Законно ли арендодателем за долги по аренде удерживать документы арендатора

Содержание

Законно ли арендодателем за долги по аренде удерживать документы арендатора

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

Рассмотрим варианты

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

  • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
  • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

«существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

Вернуться к оглавлению обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

Удержание имущества арендатора. Инструкция как законно удержать имущество арендодателем.

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

○ Что такое удержание имущества.

Удержание вещей – один из методов воздействия кредитора на недобросовестного плательщика.

Нередко к удержанию прибегает и арендодатель с целью получить средства от недобросовестного арендатора, который злостно нарушает сроки оплаты за проживание. При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Соразмерность при удержании.

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание.

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

  • Производится только после окончания срока действия договора.
  • Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
  • Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание.

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

  • Отсутствие договорных отношений между сторонами.
  • Не истекший срок действия договора.
  • Не составлен акт удержания.
  • Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).
Читайте также:  Можно ли получить страховку из фонда медицинского страхования

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

○ Действия с удерживаемым имуществом.

Если арендатор злостно нарушает сроки оплаты, его имущество может быть удержано (при условии, что истек период действия арендного соглашения).

Если должник не торопится реагировать на требования об оплате долга, арендодатель имеет право реализовать имущество.

Делать это нужно на публичных долгах, в порядке, установленном законодательно. Разница между вырученной суммой и долгом должна быть возвращена арендатору.

○ Как арендодателю защититься.

Предусмотреть возможность неуплаты аренды необходимо до заключения сделки. Для защиты своих прав арендодателю необходимо включить в договор пункт о возможности удержания имущества в случае несоблюдения условий оплаты за проживание и ограничения доступа в помещение. Если вопрос взыскания задолженности придется решать в судебном порядке, наличие подобных условий в соглашении станет весомым аргументом в пользу арендодателя.

○ Как арендатору защититься.

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты. Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом. Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.

○ Условия возврата имущества.

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании. Если какая-то часть имущества будет испорчена в период хранения у арендодателя, арендатор вправе предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Таким образом, удержание имущества при наличии долгов имеет много нюансов, которые должны быть учтены, чтобы действия были признаны законными.

○ Советы юриста:

✔ Хозяин квартиры в отсутствие квартирантов забрал вещи за неуплату.

Если подобное действие было совершено в период действия арендного договора, оно является незаконным. Арендатор может обратиться в суд с ходатайством о возмещении морального и материального ущерба.

✔ Арендодатель без оснований удерживает имущество за неуплату.

Если удержание было произведено без направления уведомления арендатору о необходимости исполнения своих обязательств, подобное действие будет признано самоуправством. Также незаконным будет удержание, если оно произведено в период действия арендного соглашения.

Адвокат Ольга Некрасова рассказывает о правовых основаниях удержания имущества, задолжавшего арендатора.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Насколько законно удержание имущества арендодателя для обеспечения долга и покрытия убытков?

В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга?

Законность удержания имущества должника

Существует общепринятая практика. При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.

У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание.

Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ. Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий.
Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут. По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.
Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора. Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.
Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал.

Как доказать, что имущество принадлежит должнику?

Что из имущества можно удерживать

Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.

Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.

По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

    1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
    2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
    3. имущество должно принадлежат арендатору;
    4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
    5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

Пошаговый алгоритм удержания имущества

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Как правильно составить опись имущества.

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Валиев подчеркивает, что закон не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей.

В любом случае, во избежание возможных проблем и споров — свидетелей нужно пригласить, причем еще до вскрытия помещения. Это могут быть как сотрудники арендодателя, например, бухгалтер или руководитель, так и иные незаинтересованные лица: нотариус или участковый. Лучше — лица, которые к арендодателю не имеют никакого отношения , чтобы суд впоследствии не установил заинтересованность стороны.

Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись.

Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды.

Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.

Итак, чек-лист по проведению описи имущества

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Какие документы оформлять при описи и удержании имущества

Что делать с имуществом после описи и как восстановить ущерб, нанесенный задержкой арендных платежей

Особенности реализации имущества на торгах

Статья 360 ГК РФ предусматривает, что требования арендодателя в рассматриваемом случае удовлетворяются точно также, как и права любого другого кредитора. При этом используются правила о залоге, и удерживаемое имущество приравнивается к заложенному.
Если между залогодателем и держателем нет соглашения о внесудебной реализации, значит, кредитор может пустить имущество с «молотка» сразу как получит решение суда.

Читайте также:  Подоходный налог с работающих инвалидов 2 группы

Стоит учесть, что если продажа имущества принесет больше денег, чем имеющийся размер задолженности, то разница должна быть возвращена должнику с назначением платежа.

Помимо основной задолженности и пени за счет реализации закрываются расходы на проведение торгов, транспортировку продаваемых объектов и упаковку.
В случае если должник был признан банкротом, арендатор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу. Сам же кредитор встанет в 3 очередь в общем реестре.

Практика, подтверждающая правомерность удержания

М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.
Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018

М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).

Что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов

Закон на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.

Как еще можно себя обезопасить

Чтобы оградить себя от подобных случаев и упростить себе жизнь:

  1. Заключить с арендодателем соглашение, предусматривающее право арендодателя удерживать имущество арендатора при неуплате арендной платы.
  2. Максимально точно отобразить имущество арендатора в соглашении.
  3. Предусмотреть право без суда удовлетворять требования по просроченной задолженности за счет имущества должника, а также внесудебный порядок реализации такого имущества.
  4. Включить в договор условие о том, что имущество считается брошенным, если по истечении согласованного срока для его вывоза, арендатор не предпримет соответствующих действий.

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Чтобы оградить себя от подобных случаев и упростить себе жизнь:

  1. Заключить с арендодателем соглашение, предусматривающее право арендодателя удерживать имущество арендатора при неуплате арендной платы.
  2. Максимально точно отобразить имущество арендатора в соглашении.
  3. Предусмотреть право без суда удовлетворять требования по просроченной задолженности за счет имущества должника, а также внесудебный порядок реализации такого имущества.
  4. Включить в договор условие о том, что имущество считается брошенным, если по истечении согласованного срока для его вывоза, арендатор не предпримет соответствующих действий.

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами)

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

Однако исходя из правил статьи, а также судебной практики (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») можно вывести следующие правила законного удержания:

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

Где это сказано?

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Читайте также:  Для постановки на учет нового авто требуются следующие документы

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Удержание имущества арендатора в связи с задолженностью законно?

Здравствуйте. Столкнулась со следующей проблемой: у меня был договор аренды нежилого помещения, который я досрочно расторгла, по условиям договора, уведомив арендодателя за 2 месяца. Причина расторжения-нелеквидгость торговой точки (салон мягкой мебели). У меня перед арендодателем осталось обязательство по оплате арендной платы (задолженность за 4 месяца). По соглашению сторон, мы расторгли договорные отношения через «Соглашение о расторжении», в котором прописали моё обязательство оплатить имеющуюся задолженность. Я предупредила арендодателя, что у меня нет возможности погасить долг в ближайшее время, что они могут взыскать его с меня в судебном порядке. Но Арендодатель не разрешил мне фактически освободить помещение (хотя акт возврата помещения мы подписали) и вывести моё имущество (диваны) продажная стоимость которых превышает долг а два раза. Сослался на статью 359 ГК. Акт о передачи моего имущества арендодателю на ответственное хранение с целью его реализации в счёт погашения задолженности отсутствует, арендодатель отказывается его подписать. Самостоятельно удержанное имущество арендодатель не реализовывает, оно стоит у него «мертвым грузом». Мне вывезти его не разрешает, а для меня реализация этого имущества единственная возможность для погашения задолженности. Законны ли действия Арендодателя? Имеет ли право он на удержание имущества арендатора, если у того имеется невыполненное обязательство по оплате арендной платы.

Ответы юристов ( 10 )

  • 10,0 рейтинг
  • 5677 отзывов эксперт

Да, такое удержание правомерно, если Вы выступали как предприниматели по договору и если иное не установлено Вашим договором.

Гражданский кодекс
Статья 359. Основания удержания
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

Порядок реализации указанного имущества такой же как и для имущества в залоге. Поэтому, Вы не сможете забрать это имущество на реализацию.

Гражданский кодекс
Статья 360. Удовлетворение требований за счет удерживаемой вещи
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

С уважением! Г.А. Кураев

Я правильно вас поняла, я ИП, следовательно арендодатель действует законно. А он не обязан составить со мной акт о принятии моего имущества на ответственное хранение? Меня очень беспокоит этот моментально завтра я могу прийти, а мне скажут здесь вашего ничего нет, вы освободили помещение, о каком имуществе вы говорить?

И в независимости сколько стоит моё имущество, он имеет право удержать его всё. Или только на сумму равную моей задолженности перед ним?

Я правильно вас поняла, я ИП, следовательно арендодатель действует законно. А он не обязан составить со мной акт о принятии моего имущества на ответственное хранение? Меня очень беспокоит этот моментально завтра я могу прийти, а мне скажут здесь вашего ничего нет, вы освободили помещение, о каком имуществе вы говорить? И в независимости сколько стоит моё имущество, он имеет право удержать его всё. Или только на сумму равную моей задолженности перед ним?
Евгения

Как указала коллега, Вы можете оспорить соразмерность удержания.

Если опасаетесь хищения Вашего имущества, то можете обратиться в полицию по поводу неоформления удержания, либо направить претензию арендодателю в которой указать о несоразмерности удержания и необходимости составить опись имущества, определить стоимость удерживаемого итмущества.

С уважением! Г.А. Кураев

Я являюсь ИП, а арендодатель ООО, соответственно статья на которую он ссылается, наши отношения не регламентирует? В договоре удержание не фигурирует.
Евгения

Нет, Вы ошибаетесь, и Вы и ООО, осуществляете предпринимательскую деятельность, поэтому указанная статья к Вам применима.

Вся суть в том, что если бы Вашим договором был предусмотрен запрет удержания, то тогда бы он не мог быть применен.

А поскольку запрета нет, то он может применяться.

Статья 359. Основания удержания
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства,стороны которого действуют как предприниматели.

2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
3. Правила настоящей статьи применяются,если договором не предусмотрено иное.

  • 10,0 рейтинг
  • 4726 отзывов эксперт

Добрый день, Евгения.

В данном случае действия арендодателя незаконны.

По закону он может удерживать только ту вещь, которая была ему передана на законных основаниях. В Вашем же случае Вы ему мебель не передавали — это Ваше имущество и его удерживать он не имеет права.

Кроме того удерживать можно только ту вещь, которая является предметом договора между арендатором и арендодателем, но не другие вещи, но имеющие ничего общего с заключенным между сторонами договором.

ГК РФ Статья 359. Основания удержания
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

Хотя есть и другая практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»Приложение
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...