать:

  • данные застройщика адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
  • собственные паспортные данные;
  • требования о расторжении договора;
  • требование вернуть вам деньги, которые ушли на исполнение договора;
  • требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
  • требования компенсации;
  • при расторжении ДДУ с ипотекой включаете ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
  • копию договора долевого участия;
  • доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
  • в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
  • копию квитанции на уплату госпошлины.

Иск подается подается в районный суд по месту нахождения застройщика.

Для того, чтобы повысить шансы на успех в этом деле, обратитесь за помощью к квалифицированному юристу.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...