Акт о возмещение ремонтных работ в счет арендной платы

Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту — Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

13. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

Как оформить зачет взаимных требований по арендной плате

Арендатор отремонтировал переданное ему помещение. Стоимость ремонта пошла в зачет арендной платы. Другая ситуация — с арендодателем рассчитались шкафами. Или еще пример: вместо платы за общежитие студенты выполняют работы по замене окон, уборке помещений и т.п. Как отразить зачет взаимных требований во всех этих случаях? Об этом в материале экспертов 1С.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи, когда зачет невозможен, перечислены в статье 411 названного кодекса.

При применении норм по зачету сумм арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества возникает вопрос, являются ли данные обязательства однородными.

Судебная практика свидетельствует о том, что арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу № А03-15638/2009, Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу № А41-31881/10 и др.).

Есть также судебная практика, согласно которой зачет арендной платы в счет поставки арендатором товара правомерен. Так, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2002 № А56-636/02 говорится, что «обязанность арендатора перечислять арендную плату и обязанность истца оплатить полученный товар представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными».

Согласно бюджетному законодательству участники бюджетного процесса должны обеспечить выполнение денежных обязательств. А в случаях неисполнения стороной договора (государственного (муниципального) контракта) обязанности по уплате средств — принять необходимые меры по поступлению денежных средств в доход бюджета вплоть до возбуждения процедуры их взыскания.

Эта норма распространяется на казенные учреждения и иных получателей бюджетных средств и организаций, которым переданы полномочия ПБС.

Бюджетные и автономные учреждения не являются участниками бюджетного процесса, на них данные нормы не распространяются, поэтому они вправе проводить зачет взаимных требований.

Бухгалтерские записи по зачету однородных взаимных требований, а также документы, которыми их можно оформить в программах «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 1. 0 (БГУ1) и «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 2. 0 (БГУ2), приведены в таблице (см. табл. 1).

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма,
руб.

Первичный документ

Документ БГУ

Документ БГУ2

Начислен доход от сдачи в аренду имущества арендатору

Акт об оказании услуг, операцияРеализация услуг (205.ХХ — 401.10.1ХХ)

Акт об оказании услуг, операция Реализация услуг (205 — 401.10)

Начислен НДС к уплате в бюджет

Счет-фактура выданный

Счет-фактура выданный, операцияОсновная (счет-фактура выданный)

Отражены расходы по ремонту имущества

Акт о приемке выполненных работ,

Справка о стоимости выполненных работ и затрат

Услуги сторонних организаций, Покупка материалов, Отражение зарплаты в учете и др.

Поступление услуг, работ, Поступление МЗ (М-4), Отражение зарплаты в учете и др.

Отражена сумма НДС со стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором

Принята к вычету сумма НДС со стоимости ремонтных работ

Счет-фактура полученный

Счет-фактура полученный, операцияПринятие НДС к вычету

Зачтена задолженность арендатора по арендной плате (ежемесячно до погашения стоимости ремонта)

Заявление о зачете

Операция (бухгалтерская)

Операция (бухгалтерская)

Следует отметить, что государственные (муниципальные) учреждения не являются собственниками имущества. Имущество передается им на праве оперативного управления, собственником имущества является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.

Согласно статье 296 ГК РФ:

  • учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества;
  • собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Согласно статье 297 ГК РФ:

  • автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся в оперативном управлении, учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;
  • бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
Читайте также:  Стоянка вторым рядом штраф

Таким образом, проведение арендатором работ по улучшению арендуемого объекта и зачет их стоимости в счет аренды должны быть предварительно согласованы с органом по управлению имуществом.

Например, Распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 «О порядке осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта федерального недвижимого имущества» установлено, что решение о применении в виде арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта федерального недвижимого имущества принимает Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом на основании соответствующего заявления арендатора и с учетом мнения Ленинградской областной комиссии по вопросам распоряжения государственным имуществом при Правительстве Ленинградской области. Орган по управлению имуществом вправе определить виды работ, стоимость которых принимается в зачет арендной платы, и сумму вложений арендатора, принимаемую к зачету. Например, согласно пункту 1.5 Распоряжения Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 к зачету в виде арендной платы может быть принята стоимость проведения следующих видов работ:

  • обследование объекта и разработка проектно-сметной документации;
  • проведение капитального ремонта;
  • устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замена их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий:
  • замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов;
  • переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
  • оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм;
  • устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных;
  • перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
  • устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
  • изменение конструкции крыш;
  • оборудование чердачных помещений зданий под эксплуатируемые;
  • утепление и шумозащита зданий;
  • замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;
  • проведение ремонтно-реставрационных работ объектов, являющихся памятниками истории и культуры.

Арендные платежи в счет ремонта — какие документы?

22.11.2018, 10:56 На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 173

Сдаем в аренду помещение. Договорились не брать 5 месяцев аренду в счет того, что арендатор сделает там ремонт. Прописали это в договоре.
Вопрос, как это оформить?

Дело в том, что арендатор категорически не хочет мне выставлять акт выполненных работ (у него тогда и НДС, и прибыль). Предоставил только смету, причем об НДС ни слова.
Я в этом случае запросто попадаю на безвозмездную реализацию (НДС) + не начисляю амортизацию на время ремонта. (это я так понимаю)

Или же можно просто не выставлять акты на аренду и не нести расходы на ремонт в это время?

22.11.2018, 22:24 На форуме с: 13.05.2015
Сообщений: 3 249

это верно + рыночная стоимость ремонта в налоговый доход.

а проблема арендатора непонятна

23.11.2018, 08:37 На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 173

23.11.2018, 11:53 На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 173

23.11.2018, 14:58

На форуме с: 07.10.2011
Сообщений: 4 096

23.11.2018, 15:14 На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 173

Татьяна, в акте приемки-передачи упоминаний про ремонт нет.
Есть формулировка в договоре, что арендодатель обязуется возместить стоимость ремонта помещения на основании согласованной сметы.
Но я не могу смету провести по бухгалтерии, это не первичный документ. Больше документов не дают.

Если помещение во время ремонта арендатором не использовалось, то у меня нет амортизации на это время. И опять же возникает «рыночная стоимость ремонта» (мне в доходы), о которой писал Кирилл.

23.11.2018, 15:19 На форуме с: 06.11.2014
Сообщений: 1 032

23.11.2018, 15:28 На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 173

ash, у нас ремонт полов.
В смете — нанесение упрочняющего слоя + бетон + сетка + упрочняющий состав + пропитка, герметик.

В принципе директор сказал, что, если нужно, договор переделаем. Но я уже всю голову сломала, как переделать.
1. Пусть сейчас пользуются просто так, а договор через 5 месяцев — арендатор не согласен, ему затраты на ремонт некуда списывать.
2. Взаимозачет не могу провести — нет первички от арендатора
3. Уменьшит ар.плату на время ремонта нужно обоснование, его нет.

23.11.2018, 16:00 На форуме с: 06.11.2014
Сообщений: 1 032

Похоже на капремонт или неотделимые улучшения.
С неотделимыми улучшениями лучше не связываться, поэтому желательно подогнать под капремонт (на текущий явно не тянет).

1. Фиксируете в договоре аренды, что помещение требует капремонта.

2. Дальше можно сделать вариант А:
— Арендатор своими силами (в т.ч. с привлечением сторонних организаций как вариант), но за счет арендодателя осуществляет капремонт помещения.
— Арендодатель возмещает арендатору фактически произведенные расходы в порядке. установленном п. NNNN Договора.
— NNNN Оплата Арендодателем расходов осуществляется путем взаимозачета
по арендной плате.

В этом случае теряется входной НДС (или возникают споры с налоговой, т. к. Минфин категорически против перевыставления входного НДС по возмещаемым расходам).
У арендатора нет расходов по ремонту (они перевыставляются арендодателю), но есть «обычные» расходы по арендной плате (хотя и нет оплаты).

Вариант Б
Заключаете отдельный договор подряда на ремонт помещения (Вы — заказчик, арендатор — подрядчик). Подрядчик (арендатор) делает все положенные закрывающие документы на ремонт. Потом делается взаимозачет.
У арендатора есть (доходы — факт. расходы) по ремонту и расходы по арендной плате.
У арендодателя есть расходы на ремонт и доходы по арендной плате.
С НДС все в порядке: у арендатора +НДС со стоимости ремонта — входной НДС с факт. расходов — НДС с аренды. У арендодателя +НДС с аренды — НДС с ремонта.

Вариант В
Прописываете в договоре, что арендатор несет расходы по начальному ремонту помещения (ГК такое допускает, если отдельно прописано в договоре, но лучше не указывать, что ремонт капитальный).
А по поводу оплаты прописываете. что поскольку помещение изначально не готово к использованию, арендная плата устанавливается 10 руб. в месяц (условно). Вообще отменять арендную плату не стоит, чтобы не было безвозмездного пользования.
Тогда арендатор вообще Вам никаких документов не дает.
В конце ремонта подписываете акт, что помещение готово к эксплуатации.
У арендатора фактические расходы на ремонт, которые Вас вообще не касаются.
Могут тем не менее быть проблемы при проверке.

Ремонт арендуемых зданий и помещений

Рассмотрим на нескольких примерах, какие конфликтные ситуации могут возникнуть у арендатора и арендодателя при ремонте арендованных зданий (помещений).

Ремонт за счет арендодателя

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Зачастую в договоре аренды стороны устанавливают, что стоимость ремонтных работ оплачивается в счет внесения арендатором арендной платы. При этом стороны подписывают акт о зачете затрат на ремонт и сумм, причитающихся по договору аренды.

При осуществлении зачета во внимание принимаются суммы, срок оплаты по которым наступил на дату зачета. Иными словами, арендные платежи не могут быть зачтены, если срок их внесения не наступил.

В рассматриваемом случае ремонтные работы осуществляются фактически за счет арендодателя, который вправе учесть затраты на ремонт в своем бухгалтерском и налоговом учете (п. 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.99 № ЗЗн, и ст. 260 НК РФ соответственно).

В арбитражной практике имеется такой случай. Налоговый орган, осуществив налоговую проверку арендодателя, пришел к выводу, что затраты на проведение ремонтных работ не могли быть учтены арендодателем в целях исчисления налога на прибыль, поскольку:

— договоры подряда на осуществление ремонтных работ были заключены от имени арендаторов;

— затраты на ремонт подрядчикам были оплачены непосредственно арендаторами.

Таким образом, по мнению налогового органа, арендодателем допущено занижение налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор обратился с иском в арбитражный суд. Суд, исследовав обстоятельства дела, установил, что в соответствии с заключенными договорами аренды оплата стоимости ремонтных работ осуществлялась арендаторами в счет внесения арендной платы. Иными словами, арендодатель на стоимость ремонтных работ недополучил арендную плату. Суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах арендодатель правомерно учел расходы на ремонт в целях налогообложения. Тот факт, что оплата стоимости ремонтных работ была произведена непосредственно арендаторами, для данного вывода значения не имеет (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.06.2003 № А56-29343/02).

Арендодатель, на которого возложена обязанность ремонта, имеет право на вычет НДС по расходам на ремонт, если предоставленное в аренду здание (помещение) используется в операциях, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такое же мнение высказали арбитры в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2003 № А56-18552/03.

ЗАО «Альфа» предоставило свои помещения в аренду 000 «Бета». В соответствии с договором аренды арендная плата составляет 59 000 руб./мес. (в том числе НДС — 9000 руб.). Арендатор производит ремонт в счет внесения арендной платы. 000 «Бета» заключило договор с подрядчиком. Стоимость затрат на ремонт составила 236 000 руб. (в том числе НДС — 36 000 руб.). ЗАО «Альфа» и 000 «Бета» доходы и расходы в налоговом учете определяют методом начисления.

Поскольку затраты на ремонт составили 236 000 руб., то арендодатель в течение четырех месяцев не получает арендную плату. В то же время в течение этого срока арендодатель ежемесячно признает доход от предоставления помещений в аренду как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. В бухгалтерском учете арендодателя будут следующие записи: ежемесячно в течение срока выполнения ремонтных работ:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором по арендным платежам»

— 59 000 руб. — признана выручка от предоставления имущества в аренду

Дебет 90-3 Кредит 68

— 9000 руб. — начислен к уплате в бюджет НДС

на дату подписания акта о зачете задолженности по ремонтным работам в счет долга по арендной плате:

Дебет 97 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по затратам на ремонт»

— 200 000 руб. — учтены затраты на ремонт

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по затратам на ремонт»

— 36 000 руб. — отражен НДС по затратам на ремонт

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором по затратам на ремонт»

Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по арендным платежам»

— 236 000 руб. — зачет задолженности по ремонту в счет долга по арендной плате

Дебет 68 Кредит 19

— 36 000 руб. — вычет НДС по затратам на ремонт в общеустановленном порядке.

В рассматриваемом случае арендатор у себя в учете затраты по ремонтным работам отражает на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (субсчет «Расчеты с арендодателем по затратам на ремонт»). На счета учета затрат арендатор относит расходы по арендной плате. Данные расходы в целях налогообложения учитываются на основании подп. 10. 1ст. 264 НК РФ.

Как было сказано выше, арендатор имеет право не платить арендодателю арендную плату в течение определенного срока, с тем чтобы компенсировать свои расходы на ремонт. При данных обстоятельствах арендодатель не может принудить арендатора перечислять ему арендную плату ежемесячно в течение указанного срока (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.01.2005 № А56-7940/04).

Воспользуемся данными примера 1 и рассмотрим учет у арендатора -000 «Бета».

Арендатор в течение четырех месяцев может не платить арендную плату. В то же время данный расход ежемесячно учитывается в бухгалтерском и налоговом учете арендатора. В бухгалтерском учете 000 «Бета» сделает следующие проводки:

ежемесячно в течение срока выполнения ремонтных работ:

Дебет 20 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

— 50 000 руб. — учтены затраты по аренде помещений

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

— 9000 руб. — отражен НДС по затратам по аренде

Дебет 68 Кредит 19

— 9000 руб. — вычет НДС по затратам по аренде в общеустановленном порядке

на дату оплаты работ по ремонту:

Дебет 60 Кредит 51

— 236 000 руб. — оплачены работы подрядчику в порядке предварительной оплаты

на дату приемки работ от подрядчика:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по затратам на ремонт» Кредит 60

— 236 000 руб. — приняты работы по ремонту арендуемого помещения

на дату подписания акта о зачете долга по арендной плате в счет задолженности по ремонтным работам:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по затратам на ремонт»

— 236 000 руб. — зачет задолженности по арендной плате в счет долга по ремонту.

Ремонт за счет арендатора

Арендатор, на которого по договору аренды возложена обязанность по проведению ремонта арендованного здания (помещения), используемого в операциях, облагаемых НДС, имеет право принять к вычету «входной» НДС по ремонтным работам (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Аналогичную точку зрения высказали судьи в постановлениях ФАС Московского округа от 30.05.2005 № КА-А40/4276-05, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2004 № А33-7236/03-С3н-Ф02-4876/03-С1).

Вычет по НДС возможен вне зависимости от того, согласованы или нет ремонтные работы с соответствующими органами.

Налоговая инспекция, проверив налогоплательщика-арендатора, вынесла решение, в котором признала неправомерным вычет НДС по затратам, связанным с капитальным ремонтом здания, поскольку арендатор, в частности, не провел государственную экспертизу проектной документации на капитальный ремонт. Однако суд встал на сторону налогоплательщика и указал, что законодатель не связывает право на вычет НДС с получением согласований на проведение хозяйственных операций каких-либо государственных, ведомственных и иных органов. Поэтому арендатором вычет произведен правомерно (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2005 № А56-45723/04).

В данном случае арендатор затраты на ремонт учитывает в составе расходов как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Ведь арендодатель расходы на ремонт арендатору не компенсирует.

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя затрат по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. Изучив обстоятельства дела, суд установил, что в соответствии с договором аренды обязанность проводить капитальный ремонт лежит на арендаторе; при подписании акта приема-передачи помещения в аренду стороны договора указали в акте, что крыша арендуемого здания требует ремонта. При таких обстоятельствах арбитры отказали арендатору в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2005 № А17-95/3).

Для того чтобы обезопасить себя от возможных претензий арендаторов в будущем, связанных с возмещением стоимости ремонтных работ в арендуемом здании (помещении), арендодатели в договоры аренды включают пункт, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре имущества или проверке его исправности. Если в будущем арендатор, устранив данные недостатки арендованного здания (помещения) за счет ремонта, обратится в суд с иском о возмещении с арендодателя стоимости ремонтных работ, то судом данные требования будут отклонены (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2005 № Ф04-616/2005(8697-А75-28).

Таким образом, если в соответствии с договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора, то арендодатель данные расходы арендатору не возмещает. Если же арендодатель это сделает, то у него возникнут риски по налогу на прибыль. Поскольку представители ФНС РФ будут настаивать на том, что данные расходы у арендодателя не являются экономически обоснованными. Ведь арендодатель мог не возмещать данные суммы.

Расходы на ремонт имущества, полученного по договору ссуды

Предположим, что договор аренды предполагает безвозмездное пользование зданием (помещением). Может ли арендатор в этом случае учитывать затраты на ремонт в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль?

По мнению налоговиков, не может. Они опираются на то, что договор аренды и договор безвозмездного пользования имуществом являются смежными договорами и на них должен распространятся общий порядок налогообложения. Пунктом 2 ст. 260 НК РФ предусмотрено, что арендатор вправе относить затраты по ремонту только амортизируемых основных средств. Основные средства, полученные арендатором по договору безвозмездного пользования, не являются амортизируемыми. Следовательно, расходы на их ремонт не могут уменьшать налогооблагаемую прибыль.

По нашему мнению, если у арендатора соблюдаются условия п. 1 ст. 252 НК РФ, в частности если в арендуемом здании (помещении) осуществляется деятельность, приносящая доход, то затраты на ремонт можно учесть в целях налогообложения. Согласно п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Данное положение применяется и к арендаторам амортизируемых основных средств, если договором аренды возмещение расходов на ремонт арендодателем не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Отметим, что суд с этим согласен. По мнению арбитров, НК РФ не содержит запрета на учет расходов по ремонту зданий, полученных по договору безвозмездного пользования, при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, а формулировка п. 2 ст. 260 НК РФ не исключает ее применение в отношении расходов ссудополучателя на ремонт ОС (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.10.2004 № А43-12307/ 2004-35-128).

Ремонт муниципального имущества

В случае аренды федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества арендаторы являются налоговыми агентами, обязанными исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Неперечисление (неполное перечисление) сумм НДС, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению (ст. 123 НК РФ).

Предположим, что арендатором такого имущества произведен ремонт в счет арендной платы. Возникает ли в данном случае у арендатора — налогового агента обязанность удержания НДС?

Рассмотрим арбитражную практику. Налоговый орган, проверив налогоплательщика — арендатора муниципального помещения и обнаружив, что арендатором в счет арендных платежей проведен ремонт арендованного помещения, а НДС с аренной платы не перечислен в бюджет, привлек арендатора к ответственности за неперечисление НДС по ст. 123 НК РФ. Арендатор, не согласивший с решением налогового органа, подал иск в суд.

Суд указал, что в данном случае у арендатора отсутствует обязанность по удержанию НДС, так как арендатор не перечисляет арендую плату арендодателю денежными средствами. Происходит зачет арендной платы в счет стоимости проведенного ремонта арендованного помещения, и у арендатора отсутствует возможность удержания НДС. Суд отметил, что в соответствии с п. 44 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 № 5 правонарушение, предусмотренное ст. 123 НК РФ, может быть вменено только в том случае, когда у налогового агента имеется возможность удержания у налогоплательщика необходимого налога. Причем удержать налог можно только из выплачиваемых денежных средств. Исходя из вышеизложенного, суд решил, что привлечение в данном случае арендатора к ответственности неправомерно (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2004 № А11-8006/2003-К2-Е-3318).

Фирма арендует здание, находящееся в муниципальной собственности, по договору, заключенному с Комитетом по управлению имуществом. Ежемесячная сумма арендной платы составляет 118 000 руб., в том числе НДС -18 000 руб. Эту сумму НДС арендатор как налоговый агент удерживает и перечисляет в бюджет ежемесячно при перечислении арендной платы. Арендатором произведен ремонт арендуемого здания на сумму 177 000 руб. Стороны по договору аренды подписали акт о зачете задолженности за ремонт долгом по арендным платежам за март — апрель 2006 года.

Поскольку за два месяца долг арендатора по арендной плате 236 000 руб., то превышение этой суммы над величиной затрат по ремонту 59 000 руб. (236 000 руб. -177 000 руб.). Следовательно, в апреле 2006 года у арендатора возникает обязанность удержать и перечислить в бюджет НДС на сумму — 9000 руб. (59 000 руб. х 18% : 118%).

Как отразить текущий ремонт помещения, выполненный арендатором в счет арендной платы в «1С:Бухгалтерии 8»?

Текущий ремонт в счет арендной платы (силами арендатора)

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в таком состоянии, в котором оно готово к использованию по своему назначению ( п. 1 ст. 611 ГК РФ ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ( ст. 622 ГК РФ ).

Если договором аренды не установлено иное, то по умолчанию текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный – арендодатель ( ст. 616 ГК РФ ).

Если арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого им помещения, то арендодатель вправе не возмещать ему стоимость этого ремонта, если договором аренды не предусмотрена такая обязанность (постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 № Ф09-857/12).

Ремонт арендованных основных средств может быть выполнен:

  • хозспособом (собственными силами организации);
  • подрядным способом.

Расходы на выполненный ремонт арендатор может зачесть в счет арендной платы ( ст. 410 ГК РФ ) или получить за него возмещение денежными средствами.

Бухгалтерский учет

В целях бухгалтерского учета расходы по арендной плате признаются ежемесячно на последнее число текущего месяца в составе расходов по обычным видам деятельности ( п. 5 , п. 18 ПБУ 10/99 ) и отражаются проводкой: Дт20(25,26,44,91) – Кт76, отражение принятого НДС: Дт19 – Кт76.

Расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии (в том числе арендуемых) являются расходами по обычным видам деятельности организации и включаются в себестоимость проданных товаров, работ и услуг ( п. 5 , 7 , 9 ПБУ 10/99 ).

На основании п. 16 , 18 ПБУ 10/99 расходы по текущему ремонту помещения признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта выполненных работ.

Стоимость выполненного ремонта формируется в сумме фактически понесенных затрат. При выполнении ремонта собственными силами арендатор отражает проводки:

  • начисляется заработная плата на работников, выполняющих ремонт: Дт20(23,25,26,44,91) – Кт70;
  • начисляются страховые взносы Дт20(23,25,26,44,91) – Кт69;
  • выполняется списание материалов, начисление амортизации ОС и НМА и т.п.: Дт20(23,25,26,44,91) – Кт10(02,05 и т.п.).

По окончании ремонтных работ выполняется передача стоимости ремонта арендодателю, при которой полученные затраты списываются с кредита счетов на счета реализации. Проводки по передаче выполненного ремонта арендодателю:

  • отражается выручка по переданным работам: Дт76 – Кт90.01;
  • начисляется НДС со стоимости этих работ: Дт90.03 – Кт68.02;
  • учитываются в себестоимости продаж затраты на выполненный ремонт: Дт90.02 – Кт20(23, 44). Отметим также, что вместо счета 90 предприятие может использовать счет 91, если выполнение работ не связано с основной его деятельностью;
  • последним пунктом можно выполнить зачет в счет арендной платы: Дт76 – Кт76.

Расходы на ремонт учитываются при расчете налога на прибыль ( ст. 260 НК РФ ).

В целях налога на прибыль арендатор вправе включить расходы на текущий ремонт арендованного имущества в прочие расходы при условии, что договором аренды возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено ( п. 1 и п. 2 ст. 260 НК РФ ).

Расходы на ремонт основных средств признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены (вне зависимости от их оплаты с учетом особенностей, предусмотренных ст. 260 НК РФ ).

Если договором (дополнительным соглашением) предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости получаемых улучшений имущества, то расходы арендатора следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя. Указанные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя согласно гл. 25 НК РФ , но при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ . Другими словами, в рассматриваемой ситуации уместно говорить о получении выручки от реализации выполненных работ и признании расходов, понесенных в процессе выполнения этих работ.

Объекта налогообложения НДС (выполнение работ для собственных нужд) в данном случае не возникает ( пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ ). Стоимость выполненных работ по текущему ремонту арендованного помещения включается в налоговую базу по НДС ( пп. 1 п. 1 ст. 146 , п. 1 ст. 154 НК РФ ). Входной НДС по купленным материалам для ремонта можно принять к вычету в общем порядке ( п. 1 ст. 172 НК РФ ).

в программе «1С:Бухгалтерия 8» (ред. 3.0)

Текущий ремонт в счет арендной платы (силами подрядчика)

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в таком состоянии, в котором оно готово к использованию по своему назначению ( п. 1 ст. 611 ГК РФ ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ( ст. 622 ГК РФ ).

Если договором аренды не установлено иное, то по умолчанию текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный – арендодатель ( ст. 616 ГК РФ ).

Восстановить утерянные свойства арендованного имущества можно с помощью:

  • ремонта (текущий, капитальный);
  • реконструкции;
  • модернизации.

Если арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого им помещения, то арендодатель вправе не возмещать ему стоимость этого ремонта, если договором аренды не предусмотрена такая обязанность (постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 № Ф09-857/12).

Ремонт арендованных основных средств может быть выполнен:

  • хозспособом (собственными силами организации);
  • подрядным способом.

Расходы на выполненный ремонт арендатор может зачесть в счет арендной платы ( ст. 410 ГК РФ ) или получить за него возмещение денежными средствами.

Бухгалтерский учет

В целях бухгалтерского учета расходы по арендной плате признаются ежемесячно на последнее число текущего месяца в составе расходов по обычным видам деятельности ( п. 5 , п. 18 ПБУ 10/99 ) и отражаются проводкой: Дт20(25,26,44,91) – Кт76, отражение принятого НДС: Дт19 – Кт76.

Расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии (в том числе арендуемых) являются расходами по обычным видам деятельности организации и включаются в себестоимость проданных товаров, работ и услуг ( п. 5 , 7 , 9 ПБУ 10/99 ).

На основании п. 16 , 18 ПБУ 10/99 расходы по текущему ремонту помещения признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ.

Стоимость выполненного ремонта формируется в сумме фактически понесенных затрат. При выполнении ремонта силами подрядчика арендатор отражает проводки:

  • стоимость выполненных подрядчиком ремонтных работ: Дт20(23,25,26,44,91) – Кт76;
  • НДС, предъявленный организацией, выполнившей ремонтные работы: Дт19 – Кт76;
  • принят к вычету НДС: Дт68 – Кт19.

По окончании ремонтных работ выполняется передача стоимости ремонта арендодателю, в которой полученные затраты списываются с кредита счетов на счета реализации. Проводки по передаче выполненного ремонта арендодателю:

  • отражается выручка по переданным работам: Дт76 – Кт91.1(90.01;);
  • начисляется НДС со стоимости этих работ: Дт91.2(90.03) – Кт68.02;
  • учитываются в себестоимости продаж затраты на выполненный ремонт: Дт91.2(90.02) – Кт20(23, 44). Отметим также, что вместо счета 91 предприятие может использовать счет 90, если выполнение работ связано с основной его деятельностью;
  • последним пунктом можно выполнить зачет в счет арендной платы: Дт76 – Кт76.

Налоговый учет

В целях налога на прибыль арендатор вправе включить расходы на текущий ремонт арендованного имущества в прочие расходы при условии, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено ( п. 1 и п. 2 ст. 260 НК РФ ).

Расходы на ремонт основных средств признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены (вне зависимости от их оплаты), с учетом особенностей, предусмотренных ст. 260 НК РФ .

Если договором (дополнительным соглашением) предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости получаемых улучшений имущества, то расходы арендатора следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя. Указанные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя (согласно гл. 25 НК РФ ), при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ . Другими словами, в рассматриваемой нами ситуации уместно говорить о получении выручки от реализации выполненных работ и признании расходов, понесенных в процессе выполнения этих работ.

Входной НДС по подрядным работам можно принять к вычету в общем порядке ( п. 1 ст. 172 НК РФ ). Стоимость выполненных работ по текущему ремонту арендованного помещения включается в налоговую базу по НДС ( пп. 1 п. 1 ст. 146 , п. 1 ст. 154 НК РФ ).

в программе «1С:Бухгалтерия 8» (ред. 3.0)

Читайте также:  Время действия справки для гибдд
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...