Есть ли хрущевки в питере

Содержание

Наследство 60-х: какие хрущевки строили в Петербурге

Выяснили, чем отличаются одинаковые на вид пятиэтажки.

Сейчас хрущевка — символ неудобного, старого и скромного жилья, пропахшего пыльными коврами и заставленного коричневыми «стенками». Кварталы, застроенные такими домами, пренебрежительно называют «хрущобами». Но ведь когда-то эти здания стали символом новой домостроительной политики и подарили советским людям роскошь отдельных квартир. «Карповка» рассмотрела популярные в Ленинграде типы хрущевок, до которых в ближайшие десятилетия может добраться реновация.

От сталинского ампира к хрущевской простоте

Не прошло и года после смерти Сталина, а советское руководство решило, что отношение к архитектуре нужно срочно менять. Не нужны больше башенные надстройки, декоративные колоннады, портики и прочие «архитектурные излишества». Стране и постройкам нужны простота, строгость форм и экономичность решений. Да, здания потеряли свою эстетичность и индивидуальность, которая присуща сталинским домам. Однако теперь жилье можно было строить дешево, быстро и для всех.

На волне принятия постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» ленинградскую архитектуру прошлых десятилетий раскритиковали за разнообразие. Строительство поставили на конвейер — темпы и объемы стали важнее всего остального. Собирать дома в виде коробки-конструктор, в которую потом можно селить людей, предложил инженер Виталий Лагутенко (кстати, дед солиста группы «Мумий Тролль» Ильи Лагутенко). Конечный проект отобрал, конечно же, сам Никита Сергеевич Хрущев.

Ленинград в меньшей степени прочувствовал «хрущевскую романтику» — больше всего таких построек досталось Москве. В нынешнем Петербурге построено около семи серий хрущевок, в то время как в столице их в два раза больше. Но каждая серия имеет несколько модификаций. Особо успешные проекты могли строить и перестраивать до 10 раз.

Серия 1–507

Это самая популярная и массовая серия серых пятиэтажных «панелек» в Ленинграде. Ее разработали в Ленпроекте в 1959 году, хотя на самом деле она является точной копией московской серии 1–515. Разница только в материале внутренних стен. Дома серии 1–507 считают одними из самых удачных вариантов всех построенных хрущевок.

Больше всего таких домов можно встретить на севере Купчино, в Веселом поселке и Ульянке. Самый крупный ленинградский квартал хрущевок 507 серии — вдоль Витебской железной дороги в Московском районе. Первые два подобных дома в городе построили 7 и 11 на улице Бабушкина.

Кухни в домах этого типа крошечные: от пяти квадратных метров в «однушках» до семи — в трех- и четырехкомнатных квартирах. Туалет и ванная раздельные, а вот комнаты в «двушках» и «трешках» — смежные. Площадь комнат варьируется от 8,6 до 18,3 кв. метра, а всей квартиры — от 30 до 72 кв. метров. Высота потолков всего 2,5 метра.

Серия 507 отличается большим набором модификаций. После того как первую партию пустили в оборот, инженеры задумались над улучшениями. Меняли в основном форму кровли, «подрисовывали» балконы и лоджии, играли с размером окон и формой рам. В качестве эксперимента построили семиэтажные хрущевки с внешними лифтами (шифр Э5-58).

Серия ГИ

Хрущевками этой серии застраивали Кировский и Красносельский районы. Такие дома были наименее заселены: в парадной всего 10 квартир, по две на этаже. Дома ГИ строили с 1958 по 1968 год. Стены зданий ничем не украшали и полностью красили в желтый, а еще чаще в белый цвет. На фасадах вы не встретите даже балконов.

Однако в домах нет «однушек» и даже двухкомнатных квартир. Комнаты в «трешках» занимают шесть, девять и 15 кв. метров, а совмещенный санузел — 2,2 кв. метра. В жилых помещениях высота потолка достигает 2,5 метра, а в ванной опускается до 2,3 метра.

Зимой в таких домах очень холодно, а летом слишком жарко. К тому же в стройматериалах, из которых собирали дома серии ГИ, обнаружили вредный для здоровья асбест. За время существования домов серии ГИ в Петербурге утеплили и обновили два дома на улице Червонного Казачества. Стены зданий задекорировали, а также заменили оконные рамы и трубы без расселения жильцов. Сейчас несколько кварталов с домами этого типа попали в программу реновации.

Серии 1–527 и 1–528

Железобетонные 1–527 и кирпичные 1–528 украшены настолько, насколько это было возможно в условиях повсеместного упрощения. Чаще всего они бывают стандартными желтыми, но встречаются экземпляры с выделенными белой краской окнами. Кирпичную серию чаще всего не штукатурили.

Кирпичная хрущевка серии 1–528

Квартиры серии 1–528 хвалили за качественный паркет, фигурные двери и высокие потолки — 2,7 метра. Однако недостатки остались все те же: крохотные кухни и прихожие, несколько смежных комнат в крупных квартирах.

Серия 1–335

Проект, разработанный ленинградским «Горстройпроектом» в 1959 году, сделали облегченным. Дома собирали из керамзитбетона с небольшой прослойкой из минеральной ваты. Это новаторство сыграло злую шутку и записало дома серии 1–335 в список худших хрущевок за всю историю их строительства. Когда дома построили и заселили, выяснилось, что для погоды в Ленинграде они абсолютно неприемлемы: в домах всегда было сыро и холодно. Не было в этих домах и практически никакой звукоизоляции.

Визуальное отличие — окна размещены по краям торца

Серию обновили через пять лет, а через десять перестали выпускать. Сейчас практически все здания этого типа находятся в предаварийном состоянии. Основной их массив расположен на Малой Охте (желтые здания) и на юге Гражданки (серые).

Серия ОД

Первой пробной версией хрущевок в СССР стала серия К–7, которую построили в московском районе Новые Черемушки. В Ленинграде домов с таким названием не было. Здесь строили точную копию, но со своим именем — серия ОД. Их возводил Обуховский ДСК до 1963 года и в основном в Невском районе. Несколько домов можно встретить на Пискаревке и на Гражданке.

Торец с одним окном посередине

В этой серии, как и в 1–335, за четырехсантиметровой стенкой внутри квартиры от шума спрятаться не удастся. В квартирах, по традиции, тесные санузлы площадью не более двух кв. метров, пятиметровые кухни. В домах этой серии нет балконов и лоджий, а полы застелены линолеумом вместо паркета.

Серия 502 (1-ЛГ-502)

Когда Обуховский и Полюстровский ДСК отказались от строительства провальных серий ОД и 1–335, в 1963 году приступили к возведению серии 502. Новое здание отличало от собратьев одно окно или балкон в торце здания. С 1973 года на этой стене умещали три окна и/или балкон посередине.

В парадной хрущевок этой серии помещается 15 квартир. В варианте дома с семью подъездами пришлось уменьшить площадь и без того крошечных квартир. Вместо привычных для хрущевской «трешки» 72 кв. метров теперь ленинградцы обитали на площади в 60 кв. метров. Однако в каждой такой квартире есть балкон.

Три окна или один большой балкон в центре торца

Еще одна отличительная особенность этой серии — двухкомнатные «квартиры-распашонки». В таком жилье кухня с совмещенным санузлом и прихожей находятся посередине, между жилыми комнатами. Помещения соединяются узким проходом, который «огибает» коробку ванной комнаты.

Дома этой серии (с одним окном в торце) — основа застройки Купчино. Несколько зданий есть в Щемиловке и на проспекте Науки. Когда в торец здания уместили три окна, обновленные дома стали строить в Веселом поселке и на Гражданке.

Реновация по-петербургски

Программу реновации в Петербурге реализуют уже почти десять лет с регулярными скандалами. В адресную программу в 2008 году включили 23 квартала, в которых часть домов необходимо снести. При этом собственникам квартир обещали переезд в новое жилье в пределах района.

Читайте также:  Жалоба в газпром миллеру а б официальный сайт

Но весной 2017 года собственникам расселенных квартир передали всего 1,5% квартир от объема, запланированного на 2019 год, когда программа должна была завершиться. Реновация обернулась уплотнительной застройкой, про школы и сады застройщики забывали, а квартиры продавали по рыночным ценам, заплатив небольшие штрафы.

30 мая депутат закса Оксана Дмитриева опубликовала ответ вице-губернатора Игоря Албина на вопрос, распространится ли на Петербург московская программа реновации хрущевок. По мнению политика, эта мера преждевременна. Он также подтвердил, что петербургская программа по расселению хрущевок провалилась. По словам вице-губернатора, утвержденная в 2008 году, она закончится в январе 2019 года, при том что из запланированных 125 миллиардов потратили только 1,8 миллиарда рублей.

23 мая появилась информация, что инвестор петербургской программы по расселению хрущевок «СПб Реновация» собирается увеличить ее сроки до 2029 года. Предприятие обратилось с иском в Арбитражный суд. В заявлении компания попросила КИО изменить условия договора и продлить программу стоимостью 400 млрд на десять лет — до 2029 года.

Эксперт «Урбанистического диктанта» и директор института «Урбаника» Антон Финогенов считает, что у Петербурга должен быть свой путь «расправы» с хрущевками. Он предположил, что перечисленные выше дома можно не сносить, а перестраивать. Например, протестировать модель реконструкции с надстройкой верхних этажей — до семи или девяти. А микрорайонную застройку необходимо превратить в квартальную. По мнению директора «Урбаники», это даже не потребует больших бюджетных затрат. Но без сложной организации тут не обойтись — «проблему должно решать государство», искать компромисс, вестись на полную демократию.

Антон Финогенов считает, что главный вопрос с градостроительной точки зрения — как сделать качество среды и застройки значительно лучше хрущевской на долгую перспективу? В Москве при Лужкове снесли тысячи пятиэтажек, но при этом появились элитные анклавы или высокоплотная панельная 25-этажная застройка. В результате — больше пробок и проблем с социальной инфраструктурой, меньше парковок и зелени. Любой реновации нужен комплексный проект, публичное обсуждение. В противном случае это приведет к шлейфу конфликтов, который мы видим в Москве и Петербурге, подытожил эксперт.

Где ты живёшь«Я живу в протохрущевке» (Петербург)

The Village рассказывает о жизни в самых известных и необычных домах Москвы, Петербурга и Екатеринбурга

Модерновые доходные дома, сталинские высотки и многоэтажки годов — не просто жилые здания, а настоящие городские символы. В рубрике «Где ты живешь» The Village рассказывает о самых известных и необычных домах и их обитателях.

Пока в Москве активно дебатируют о программе сноса хрущевок, в Петербурге похожая по духу программа реновации окончательно забуксовала. Часть горожан этому только рады, другие, например жильцы ветшающих хрущевок в Московском районе, скорее опечалены.

Вероятно, никакой реновации в принципе не потребовалось бы, если бы в свое время в серийное строительство пустили не знакомые уже хрущевки с компактными площадями и совмещенными санузлами, а дома, подобные тому, что в 1955 году возвели на улице Полярников в Ленинграде. Анонимный автор блога Slum Spy с иронией, но очень точно описывает этот экспериментальный дом: «Если это хрущевка, то это определенно хрущевка здорового человека, а не курильщика (потолки три метра, кухни, изолированная планировка, короче говоря, чтоб все так жили!)». Добавим к этому огромные окна и раздельные санузлы. В ванную комнату запросто умещается стиральная машина, а в туалете при желании можно парковать велосипед.

Никита Хрущев, конечно, не одобрил дом с излишествами, и в серию он не пошел, так и оставшись красивым экспериментом. Мы побывали в протохрущевке (как ее называют в народе) и поговорили с тремя жительницами о плюсах и минусах дома. А эксперт Елена Сорока развеяла мифы вокруг этого здания.

Протохрущевка

Архитектор: Александр Васильев

инженер: Зиновий Каплунов

Адрес: ул. Полярников, 10

Постройка: 1955 год

Высота: 5 этажей

Количество квартир: 30

Елена Сорока

сотрудник читального зала Библиотеки имени Федора Абрамова

Здание на Полярников, 10, — это первый крупнопанельный бескаркасный дом в Ленинграде (подчеркиваю: не в СССР и тем более не в мире; и уж точно не первый блочный, как пишут на некоторых сайтах). Что значит крупнопанельный: на строительном комбинате монтировали секции в размере комнаты, привозили на место и устанавливали с помощью башенного крана. В данном случае авторы дома были первыми в другом: здесь впервые использовали наружную заделку швов.

Крупнопанельные дома планировались еще до войны. Их строили в разных частях нашей страны, но первый возвели, конечно, в Москве — это «кружевной дом» на Ленинградском проспекте, 27.

Дом на Полярников спроектировал архитектор Александр Викторович Васильев. Он известен по проекту преобразования Свердловской набережной, а также по Пискаревскому мемориальному кладбищу (это совместный проект с Евгением Левинсоном, но, по некоторым сведениям, лидером в нем был именно Васильев).

По образованию Васильев был не только архитектором, но и . Это сыграло свою роль при проектировании дома на Полярников. Как известно, здание построили и сдали в эксплуатацию за 102 дня. Возвели его, по разным данным, то ли за 79, то ли за 74, то ли за 72 дня, остальное время ушло на отделку. Сейчас дом закрашен светлой краской, но раньше он выглядел иначе. По легенде, незадолго до строительства Васильев с супругой ездил во Флоренцию, и именно там архитектор подсмотрел орнаменты эпохи Возрождения, которые использовал в оформлении дома. Это были геометрические орнаменты из крошки натурального камня.

В 1955 году ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», так что перед авторами дома стояла задача удешевить проект. Достоверно известно, что Хрущев посещал этот дом. Он был хорош, но обошелся сравнительно дорого, нужно было дешевле. Поэтому его не приняли в серию.

Не стоит присваивать архитектурным стилям имена вождей. Это не хрущевка и не маленковка, говорить так непрофессионально. Стиль дома на Полярников, 10, — прямые линии, колонны при входе — ближе к неоклассицизму.

Стоит ли дом в плане на расселение (реновацию)?

Проще всего проверить адрес вашего дома на сайте компании СПб реновация (основной сайт http://www.spbren.ru). Кроме того, на сайте http://gorod.gov.spb.ru можно получить комплексную информацию о доме, проведенном капремонте и т.д.

Ниже, информация по районам о кварталах, включенных в план на расселение (в основном это — пятиэтажки, так называемые «хрущевки»):

Район Калининский

    1. Территория ограниченная красными линиями Гражданского пр., пр.Непокоренных и внутриквартальным проездом (Гражданский пр., квартал 1-1А)
    2. Территория ограниченная Тихорецким пр., пр.Науки, ул.Обручевых, ул.Гидротехников (Тихорецкий пр., квартал 55)
    3. Территория ограниченная Северным пр., ул.Карпинского, пр.Науки, ул.Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17-17А)
    4. Территория, ограниченная пр.Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр. (Полюстрово, квартал 43)”

Район Кировский

    1. Территория ограниченная Ленинским пр., пр.Народного Ополчения, Счастливой ул., бульв.Новаторов (квартал 5 района Дачное)
    2. Территория ограниченная пр.Стачек, ул.Лени Голикова, внутриквартальным проездом между кварталами 2А и 2Г района Ульянка и парком “Александрино”
    3. Территория ограниченная пр.Ветеранов, Дачным пр., пр.Народного Ополчения, ул.Танкиста Хрустицкого (квартал 6 района Ульянка)
    4. Территория ограниченная Промышленной ул., пр.Стачек, Новоовсянниковской ул., Баррикадной ул., ул.Трефолева, ул.Калинина
    5. Территория ограниченная Автовской ул., ул.Примакова, ул.Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по пр.Стачек (кварталы 7-8, 9 района Автово)

Район Колпинский

    1. Территория квартала 1 района г.Колпино, ограниченная Красной ул., ул.Ремизова, Тверской ул., наб.Комсомольского кан.
    2. Территория квартала г.Колпино, восточнее Загородной ул., ограниченная Загородной ул., проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул.Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (пос.Красный Кирпичник)
    3. Территория квартала 10, г.Колпино
    4. Территория квартала 2В, г.Колпино, ограниченная ул.Веры Слуцкой, Стахановской ул., ул.Володарского, Пролетарской ул.

Район Красногвардейский

    1. Территория, ограниченная красными линиями Рябовского шоссе, Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул. (квартал 35 района Ржевка)
    2. Территория по Уткину пр. в районе Ладожского вокзала ( возможно будет изменено на “Территория квартала 16 Малой Охты, ограниченного Заневским пр., Уткиным проездом, перспективной пробивкой пр.Металлистов, площадью Карла Фаберже”)

Район Красносельский

    1. Территория ограниченная ул.Чекистов, ул.Пограничника Гарькавого, пр.Ветеранов, ул.Летчика Пилютова (Сосновая Поляна, квартал 1-5)
    2. Территория ограниченная пр.Ветеранов, ул.Пограничника Гарькавого, пр.Народного Ополчения, ул.Летчика Пилютова (Сосновая Поляна, квартал 7-17)

Район Курортный

    1. Территория ограниченная с севера границами Курортного района Санкт-Петербурга, с востока проектируемым проездом N 1, с юга Школьной ул., с запада местным проездом, с юга Ленинградской ул. и с запада Краснофлотской ул. (пос.Песочный, Военно-морской городок)

Район Московский

    1. Территория ограниченная Краснопутиловской ул., пл.Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул. (квартал 9 Западнее Варшавской железной дороги)
    2. Территория ограниченная Бассейной ул., Новоизмайловским пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул. (квартал 7-10 Западнее Варшавской железной дороги)
    3. Территория ограниченная Краснопутиловской ул., Варшавской ул., ул.Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр., пл.Конституции (квартал 13-14-16 Западнее Варшавской железной дороги)
Читайте также:  Выплаты на бирже труда при увольнении в результате ликвидации

Район Невский

    1. Территория ограниченная береговой линией р.Невы, береговой линией р.Славянки, проектируемой магистралью
    2. Территория района Щемиловки, пр.Обуховской Обороны, ул.Бабушкина, ул.Шелгунова (кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки)

Район Петродворцовый

    1. Территория ограниченная Кропоткинской ул., Львовской ул., ул.Грибоедова, Санкт-Петербургским шоссе, пос.Стрельна
    2. Территория ограниченная Международной ул., ул.Аврова, Михайловской ул., Константиновской ул. (квартал 27, г.Петродворец)
    3. Территория квартала ограниченная Манежной ул., Еленинской ул., Михайловской ул., Александровской ул., г.Ломоносов

Район Пушкинский

    1. Территория ограниченная Октябрьским бульв., Школьной ул., Ленинградской ул., Оранжерейной ул.

Район Фрунзенский

  1. Территория ограниченная Лиговским пр., Расстанной ул., Тамбовской ул., Прилукской ул.
  2. Территория Фарфоровского поста ограниченная ул.Белы Куна, Софийской ул., пр.Славы, полосой отвода Октябрьской железной дороги
  3. Территория района строительства станции метро “Волковская” ограниченная Волковским пр., Средней ул., Грузинской ул., железнодорожной веткой, Бухарестской ул.
  4. Территория ограниченная ул.Белы Куна, Софийской ул., Пражской ул., ул.Турку (квартал 18 Восточнее Витебской железной дороги)
  5. Территория расположенная вдоль русла р.Волковки по ул.Витебская Сортировочная

© 2019
Агентство недвижимости
«ЭВО»

Время работы:
9:00 — 21:00 Без выходных

Программа реновации в Петербурге: почему не сносят хрущевки

Программа реновации хрущевок вновь продлена. LIVING разобрался, какие риски есть у жителей домов, попавших в программу и можно ли выгодно продать такую квартиру?

Что такое программа реновации?

Программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» была принята в 2008-м году. Главная ее задача – решить проблемы людей, живущих в советских домах середины 20 века постройки. Прежде всего, это хрущевки, рассчитанные на 30-50 лет эксплуатации. Такие здания предполагалось сносить, а рядом, в этих же кварталах, строить новые. Поскольку новостройки возводятся высотой уже не 4-6 этажей, а гораздо больше, объемы строительства позволяли не только переселить в новые квартиры жильцов снесенных домов, но еще и реализовать на рынке оставшиеся квартиры. Это давало возможность инвестору «отбить» инвестиции и даже заработать.

Сторонники программы указывали на ее преимущества. В частности, горожане из ветхого жилья переезжали в новое, более комфортное, энергоэффективное и современное. Кроме того, в кварталах планировалось обновить инженерные коммуникации и построить новые социальные объекты, отвечающие современным требованиям. Противники же обращали внимание на плотную высотную застройку на месте небольших пятиэтажек.

Что сделано за прошедшие 11 лет?

После принятия программы состоялись торги за право обновить более 20 кварталов в районах Петербурга площадью свыше 900 гектаров. Победителями конкурса стали две компании – ООО «СПб Реновация» и «Воин-В», причем первой досталось большинство лотов. С самого начала проект стал буксовать по ряду причин. Одна из них – необходимость получения согласия на участие в программе от 100% собственников квартир в доме, подлежащем сносу. На практике в большинстве случаев застройщикам этого сделать не удалось. Вторая причина во многом следует из первой. У компаний попросту не было стартового участка для начала строительства нового жилья. В итоге из-за несогласия нескольких собственников квартир хрущевки оставались на месте. В случае если стартовое пятно все же находилось, и стройка запускалась, жители начинали протестовать против уплотнительной застройки. Другие проблемы относились к нюансам градостроительного законодательства. Так, например, нередко границы участка застройки попадали в зону охраны объекта культурного наследия.

Строители называют поведение жильцов шантажом. Граждане считают, что их планируют переселить в новые дома не на тех условиях, на которые они рассчитывали. Например, поводом для конфликта нередко становился метраж предлагаемой квартиры. В итоге за 11 лет существования программа фактически провалилась. Называются разные цифры, но чаще всего говорят о том, что она выполнена примерно на 2%. ООО «СПб Реновация» за 10 лет построила 580 тыс. кв. м жилья, еще 600 тыс. кв. м строится.

Что теперь будет с программой реновации?

Чиновники и застройщик утверждают, что теперь у них точно все получится. В Комитете имущественных отношений заявили, что благодаря программе тысячи жителей города смогут сменить старый жилой фонд на благоустроенные квадратные метры. Впрочем, стоит обратить внимание на осторожное слово «тысячи». Ранее порядок цифр был другим.

Для того чтобы стимулировать механизм реновации депутаты Законодательного Собрания предложили ряд изменений в программу. Предполагается, что переселять жителей старых домов в новые можно не в рамках квартала, как сейчас, а в рамках муниципального образования, в котором расположен такой квартал. Еще одно изменение позволяет городу выделить застройщику стартовое пятно для возведения новостройки не в самом квартале, а также в пределах муниципального образования. Депутаты уверены, что эти меры помогут сдвинуть дело с мертвой точки. Однако жителям, согласившимся переехать в новое жилье из хрущевок, стоит подготовиться к тому, что жить они будут уже в другом микрорайоне.

По мнению директора Центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, программа не будет реализована в прогнозируемых объемах. «Исходно в программу были заложены параметры совсем другой экономики. Сегодня, на мой взгляд, программа неконкурентоспособна. Застройщику нужно продать очень много квартир, но продать их по цене, которая устроит застройщика, очень сложно. Рынок не страдает от дефицита предложения. Покупатели вряд ли согласятся «жить на пыльной стройке» в течение 10-ти лет», — аргументирует эксперт. По его словам, если бы речь шла об одном-двух кварталах, то возможно, проект бы состоялся, но 20 кварталов – цифра в нынешних условиях не очень реальная.

Мой дом попал в программу реновации. Что теперь будет?

Первое, чего стоит бояться, – это начало строительства рядом с домом. Шумная стройплощадка – не лучшее соседство, а в условиях застроенного квартала дискомфорта местным жителям не избежать.

Вторая проблема не менее серьезная. Программа затянулась на многие годы, а некоторые кварталы, отправленные под реновацию, оказались забыты и запущены. Дворовые территории в таких местах зачастую не приводят в порядок, а коммуникации не меняют в ожидании перемен. Подобная ситуация приводит к печальным случаям. Так, в микрорайоне Сосновая Поляна, который также предполагалось расселить, этой весной из-за прорыва трубы погибла женщина. Энергетики в свое оправдание заявили, что рады были бы включить этот участок теплосети в программу реконструкции, но этого сделать нельзя. Причина все та же – квартал попал в программу реновации. Житель района Ульянка Илья Попов сетует на то, что дискомфорт от программы реновации чувствуют и жители соседних кварталов, не попавших в программу. В его случае новое жилье начали строить не рядом с пятиэтажками, приговоренными к сносу, а в соседнем квартале, вдоль парка Александрино. Таким образом, он считает себя и своих соседей пострадавшими от уплотнительной застройки.

Реально ли продать квартиру в доме, попавшем в программу?

Учитывая затяжной характер программы, такие квартиры продолжают покупать и продавать. Правда, есть нюансы. По словам риэлтора Анастасии Мокиной, главная особенность квартир в домах, попавших в программу реновации, состоит в том, что их нельзя приобрести в ипотеку. «Из-за этого стоят такие квартиры дешевле, примерно на 5-10%. И таких квартир на рынке много, правда, я не замечала, что люди целенаправленно массово от них избавляются», — рассказывает Анастасия Мокина. Спрос на такую недвижимость невелик, но это, скорее, связано с тем, что не так много покупателей готовы приобрести квартиру сразу, без ипотеки. Соответственно, круг потенциальных покупателей сужается.

Реновация Петербурга может пойти по новым правилам

В апреле сделано два важных шага в продвижении программы реновации кварталов домов первых массовых серий. Во-первых, суд санкционировал продление процедуры в Петербурге на 10 лет. Во-вторых, в федеральный парламент из ЗакСа северной столицы отправился законопроект, где с учетом печального опыта предлагаются новые правила этого неоднозначного процесса.

Красносельский район стал площадкой, где обкатывается невиданное доселе явление: снос относительно пригодных для жизни пятиэтажек. ФОТО Александра ДРОЗДОВА

Отсрочка по согласию

Начнем с вердикта Фемиды. Подоплека простая. В 2008 году, когда программа реновации (развитие застроенных территорий, РЗТ) в Петербурге стартовала, в нее были включены 23 территории в Калининском, Кировском, Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Московском, Невском и Фрунзенском районах. На конкурсной основе отобрали двух инвесторов — ООО «СПб Реновация» (для 22 территорий) и ООО «Воин-В» (эта компания получила лишь одну территорию в Ульянке — кварталы 2А и 2Г). На сегодня сроки реализации программы по многим договорам истекли. Отдельные дома построены, но в целом программа провалилась.

Замысел администрации города изначально был привлекателен — разрешить возводить на месте обветшалых домов новые, повышенной этажности. Тогда инвестор сможет отбить затраты за счет прибавки квадратных метров с гектара городской земли. Жильцы-старожилы получат новые квартиры. Город же — улучшенную среду, причем без затрат из бюджета.

Читайте также:  Заказать техпаспорт на квартиру онлайн

Увы, в реальности все оказалось намного сложнее. Где-то не удалось найти стартовых пятен (снос кварталов предполагался по «веерной схеме»), где-то новостройки вторглись в границы зон охраны объектов культурного наследия, а самое печальное, что дом (если он официально не признан аварийным), по нынешнему закону, невозможно снести, не получив согласия всех владельцев его жилых и нежилых помещений.

Некоторые старожилы используют ситуацию для откровенного шантажа: «Вместо однокомнатной квартиры в «хрущевке» дайте мне три трехкомнатные в центре», или: «Хочу вместо своей двушки не жилье, а 45 миллионов рублей», — звучало на слушаниях.

Мечта риелтора

Желаемых 45 миллионов за двухкомнатную «хрущевку», понятное дело, никто не дал. Теперь инвесторы, которые вложились в территории, пытаются их хотя бы сохранить за собой. Городу расторгать соглашение — ход невыигрышный. Потому что денег в бюджете на расселение стремительно ветшающих кварталов нет. Лет через тридцать те же «хрущевки» начнут разваливаться, причем разом.

При этом в Петербурге немало политиков и «общественников», которые критикуют программу реновации. Но нет ни одного разумного предложения от оппозиции, как поступать, чтобы если не все (в чудеса вряд ли кто-то верит), то хотя бы большинство горожан не чувствовали себя ущемленными. Про «мелочи» вроде протестов соседей — когда в квартале под развитие (снос) попадает часть домов, а жильцам остальных приходится долгие годы жить в окружении башенных кранов и тяжелых грузовиков, вдыхать пыль, при этом тоже забывают. Кстати, нет и ответа, что делать с точечными домами, — инвестору они неинтересны.

В результате возникла идея мирового соглашения о продлении работ на 10 лет. Однако возникли возражения. Как ни крути, но такое соглашение существенно влияет на первоначальные условия конкурса: если бы сразу были заданы вдвое большие временные параметры, то и участников было бы побольше. Однако победа антимонопольного законодательства оказалась бы пирровой: старых инвесторов бы прогнали, а новые могли бы и не прийти (тем более в период отказа от долевого жилищного строительства и общего падения доходности девелоперского бизнеса).

Когда в товарищах согласье есть

В этих условиях «листья» ветви исполнительной власти договорились. 1 апреля 2019 года Тринадцатым апелляционным судом был удовлетворен отказ ФАС от апелляционной жалобы о привлечении УФАС к участию в процессе для обеспечения контроля соблюдения антимонопольного законодательства при продлении программы «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга» (дело А56-35261/2017). ООО «СПб Реновация» получило возможность остаться в кварталах до 2028 года.

В пресс-службе городского комитета по строительству заявили, что суд понадобился «в связи с невозможностью продления сроков договоров РЗТ, заключенных на торгах во внесудебном порядке. ООО «Воин-В» отказано в иске о продлении, и возможность обжалования исчерпана. По четырем договорам ООО «СПб Реновация» в конце прошлого года комитет имущественных отношений подписал мировое соглашение о продлении сроков программы на 10 лет, но Федеральная антимонопольная служба оспаривала это продление».

В КИО уточнили, что решение суда вступило в силу с момента опубликования полного текста решения суда (этот момент уже прошел).

«Компания «Воин-В» в судах всех инстанций проиграла, мировое мы также не смогли заключить. Но с учетом последних решений по «СПб Реновации» «Воин-В» может возобновить рассмотрение в суде ситуации по продлению сроков своего договора», — ответили нам. Руководитель службы по работе с государственными органами Дмитрий Михалев ответил нашей газете, что теперь договор продлен до 2029 года.

«Кроме срока, параметры остались теми же. Продление сроков дает нам возможность не только выполнить свои обязательства перед дольщиками и расселенцами в тех кварталах, где реновация уже стартовала, но и найти решения проблем, тормозивших программу в предыдущие годы. Речь прежде всего о синдроме «последнего жильца» и отсутствии стартовых пятен», — пояснил менеджер «СПб Реновации».

«Кнут» и «пряник» по закону

В компании рассчитывают, что готовящиеся поправки в федеральное законодательство помогут проекту. Оптимизм не теряют и в «Воин-В». «Учитывая, что договоры были продлены в судебном порядке, наши юристы сейчас анализируют ситуацию с целью подачи нового искового заявления о продлении срока инвестиционного договора о развитии территории нашего квартала Ульянки», — сообщила директор по развитию этой компании Рита Беспалова.

Теперь о поправках в законодательство. Петербургский законопроект предлагает ароматный пряник для жильцов неприватизированных квартир в РЗТ (не всем, а очередникам на улучшение) — внеочередное предоставление жилья. Не метр в старой квартире на метр в новой (это будет для тех, кто на очереди не стоит) — очередников станут наделять жильем так, как будто подошла очередь.

Но вводится и кнут — решение о сносе дома будут принимать квалифицированным большинством (две трети собственников помещений). Требовать сорок миллионов за «хижину дяди Тома» станет неперспективно.

Есть еще один законопроект — о расширении границ для переселения сносимого здания с квартала до муниципального образования. Это если свои программы РЗТ будут работать в городах — субъектах Федерации (Москва, Петербург, Севастополь). Считается, что петербургские идеи более подходят для всей России, чем московские. Все же денег у нас в городе меньше.

Как работает реновация в столице? В Москве своя программа была утверждена властями в августе 2017 года. В списке под снос значится 5171 дом (общей площадью 16,3 млн кв. м) — примерно 350 тыс. квартир, в которых проживают до 1 млн человек. В столичной мэрии обещали потратить на программу 400 млрд руб. за четыре года. При этом, как ни странно, недовольные там тоже есть, и их немало.

Голосуй, и не потеряешь

Архитектор, основатель и руководитель проектного объединения УНИКУМ Ольга Смоленская говорит: «В Москве программа РЗТ реализована оптимально: открытым, честным, явным голосованием, где решение принимается большинством. Причем голосованием в простой форме через сайт госуслуг либо надо прийти и проголосовать лично. Были, на мой взгляд, печальные истории, когда состояние дома очень плохое, вплоть до аварийного, но находятся радикальные противники программы, желающие умереть в том месте, где родились, из-за которых дом сохраняется».

Вместо того чтобы переехать в новое качественное жилье, все жители старого дома вынуждены продолжать жить в худших условиях. Тем не менее только способ открытого голосования сохраняет за гражданами право частной собственности и предотвращает массовые волнения, которые бы непременно возникли в случае сноса домов городскими властями через решение в одностороннем порядке.

Адвокат, ведущий специалист коллегии в сфере жилищного, земельного, природозащитного (экологического) и градостроительного права московской коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич не считает столичную процедуру прозрачной.

«Особенности реновации в Москве в том, что в нашем городе действует закон «О статусе столицы РФ», это федеральный закон. И из него следует, что условия реновации в Москве диктуют распоряжения мэрии. Мэрия же выпустила распоряжение, что есть первоочередные адреса для реновации. Там достаточно согласия двух третей владельцев жилья. При этом голосование происходит в электронной системе «Активный гражданин» в многофункциональных центрах.

Это вызывает критику. Учитывают голоса жильцов «по головам» (а ведь в одной квартире совладельцы — пять человек, рядом в другой, большей по площади, — один). Владельцы же нежилых помещений (а они на первых этажах есть) вообще не учитываются», — пояснил адвокат.

Когда были попытки оспорить результаты голосований, списки скрывались — на основании требований о защите персональных данных. Условия жесткие, поэтому были случаи, когда в домах удавалось провести собрание, чтобы перевести конкретный адрес во вторую очередь, где условия программы мягче и в решении судьбы здания участвуют владельцы нежилых помещений.

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов признал, что основная цель реновации — повышение эффективности использования территорий для жилой застройки. «Это значит — повышение этажности целых районов. Поэтому в программу попали не только малоэтажные дома, но и, например, кирпичные девятиэтажные здания», — рассказал юрист.

Вдобавок для переселенцев из районов реновации забирают дома, которые должны были идти очередникам. Но и переселенцы часто недовольны — они получают новые квартиры чуть большей площади, но с неудачными планировками. Не случайно столичные чиновники разработали такой алгоритм оповещения жильцов, чтобы как можно меньше людей могли сказать «нет» реновации. В общем, московская программа РЗТ прибавила хлопот правозащитникам.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 083 (6436) от 13.05.2019 под заголовком «До последнего жильца».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...